小区物业死结难解？

　　今年前三个月，郑州市已有20多个小区的物业公司撤出或蒸发。物业公司“加速度”撤离小区的背后，是业主与物业公司之间矛盾的激化，双方甚至闹到了法庭……

　　85％以上的物业公司是“父建子管”，纵观业主与物业的矛盾，绝大多数是开发商遗留下来的问题造成的。物业拿定主意不愿再替开发商当“替罪羊”，决定集体向开发商“亮剑”。不料这一行动被瓦解，“亮剑”运动胎死腹中。物业尴尬的背后，折射出的是法律

　　物业大规模撤出小区

　　不少小区陷入这样的怪圈：业主对开发商（物业）不满意拒交物业费→物业服务档次降低→业主拒交物业费理由更充足→物业服务档次更低→发生更大规模的冲突→物业撤出。

　　□记者孙斌文李文波图

　　4月24日，郑州开元物业公司正式撤离服务了8年的省安居工程优秀小区——南阳路开元小区，同时该物业公司还准备撤出另外一些小区。与之境况相仿的是，郑州思奇物业也要撤出经三路思达数码大厦西座，而此前，该物业公司已撤离了久久思达等2个小区。

　　物业公司撤离小区的远不止这些。郑州盛煌物业撤离了盛煌五环村小区和鑫源花园小区；河南海通物业撤出康辉美家花园和融兴花园；河南万厦物业撤出远征都市花园；郑州振兴物业撤出西站路住宅小区……据郑州市物业协会不完全统计，郑州今年前三个月至少有20多个小区的物业公司撤离或蒸发，而前两年郑州撤离的物业公司只有47家。

　　物业加速度撤离、蒸发的背后，是业主与开发商（物业）之间道不尽的恩怨。

　　“开发商不对物业公司进行补贴，物业公司又不敢说开发商的不是，向业主讨要物业费又要不来，在时间、精力和经济上物业公司都耗不起。实在支撑不下去，只好撤出。”

　　不少物业公司解释撤出的原因时多这样表示。

　　提起物业公司，业主满腹怨言：房屋质量问题迟迟得不到解决，房产证及土地使用权证迟迟不予办理。开发商买地建房，地价、连同楼道等公用部分都一并算在房价中卖给了业主，然而房子售出后，开发商（物业）却根本不顾及业主的利益，将公用面积，包括绿化带、停车场、会所、公用房等当成“自有财产”出租、转卖、使用，购房者充当了“冤大头”……

　　业主找开发商，开发商把“皮球”踢给物业，找物业，物业又把“皮球”踢给开发商。

　　业主和物业纠缠不清的还有：无论业主还是物业公司，在收费标准已定的情况下，都是凭自己的理解和想像来解释物业服务应该怎样，没有一个详细的、可操作的服务标准，造成理想中的需求和实际上提供的服务存在差距，矛盾由此而生。于是，不少小区纠纷陷入了这样的怪圈：业主对开发商（物业）不满意而拒交物业费→物业公司服务档次降低→业主拒交物业费理由更充分→物业服务档次更低→发生更大规模的冲突→物业撤出。

　　省物业商会秘书长武凤翔说，明年，先期开发的众多小区住宅将开发完毕，如果开发商想甩包袱，物业公司可能会大规模撤离小区。小区可能会瘫痪。政府如果及时出台措施，肯定会对这一现象起到遏制作用。如果等事情发生了再去弥补，恐怕就来不及了。

　　物业在夹缝中生存

　　物业行业决心向开发商“亮剑”。85％以上的开发商和物业公司的关系是“父建子管”，“儿子”要向“老子”发难，“父子”之间究竟结下了什么不可调解的恩怨？

　　物业缘何要大规模撤离小区呢？不少物业公司认为，小区物业之所以“疾病”缠身，主要原因是开发商造成的，要改变这一现状，必须要开发商出面。

　　去年12月到今年1月间，省内物业行业密谋发动一场维权行动，行动代号定名为“亮剑”。85％以上的开发商和物业公司的关系是“父建子管”，“儿子”要向“老子”发难，原因何在呢？

　　一位物业公司老总的回答颇具代表性：按正常的市场交易规则，物业公司想挣钱，就得按照当初的合同约定诚实地向业主提供各种服务。业主如果对其服务不满意，也完全有权按照法定条件解除合同。但现实的情况是，业主购房时的前期物业合同已带有强卖性质，因为它是开发商指定给业主的，业主在买房子的时候只能无条件接受。开发商和物业公司的关系属“父建子管”，其实就是开发商自己和自己签约，如此混沌操作，业主的权益被稀释、挟持、屏蔽、蚕食，业主与物业公司的纠纷不可避免。

　　成为开发商替罪羊的物业公司很容易被业主投诉，物业公司与开发商和水、电、气、暖等企业之间的关系难以协调，夹在中间成了受气包。物业行业之所以发动“亮剑”行动，就是希望能引起社会的关注，希望通过政府的“有形之手”，调解开发商、物业公司、业主之间的失衡关系。

　　经过长期酝酿，2006年3月初，物业行业代表再次集会。会议定下的调子是，在3·15到来之前，物业行业向开发商“亮剑”，向社会公布开发商十大罪状，公开点名一些开发商欺诈业主和物业公司的行为。

　　然而，3月8日记者听到物业“亮剑”阵营被瓦解的消息。记者向省物业商会秘书长武凤翔求证，武表示“亮剑”态度坚决。3月11日，武无奈地告诉记者，物业不向开发商“亮剑”了。

　　物业“亮剑”行动为何胎死腹中？一位物业公司老总道出了谜底：绝大多数物业公司都由开发商养着，亏损由开发商背着，要让物业公开站出来向开发商“亮剑”，恐怕剑没出鞘物业公司老总的乌纱帽就被开发商摘了。但不向开发商“亮剑”还真不行，如果开发商开发完小区抛弃物业公司，物业原先为开发商掩盖的矛盾就会暴露出来，开发商的“遗祸”将由物业公司承担，以后物业公司与业主将很难相处。现在不闹出点动静引起政府的高度重视立“规矩”，恐怕等开发商与物业脱离了“父子关系”，就来不及了。物业公司是进退两难，万分尴尬。

　　尴尬的业委会

　　物业撤离，小区垮掉，包袱留给社会。省会1230多个小区中成立业主委员会的只占一成。小区没有业主委员会，开发商（物业）该交的物权无法向小区交接，业主维权相当尴尬。

　　物业不敢“亮剑”维权，遇到难题只好绕着走——撤离小区。物业撤离，小区垮掉，问题扔给了社会，业主就遭了大殃。

　　时代华庭部分业主说，由于宝宏物业的撤离，致使小区停电、停水，商务活动受到很大影响。时代骏庭小区业主说，小区物业

　　蒸发了，有关部门成立了临时监管机构，可监管机构的一方撂挑子不干了，另一方是监而不管，闲杂人员随便进入小区，业主的安全没有保障，人心惶惶……

　　据了解，目前，郑州市有物业管理的小区1230多个，但成立业主委员会的只占一成。由于绝大多数小区没有业主委员会，开发商（物业）该交的物权无法向小区交接。物权悬空后果严重：业主不知道管道、线路如何埋设，物业大修时就得作大难；物业管理中应根据物权的权重来分配应支付的费用和应承担的义务是一本糊涂账，将来的物业纠纷会大增；物权悬空，如有人侵权业主告状都找不到依据……

　　没有成立业主委员会的小区正遭受小区物业面临的种种难题，有业委会的小区也是尴尬万分。业委会没有钱，而要替业主维权跟强大的开发商（物业）斗争，很难坚持下去。

　　另外，单个业主告开发商（物业）侵权成本太大，而代表业主利益的业主委员会不是法人，无法替业主打官司。

　　此外，业主委员会在维权上还表现出力不从心，房屋建设涉及建筑、设计、规划、管道等众多专业，业主们想聘请小区之外热心公益事业的专业人士担任小区业委会成员为业主把关，现行的法律又不允许。这就造成一些开发商、建筑商等在建房之初做手脚而业主不能察觉，等到业主发现问题维权时，被动局面很难扭转…

　　纠偏从制度始

　　没有合理的责任设计，就意味着对义务的重视不够，也就意味着变相鼓励去触犯这些责任设计。物业管理的法律错位正在伤害着我们的社会公众，成为和谐主旋律中的杂音。纠偏，应从制度开始。

　　…房地产（物业）怪圈见怪不怪，河南文丰律师事务所主任王登巍以《物业管理条例》为例，剖析了以上状况产生的根源。

　　“指腹为亲”

　　既然业主的委托是物业行业存在的合法理由，一个不得不接受的命题是：物业服务合同的签约主体应当是全体业主和业主选定的物业公司，《业主公约》应当是全体业主自治的基本法律文书。然而，《物业管理条例》规定的是：前期物业是建设单位——开发商指定的，物业服务合同的内容也是开发商准备的，甚至连《业主公约》都由开发商制定。“指腹为亲”谁都知道荒唐，可现实的法律制度就给我们开了这样的玩笑。尤其在现实中，即便在业主大会成立后，想换掉开发商的近亲物业恐怕绝非我们的制度设计者所幻想的那么简单。

　　“不准出生的孩子”

　　业主大会和业主委员会如何成立呢？法律好像“疏忽”了。于是，在缺乏操作性条款的情况下，业主大会、业主委员会在现实层面成了“不准出生的孩子”。一方面，开发商（物业）不愿意业主大会、业主委员会成立，谁愿意放弃没有约束的自由而给自己找个作对方？谁愿意把自己的利益相对者组织起来和自己进行利益博弈？

　　另一方面，一些地方的物业管理法规竟然为业主大会、业主委员会的成立设置交付面积和入住时间之类的门槛：如果交付面积不够，就不能成立业主大会和业主委员会，也就是说，法规否定了先期入住的业主是业主，先期入住的业主不能行使自己的权利。我们的制度设计在放纵阻挠业主大会和业主委员会的出生，而不是通过制度设计鼓励业主大会和业主委员会的成立。不知道我们的法律设计者怎么会把市场经济的主体幻想成了利他性主体？

　　把开发商当业主现行的法律设计，错误地把开发商当业主。《物业管理条例》第六条规定：“房屋的所有权人为业主。”这以法的名义规定了未售出房屋的主人——开发商是业主。

　　现行法规不但把开发商当做最大的业主，而且还赋予其绝对的物业管理话语权。由开发商取代业主大会和业主委员会制定《业主公约》和指定前期物业，无疑异化为单方游戏，于是《业主公约》不见真正业主声音和意志的情况出现了，不交小区物权、损害公共绿地、占用公共道路、占用公共设施等现象比比皆是……

　　业主获得房屋产权的目的是为了居住，而开发商恰恰是以让渡产权为目的，现行法规把开发商也当做业主岂不是法律悖论？再者，开发商“建设单位”性质决定了其身份不是“业主”，开发商只能行使建设单位的法定和约定权利，而不能行使业主的权利，当然包括对物业管理的权利。这样的法规如不纠正，业主的权益何时才能得到保护？

　　残缺的义务和责任法律本身应该倾斜于弱者的利益，在一个个业主与开发商（物业）的交易中，无论在经济地位或是专业地位上，业主当然是弱势，业主的权利应当是法律的重心。但在强弱对比之下，法律没有体现出最低限度保障的性质。尤其在设定了前期物业制度的情况下，在物业与开发商关系暧昧的情况下，指望物业服务合同以保护业主利益为出发点来设定物业公司的义务，有与虎谋皮之奢望。

　　同时，在物业义务本身就不完善的境况中，法律勾勒的物业公司的责任体现又属于粗犷型的：没有构建刑事、民事、行政的合理责任体系。于是，业主权利保护的民事途径不仅存在主体障碍，也存在具体责任不明确的障碍，更存在维权成本与维权收益的倒挂、侵权成本与侵权收益的倒挂，甚至业主在维权的过程中必须承受权利受损的全过程持续：比如物业公司私自收取停车费，业主起诉即便胜诉，但在审理的过程中却一直不能停车，可谓物业公司坐玩业主。

　　透视物业法律，我们不难发现整个法律关系各要素的错位。试想：在错位的法律制度下，法律关系如何能够基于此而和谐相处？

　　开发商在怪圈中处在什么位置，请继续关注房地产怪圈系列报道。