土地供应充足政府网上公开房价信息(图)

　　广州房地产价格稳中有升。

　　买，还是不买，这是一个问题。

　　近几年，理性这个词被频繁用到广州楼市头上，理性之于广州楼市，曾经就像美食之于广州一样不容置疑。但是，经过近两年时间的房价上涨，理性的光环似乎开始暗淡，市民观望和焦躁的情绪开始聚集；不少开发商掩饰不住欣喜，喊涨的声音一浪高过一浪；政府则开始反击“地荒论”，呼吁理性消费；不少媒体也加入其中，摇旗呐喊，让人眼花缭乱……

　　明天开始就是“五一”长假，许多市民又将成群结队去看楼，而买还是不买，很多人心中依然迷茫。本报记者昨日专访了广州市国土资源和房屋管理局负责人和广州市土地开发中心主任丁强，相信政府部门披露的信息和专家的中肯意见，能够有助于我们更理性地解读广州楼市。文/本报记者李桂文

　　市民应根据经济能力理性买楼

　　记者昨日就目前最引人关注的房价问题，与市土地开发中心主任丁强进行了对话。

　　记者：在不少市民看来，广州现在房价还是涨得太快，你认为广州房价高还是低？

　　2005年广州市居民的房价负担程度相当于上海的84%，相当北京的80%

　　丁强：房价高还是低，市场说了算。现在的问题是出面讨论的人都是房地产商和想购房的人，并且在广州房价近10年一直没有什么提升的背景下，就变成“涨”声一片。事实上，2005年在北京、上海、广州和深圳4个城市中，住宅均价最低的就是广州。从住宅均价和年人均可支配收入比值计算，2005年广州市居民的房价负担程度相当于上海的84%，相当北京的80%。相信大家可以自己得出结论。

　　记者：可是很多人还是埋怨，收入的增长赶不上房价涨？

　　丁强：你提到的是购买力问题。2005年，广州人均可支配收入为18287元，一般三口之家合计年收入为54861元，按现在传媒上的所谓“专家”采用的国际惯例，以6年收入水平作为合理房价负担来算（实际上没有任何一个特大城市和经济发达地区的中心城市可以以6年收入作为合理房价负担），理论上三口之家的合理负担房价水平为32.9万元，2005年新建商品房均价5114元/平方米，扣除交易成本，约可购买60平方米住宅。这表明市民购买力还是很强的，当然，如果你坚持认为一般收入水平的三口之家应住120平方米的新房，那你肯定会抱怨广州房价高了。

　　记者：现在有些媒体和专家呼吁政府出来调控房价，你认为政府应如何发挥作用？

　　丁强：对房地产，广州一直坚持规范市场，按照市场化运作，这是非常负责任的做法。政府在市场中应当是裁判员的角色，无谓的行政干预能少则少，政府限制房价是行不通的，只会给炒楼客创造空间。至于加大税收力度，如房产税、物业税、流转税等，要么会降低有效供给，要么会加大交易成本，最终带给市场的很可能是一个结果：涨价。

　　退一步讲，假如政府强硬地把房价降下来，只会把成熟的房地产市场打乱，大部分已买房的市民就惨了，他们辛辛苦苦多年买来的房子会一夜之间迅速贬值，这对他们太不公平。因为政府强硬的行政干预导致房地产市场长期一蹶不振，这种情况已在一些地区和城市发生，教训值得吸取。

　　政府关心的是本市市民“没房住”和“住不好”的问题，从人均2平方米到现在的7平方米，政府正在逐步解决困难市民的“住房难”问题。

　　记者：4月28日各媒体都公布了珠江新城楼面地价拍出4566元/平方米新高的消息，这是否会对房价产生重要影响？

　　政府在市场中应是裁判员的角色，政府限制房价只会给炒楼客创造空间

　　丁强：首先一定要注意，珠江新城拍出的这块地是商业用地，即使拍出高价也不会对住房的价格有太大的影响。而且，珠江新城作为广州未来中心商务区，其楼价肯定高，但这并不代表广州楼市的普遍情况。看广州楼市，我们不应该只盯着没有多少新楼房的老城区，也不应该只盯着未来中央商务区珠江新城。现在地铁已开通到番禺新造镇，年底3号线还将开通到番禺市桥，下一步南沙港区、新机场、花都新华都将开通轨道交通，如果放眼番禺、花都、萝岗、南沙等地方，相信大家的选择余地会越来越大。

　　问：地价频频拍出新高，是否有房地产商控制大量土地后，有意抬高地价、哄抬房价？

　　广州楼市品种齐全，等你有了实力完全可轻松改善居住，不必急于一时

　　答：确实存在这种可能，有的房地产商在广州市政府实行土地招拍挂之前，通过较低的成本拿土地，现在企图通过把一两块地的价格炒起来，抬高整个区域的地价牟取暴利。或者有的根本就不想买地，把几百万元保证金当成广告费，通过举牌赢取轰动效应，都是希望把地价抬起来。政府已经注意到这些情况，并且不断采取措施加强市场监管，比如以前押200万元就可以来举牌，现在必须交纳地价10％的保证金，以后还要继续提高参加土地拍卖的门槛。要严格按土地出让合同执行，地买了就要建房，房建了就要卖，杜绝为牟取暴利而哄抬地价，杜绝囤积土地和房产资源。

　　记者：4月28日央行上调贷款基准利率，此举对广州楼市是否会带来很大影响？

　　丁强：中央调高利息幅度很小，短期内对楼市不会有太大影响，但此举释放出一个重要信号，就是政府关注房地产的发展。

　　在调控措施方面，广州可谓手里有粮，心中不慌。目前政府手上还有金沙洲、琶洲、广州氮肥厂及其周边、白云新城、员村等大量土地储备，完全有能力按照统筹兼顾的原则保证各区域有合理的土地供应。

　　其实广州楼市之所以有近10年的平稳发展，除了政府在规范市场上下大力气外，还由于广州有一个庞大的非常理性的消费群体。在目前形势下我们呼吁市民应继续保持清醒的头脑，理性对待广州楼市，根据自己的经济能力进行理性消费。切忌贪大求全，不顾自己的承受能力追求一步到位，让房屋成为财务陷阱。广州的楼市品种齐全，等你有了实力完全可以轻松实现居住条件的改善和升级，不必急于一时一刻。

　　短线投机广州楼市绝对亏

　　市民可登录政府网站“阳光家缘”，查询每天楼市交易数量和交易均价

　　目前广州楼市泡沫成分较少，房地产市场短线投机成本较高

　　昨日，市国土资源和房屋管理局负责人接受本报采访时表示，目前广州市房地产市场保持健康、稳定的发展态势：土地供应充足有序，房地产市场供需两旺，房屋价格稳中有升。广州每天楼市交易数量和交易均价等房价信息均在政府网上公开，市民可登录政府网站“阳光家缘”（http://g4c.laho.gov.cn/）查询。

　　市民可登录政府网站“阳光家缘”，查询每天楼市交易数量和交易均价

　　总体来看，广州目前的房地产价格稳中有升，升幅趋缓。一季度广州市十区新建商品住宅交易均价为5842元/平方米，比上季度上涨9.0%。存量住宅交易均价为3122元/平方米，比去年同期上涨7.4%，比上一季度上涨2.5%，价格稳中略升。

　　据分析，与前些年相比，广州市房价水平上涨的因素主要有以下几点：

　　1.房价水平上涨有经济周期影响的因素。经过上世纪90年代末期的经济紧缩政策后，中国目前进入了新一轮经济快速发展周期。而近年来广州经济发展迅速，也拉动了房价水平的上升，统计数据显示，自2003年以来，广州房价已进入平缓上升通道中。

　　2.房价水平上涨有有效需求拉动的因素。广州购房者自住与改善居住环境的需求占主导，属于需求拉动价格的效应。

　　3.房价水平上涨有回补历史下跌缺口的因素。新建商品住宅均价的历史高位在1993年，为7568元/平方米；历史低位在1999年，从1999年的4787元/平方米到2005年的5821元/平方米，用六年时间从历史低位回升了21.6%，年累进升幅不足4%，价位在正常合理区间。

　　4.房价水平上涨有消费结构性调整的因素，高素质住宅产品构成市场主流。

　　5.房价上涨有公众心理预期看涨的因素。交易量持续增长，加上开发商大肆炒作，给社会造成“地荒”的假象，加剧市民“房价将涨”和“追涨不追跌”的心理预期，从而提前释放了部分市场需求，影响了房价的上涨。

　　目前广州楼市泡沫成分较少，房地产市场短线投机成本较高

　　虽然房价水平在持续稳步上涨，但市国土房管局负责人强调，目前广州楼市泡沫成分较少，房地产市场短线投机成本较高。在2005年出台一系列宏观调控政策后，要对物业进行短线投机操作，需承担资金的时间成本，贷款利息成本，交易所发生的契税、增值税、营业税、个人所得税和其他规费等投机成本，粗略算起来不低于房屋价值的15%。而以2005年房价10.7%的年升幅来看，投机操作在平均水平上是绝对亏损的，因而投机回报率不高，投机成分有限。由于广州市场并不是一个投机回报高的市场，市民应清醒认识到这一点，谨慎入市。