敞开供地才是避免房产商囤货抬价的根本之道

　　社论

　　五一黄金周期间，广州房地产市场出现囤货现象，70％的楼盘仅将可售量的1/6－1/2推向市场。这其实算不上什么新鲜事，在房地产界没有哪家开发商不会采取所谓“销售控制”策略。通行的做法是，楼盘开盘后，首先推出小部分户型、朝向相对不好的房子试探一下市场的需求情况，在“夯实价格基础”之后，剩下的好房源留待日后慢慢涨价。

　　表面上看，开发商的这种做法是一种“价格歧视”。所谓价格歧视是指，对于完全相同的产品或是有微小差异的产品，卖家对不同的顾客制定不同的价格。大致相同的两套房子，一个客户愿意出价20万元，另一个客户愿意出价10万元，一般来说定价应该就是10万元，但开发商可以将这两个客户隔离开来，分头和他们谈价，就完全可以向客户分别索要10万元和20万元的价格。开发商选择黄金周期间囤积房源索要高价，一方面有更多的需求，另一方面则提供更少的供给，当然有利于卖个好价钱。

　　但在目前的市场态势下，这种做法远非“价格歧视”这么简单利用购买高峰提高价格，这在充分竞争的市场中是非常正常的营销手段。所谓充分竞争意味着市场的供应是充分的，卖家没有囤积货源，主动选择权在消费者一边。而此番有确凿的证据表明，开发商有囤积房源的行为，这就说明市场供应是不充分的。民众当然可以指责开发商违背了基本的公平交易原则，人为造就了市场的相对短缺。但这种指责显得苍白无力:比如开发商可以辩称，剩余房源目前根本就不想拿来销售，而是考虑用于送给亲朋好友，对此买家大致是无话可说的；而且开发商之间是有竞争的，一家开发商选择囤积货源，其实是给竞争对手提供了销售机会，购房者自可选择其它楼盘；另外，购房者还可选择在黄金周之后再来购买，开发商总不至于“捂盘”捂一辈子。也就是说，针对开发商捂盘提价惜售，购房者还是有可选择的余地。

　　然而，在当前的房地产市场里，购房者事实上无法如此淡定从容。这些年房价暴涨已是事实，外加各路“经济学专家”、“业内大腕”、“蓝皮书”之类“房价必定上涨”的论调甚嚣尘上，购房者早就形成了未来房价看涨的预期。对购房自住的居民来说，明明知道开发商是囤积居奇，却非买不可，因为今天不买明天就要涨价了，对炒房者来说，则是早买早赚钱。在这一市场态势之下，购房者事实上是别无选择。也就是说，所谓“捂盘”、“价格歧视”其实并不足道，基于房价上涨预期，购房者不得不就范于开发商的“销售策略”才是问题的关键所在。

　　可以想见，在开发商们这一轮的“营销策略”之后，五一黄金周之后的楼市又将站在一个更高的“价格平台”之上。对此，民众都希望能够有所作为。不过政府又能做些什么呢？据说广州市国土房管局曾对囤积房源行为多次进行巡查打击，但由于缺乏法律约束而无法收治本之功。还有业内人士认为政府应尽快出台相关条例，规定只要拿到预售证的房子就必须出售，但马上有人指出此举不太可行。其实，就日前的市场态势来就，即便政府能够对开发商的囤积居奇课以重罚，也势必引发开发商新一轮的“销售模式创新”。长此以往，实质是政府将在行政性调控的泥潭里越陷越深，一方面是为有关部门大开“寻租”之门，一方面是推动房价波浪形上涨，而结果都是由购房者埋单。

　　政府与市场，是解决房价问题的两种不同思路。沿着政府调控的逻辑，只会产生出政府垄断的经济；沿着市场的逻辑，则会催生欣欣向荣的经济。“房价持续上涨”或“房价必定上涨”，根本原因在于政府垄断了土地供应，特别是地方政府出于利益考虑而推行“非饱和供地”造成了市场的短缺。在土地制度短期内不可能发生根本性改变的前提下，平抑房价的唯一途径只能是改变政府的供地思路、大幅度增加土地供应量。当然，这需要民众持续的努力才能促成。

　　（南方都市报）