关键的节点在哪里？
“房地产投资增幅回落、部分地区房价涨幅趋缓说明调控是有一定成效的。但价还在继续上涨，投资规模还没有得到有效控制。”复旦大学房地产研究中心主任尹伯成说。
在尹伯成看来，至少有一点是肯定的，那就是目前的房地产宏观调控还没有到位。
“一个很明显的事实是，需求没有下来。”尹伯成说。
根据有关方面提供的数据，即使在房地产宏观调控的背景下，我国居民住房消费依旧呈持续扩大态势。2005年，仅个人购买商品住房的消费就达1．42万亿元。这个数字与全国居民可支配收入总额比较，比例高达17．07％。
我们目前的收入水平、生活水平真的已经到了全民买房的地步么？有关调查显示，按东部地区的商品房均价，大部分居民买不起房。尹伯成认为，“目前房地产的需求里面有很大一块是投资性需求、被动性需求，以及被投资性需求、被动性需求‘裹挟’着进入房市的改善性需求。”
“抑制投资性需求，减少被动性需求，满足改善性需求非常重要。这是釜底抽薪的调控要点。”尹伯成说。但遗憾的是，这一调控要点虽引起了中央的重视，却在地方落实的环节上出了问题。
中小套型、中低价位普通商品住房供应不足是近年来房地产市场一个重大问题。尹伯成认为，“鉴于中小套型、中低价位普通商品房对于满足改善性需求的重要作用，调整房地产市场供应结构应该成为下一步调控的重中之重。高档商品房更符合开发商的商业利益。政府对房地产市场土地供应结构的调整，对房地产商开发行为的引导，在某种意义上对整个房地产市场都至关重要。”而在现实中，由于房地产行业牵涉到地方经济发展速度，一些地方允诺的中低价商品房出现“只听楼梯响，不见人下来”的情况。
在经济适用房方面，市场也还存在供应不足的情况。2006年第一季度，在经济适用房建设连续几年下滑的情况下，全国经济适用房投资62亿元，同比仅增长2．6％。在廉租住房建设方面，据建设部方面的信息，目前仍有13个省（区）没有将廉租住房制度建设纳入省级政府对市（区）、县政府工作的目标责任制管理，70个地级以上城市没有建立廉租住房制度；廉租住房资金来源渠道不稳定，部分城市财政预算安排资金不足。
业内专家称，中低价位普通商品房、经济适用房、廉租住房建设对市场的意义不仅在于满足部分被动性需求和改善性需求，其引发的连锁效应将有效抑制投资性需求的攀升。（完）
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