调控之下房价缘何顶风上涨(图)

　　从去年3月开始，为了抑制房价上涨过快，中央政府出台了一系列房地产调控政策。到现在已过去一年多时间，然而回过头来看房价，人们心里却更加惴惴不安。

　　在增速稍有放缓后，国内大部分城市的房价从去年底今年初开始，又重拾强劲升势，个别城市甚至出现了加速反弹的迹象，一向将资金周转速度视为生命的房地产商，如今却一反常态地采取“捂盘”的方针，变得惜售了。

　　看着宏观调控政策都抑制不住房价蹭蹭往上蹿，老百姓心里更加没底，甚至有部分购房者一改先前的观望态度，背负重债也要抢着入市；另一方面，大赚一笔的房地产商也心里发慌，北京华远集团总裁任志强就在自己的博客里惊呼“房价疯涨是个危险的信号”。

　　重拳打压下，房价为何依然强劲反弹？

　　文/图记者方利平

　　据新华社电2005年，国家关于房地产市场宏观调控的目标一是投资规模，二是房价涨幅，三是市场结构。一年之后，这三大调控目标正在实现，但有些方面仍然不尽如人意。

　　2006年第一季度，全国完成房地产开发投资2793亿元，同比增长20.2%，较去年同期回落了6.5个百分点。在房价方面，根据国家统计局的数字，全国70个大中城市的房屋销售价格的涨幅也在逐季回落。“今年一季度是5.5%，比去年的涨幅回落了4.3个百分点。”国家统计局新闻发言人郑京平说。

　　至于房地产市场结构，中国社科院日前发布的《2006年房地产蓝皮书》显示，2005年末，40个重点城市累计可售商品住房面积中，有23个城市套型在120平方米以上的住房占50%以上;有16个城市80平方米以下的住房不到总面积的10%。房地产投资结构仍然不合理。

　　原因分析

　　调控政策屡遭突破

　　针对房价涨幅依然走高的态势，不少专家认为，关键在于国家的调控政策在一些地方没有真正执行到位。

　　上海房地产界独立评论人士顾海波认为，对房地产的调控主要涉及抑制投资、遏制投机、收紧地根、把好银根四方面。然而，过去的一年里，这些措施屡屡被突破。

　　一方面，收紧地根在去年成了房地产开发商“地荒论”的重要借口，地产商“捂盘”“囤地”行为在各地出现；而把好银根方面，央行在2005年3月曾建议房价上涨过快的城市或地区，个人住房贷款最低首付款比例由20%提高到30%。但这个政策在实行不久后，就在长三角这个调控重点区域遭遇突破；此外，由于有些地方“买房给户口”等“托市”行为，抑制投资、遏制投机政策也大打折扣。（新 华）

　　专家视点

　　◆顾海波认为，过去的一年里，抑制投资、遏制投机、收紧地根、把好银根等调控措施屡屡被突破。

　　◇尹伯成认为，抑制投资性需求，减少被动性需求，满足改善性需求是釜底抽薪的调控要点。但这一调控要点在地方落实的环节上出了问题。

　　◆易宪容认为调控效果不明显的原因是主要以行政手段为主，没有利用税收和利率这两个有效的宏观调控工具，所以给炒作留下了空间。

　　◇董藩认为，此前宏观调控不太干预需求却严格压缩开发投资，难以抑制房价的快速上涨。目前主要问题出在需求过旺而供给不足上。

　　专家预测：今年调控或以税收和利率为主

　　4月27日，央行宣布将基准利率上调0.27％，不少专家和业内人士认为，这预示着新一轮宏观调控的到来。

　　社科院金融研究所金融发展与金融制度研究室主任易宪容坚信，今年的宏观调控肯定会从利率和税收两个方面入手。在接受本报记者采访时，易宪容言辞急促地说：“一方面，要有效地根据经济需要不断上调利率，使购房者承担一定的利率风险，直到将房价打压下来；另一方面，应对购买两套以上的住房高额征税，从而有效地控制需求。

　　而北京师范大学房地产研究中心教授董藩则认为，在限制市场需求方面，既可通过行政立法，如一个家庭名下买三套以上商品住宅、限制单套住宅的设计标准；也可充分发挥经济手段，如利用物业税调控过度消费，160平方米以内的住房免税，超标准实行较高的累进税率；强化首付的调控作用。

　　关键节点:需调整房地产市场供应结构

　　“房地产投资增幅回落、部分地区房价涨幅趋缓说明调控是有一定成效的。但价格还在继续上涨，投资规模还没得到有效控制。”复旦大学房地产研究中心主任尹伯成说。

　　在尹伯成看来，至少有一点是肯定的，那就是目前的房地产宏观调控还没有到位。“一个很明显的事实是，需求没有下来。”尹伯成说。

　　根据有关方面提供的数据，即使在房地产宏观调控的背景下，我国居民住房消费依旧呈持续扩大态势。2005年，仅个人购买商品住房的消费就达1.42万亿元。但同时有关调查显示，按东部地区的商品房均价，大部分居民买不起房。对此，尹伯成认为，“目前房地产的需求里面有很大一块是投资性需求、被动性需求，以及被投资性需求、被动性需求‘裹挟’着进入房市的改善性需求。”

　　“抑制投资性需求，减少被动性需求，满足改善性需求非常重要。这是釜底抽薪的调控要点。”尹伯成说。但遗憾的是，这一调控要点虽引起了中央的重视，却在地方落实的环节上出了问题。

　　中小套型、中低价位普通商品住房供应不足是近年房地产市场一个重大问题。尹伯成认为，“鉴于中小套型、中低价位普通商品房对满足改善性需求的重要作用，调整市场供应结构应成为下一步调控的重中之重。高档商品房更符合开发商的利益。政府对房地产市场土地供应结构的调整，对房地产商开发行为的引导，在某种意义上对整个房地产市场都至关重要。” （新 华）

　　百姓心声：调控应考虑中低收入者需求

　　对于以上专家关于提高首付比例、提高住房贷款、对两套以上的住房高额征税的调控手法，普通购房者心存担忧。

　　近期准备购买第一套住房的黄小姐表示，提高首付比例、提高房贷利率，最后打击的可能还是像我们这样的对住房有切实需求的中低收入者，因为对于富裕的炒房者来说，多付一点利息和首付可能根本不是问题。而对于对两套以上住房高额征税的建议，近期正准备换房的李先生也认为不合理，会限制人们合理改善住房的需求。

　　李先生之前买了一套30多平方米的单身公寓，最近准备换一套大的房子结婚。“如果不分具体情况，一律对两套以上住房高额征税，必然会大大限制像我这种之前住房条件不大好，确实需要改善住房条件的人的需求。”