开发商“囤售” 激化供需矛盾

　　章剑锋

　　房地产记者

　　就在国土资源部指责开发商们一边囤地一边喊地荒的时候，开发商一边捂盘惜售一边唱涨房价的现象近期又被揭出。广州媒体报道，在五一黄金周里，广州“没有楼盘不囤货

　　这种囤售现象并非广州独有。北京建委节前一天发布通告说，北京市可售的期房项目共计1512个、面积2608.41万平方米，其中未售住宅109106套、面积1541.39万平方米。据笔者观察，过去若干年间，中国任何一个城市的房地产市场都存在囤售现象。开发商们通常捂着手里的楼盘变着法儿叫卖。许多项目才一开盘就宣告售罄；售楼部明明门庭冷落，却硬要极力吹嘘呈火爆旺销之势。自我粉饰的同时又会出现一种奇怪的现象：一个宣称早已售罄的楼盘，售楼部迟迟不肯撤去，销售工作仍需花两三年时间才算基本完成。

　　为什么会出现如此普遍的囤售现象？很显然，因为开发商是供给者，他们控制了房地产市场最源头的供应环节。这决定了开发商不仅是参与游戏的人，也是主导甚至制定游戏规则的人。这个规则中的房屋供应类型、价格设定、销售方式等全部由开发商一手操控。由此，供给形势会变得极不明朗，市场就会向开发商倾斜，造成供需关系失衡和畸变。

　　可以想象，当市场被供给方垄断之后，消费环境会迅速恶化，变得混沌不清。这会使不择手段牟取利润的开发商变成最大的投机商贩，为了达成利润最大化的欲求和野心，他们有绝对便利的条件进行种种投机拉高价位。而消费者始终处在一种完全被动的市场环境里。

　　我们必须看到，这种情况的出现根本上是政府对市场的有效监管缺位造成的。住房市场化后，政府成了市场的指导者，从市场主体角色中逐渐淡出，但市场防范与预警机制跟不上，使市场步入开发商独大的恶性发展歧途。在住房市场化进程的最初阶段里，作为供应主体的开发商们一跃成为市场主体，相对而言，消费者则沦为市场客体，只是个受众，连参与者恐怕都很难算得上。

　　中国当前并没有一套很好的机制可以打破和化解这种局面。据笔者了解，许多地方的主管官员对此亦感触颇深，当他们行使监管职责的时候，开发商根本就不说实话不谈实情，提交的项目数据与材料都是“注水”的。显然，有效监管无从谈起。

　　由于监管的无法到位，给开发商制造市场假象以可乘之机。一方面，在开发商的投机言行中，不仅是普通消费者，就算是专家学者也无从辨析实际情况，大范围的市场失真会使某种消费恐慌相应出现，价格会形成泡沫性膨胀。

　　另一方面，嗜利如命的开发商在肆无忌惮地进行囤售等投机行为时，将加剧原本就很难调和的供需矛盾。当前，供需矛盾的症结主要是供需失衡，而供需失衡又包括供需关系失衡和供需结构失衡。这两类失衡虽然与土地等资源短缺有关，但又与开发商有着莫大的关联。从囤售等现象来看，他们甚至是有意策划与强化这种矛盾。

　　这无疑是危险的。在一个正常年份的正常供应过程中，犹有高档房多、低档房少、保障住房约为零的供需结构失衡存在，如果再加上开发商有意隐瞒供应情况，人为使市场失真失衡，这将导致市场进一步失灵和混乱。