二手房是稳定房价的均衡器？ 市场仍有待成熟

　　中新网5月9日电 据《中华工商时报》报道，两年以前，曾女士就开始着手买房。当时，她的一对双胞胎女儿已经在北京工作了5年多，退休以后，曾女士便从家乡武汉来到北京照顾女儿们的起居。然而住在租来的房子里并不那么踏实，“中间搬了3次家，最后一次租了套一居，没到半年，房东就告诉我们，要收回房子卖给别人。”思考再三，曾女士决定买一套房子，结束在京的租房生涯。用她的话说，“与其把租金付给别人，不如自己用来供房。”

　　那段时间，曾女士生活的整个重心都在淘房上面，因为女儿们上班地点都在东三环，那个区域的房价又着实太高，考虑到经济承受能力以及方便女儿们上下班的问题，在对北京的房地产市场摸底之后，她果断地把目光从新房转移到了二手房。

　　最后，曾女士对一套位于北京市朝阳区麦子店的二手房一见钟情。2005年年初，和房东以43万元的价格成交，其中首付20万元，月付2200元，10年还清。

　　价量同涨的二手房市场

　　现在，每每打量这套56平方米的两居，曾女士总有一股说不出的喜悦，“房龄不到8年，精装修，我们只需买家具和电器，就可以直接入住，而且这里环境便利，离女儿上班的地方也近。”更令她得意的是，麦子店的房价一直在上涨，“如今周围的房价已经到8000多了。”

　　其实，曾女士只是刚好赶上了北京二手房市场火爆的趟儿。有关统计资料显示：2000年，北京的二手房交易量仅为1100套，到了2005年，北京二手房的交易量达到了7万套。预计2006年成交量还将突破9万套。

　　“二手房市场正处于一个价量同涨的上升阶段。”在接受记者采访时，北京链家房地产经纪有限公司总经理左晖对2006年北京的二手房市场充满了信心，据他介绍，2006年

　　一季度北京二手房成交量达到16300套，同比上涨幅度达13.7%；成交均价为4280元／平方米，同比上涨幅度达11.6%。

　　根据“链家地产”统计资料，北京二手房市场交易中，自住刚性需求明显，有85%的消费者购房目的是为了自住。二手房在地段、价格和社区配套设施完善等方面的优势成了吸引这个人群的主要因素。现实的情况是，越来越多的楼盘向郊区方向发展，中心地段的楼盘房价却让普通老百姓叹而观止。庞大的上班族更乐意选择市中心的房子，二手房的出现无疑填补了这一空缺。此外，随着二手商品房异军突起，在整体外观、室内格局以及居住舒适度均高于已住公房，二手房房源的居住品质和吸引力越来越高。

　　稳定房价的均衡器？

　　一方面，二手房市场交易的火热表明了购房者的选择正在日趋多元化；另一方面，也说明了北京房价高速飞涨的现实。以最近的数据为例，北京市建委等四部门发布的1-2月份北京房市运行情况显示：1月到2月北京商品期房均价上涨了17.3%。“房价太高了，特别是城区的房价，谁不想住新房子呢？但是以我们的承受能力只能在五环外购房了，女儿们上班又成了问题。”曾女士笑着说。

　　对于消费者来说，选择二手房是现实而略带无奈的选择；然而，对于政府宏观调控部门来说，二手房交易市场的火爆让他们看到了稳定房价的希望。

　　在4月25日召开的“2006北京二手房市场现状与发展论坛”上，北京市建委副主任苗乐如就透露。2006年北京市将给予二手房中重点“关照”，“二手房市场将被视作稳定住房价格的重要手段”。他指出：“发展二手房市场对于稳定住房价格，引导梯次消费，实现住房市场的健康发展具有重要的现实意义。”

　　然而，中国社会科学院经济所研究员汪利娜却认为：“二手房市场稳定房价的作用是有限的。”她表示，一个规范的房地产市场应该包括新建房、存量房(二手房)；出售房、出租房；高档房、低档房；大户型房、小户型房，“房地产市场应当存在一个合理的库存结构，二手房不过是其中的一个供给渠道而已。”此外，汪利娜指出，市场上也不可能有大量的二手房，因为许多人是以居住为主，想以旧换新的人毕竟是少数，所以二手房交易量的增多对房价的抑制是很有限的。

　　投资的新渠道？

　　值得注意的是，记者在采访过程中还发现，二手房也开始成为一种投资增值的手段。“我爱我家”市场研究中心甚至出示了一份有关《二手房投资全攻略》的报告。

　　报告指出，投资二手民宅获取收益主要靠两种方式，一是买来用于出租，二是买来用于出售。前者是靠租金获益，“一般情况下，普通住宅的投资回报率约在6%-8%左右，资金回收周期约为12-16年，而且随着北京不断加快发展的步伐，房屋的租赁需求会变得越来越大，租金价格也会随之提高，整体是一个稳中有升的态势。”后者是靠买卖之间的差价赚取利润。“投资二手房期望短期内房价大幅上涨以获取高额差价的愿望不太现实；如果从长远来看，随着奥运会的临近及新的城市发展规划的实现，城区一手楼盘的锐减将导致二手房是在城区居住的必然选择，二手房在较长的周期内仍然具有升值的空间。”该报告指出。

　　“如果我还有钱的话，去买套二手房出租也挺不错的。”认为自己很有投资眼光的曾女士也有投资二手房的想法。“在我家这个地段，一间房就能够租850元左右呢。”她笑着说，“可惜我也是刚从租房族过来，没有这个经济实力。”

　　不过也有反对意见，汪利娜甚至尖锐地指出：“类似的这种房地产经纪公司发布的报告很多时候是个‘幌子’，是个广告。”她提醒消费者说，现在供出售的二手房绝大多数是上世纪80年代和90年代初建的，这个时期房子的质量一般不怎么高，寿命也只有30年左右，大部分还没有厅，“所以别指望能有很高的房租，而想靠长期放租来收回成本也不太可能。”

　　二手房市场有待成熟

　　一个重要的问题是，我国二手房市场还未真正成熟。相关资料显示：2005年北京房地产市场存量房总计5亿平方米，大约有500万套。按照国际惯例，成熟的房地产市场每年约有5%的存量房进入到二级市场进行交易，即在政策、金融、市场各方面因素成熟完善的状态下，北京这样的国际型大城市每年二手房的理想成交量也应该在25万套左右。即使2006年二手房成交量突破9万套，也远远没有达到理想的成交标准。

　　此外，由于二手房交易过程中程序繁杂，二手房按揭市场中存在着一些不规范现象。长沙市房地产交易管理所的资料显示，按揭中经常会出现隐价瞒价、隐瞒交易类型现象，更有甚者凭空制造假交易，利用产权证毁损、遗失补证的借口，重新换发产权证后冒充二手房按揭来骗取银行贷款。另外，用假身份证办理手续的情况也时有发生。

　　另外一个奇特的现象是，随着2006年北京二手房市场的火爆开场，房地产中介的跑马圈地也呈加速度发展。截至2005年底，中大恒基在北京地区的门店数量已经突破300大关，预计今年会达到500家；我爱我家在北京地区已有240多家门店，预计今年将超过300家；链家地产预计到年底门店数量将达到300家左右；北京顺驰在目前100多家的基础上，预计年底有可能开到200家门店。

　　现实情况是，绝大部分人是通过房地产中介进行二手房交易的，曾女士也是其中一员。“虽然害怕受骗，但是必须承认通过中介可以省去很多麻烦，他们的房源信息也多。”曾女士坦言。在决定买那套两居以后，曾女士和中介沟通了很久，最终支付了8000元的中介费，“这个中介费还算便宜的。”作为过来人，曾女士提醒，找中介的时候一定要看该中介的信誉度，最好是找比较知名的中介公司。(詹宇昆 辜□）