社会各界热议走出地产怪圈之道

　　□记者孙斌文李文波图

　　嘉宾省政协副主席张玉麟省政协经济委员会主任赵钟恒河南省社会科学院副院长刘道兴郑州市房地产管理局局长王广国省委政策研究室财贸处副处长李同昌

　　河南财经学院房地产经济研究所所长李晓峰

　　河南省住宅产业商会秘书长赵进京河南省物业商会秘书长武凤翔主持人

　　大河报副总编辑杨青

　　现场速记

　　郑州加速度会议服务有限公司主持人：大河报和省住宅产业商会邀请到这么多重要的领导和专家，来讨论房地产信用体系建设问题。对这个问题的报道，是大河报去年下半年以来继《关注郑州咪表之“谜”》、《郑州供水之“惑”》系列报道之后，对房地产这一和老百姓生活息息相关的问题的又一次挖掘，也体现了大河报对重大社会民生问题的深度关注。

　　目前，房地产行业发展迅速，在改善城市环境，提高生活质量，拉动经济增长等方面作出了巨大贡献。这种贡献毋庸置疑。当然，我们也看到，房地产业在高速发展中，也出现了一些这样那样的问题，有些问题特别是信用体系建设问题已经影响到了房地产业的可持续发展，影响到了消费者的切身利益。因此，自4月24日起，大河报推出7个版《关注房地产怪圈》系列报道，集中反映了目前社会上出现的房地产（物业）怪圈。希望各位专家学者和领导能够畅所欲言，为房地产行业的规范发展建言献计。

　　政府管理必须到位

　　张玉麟：在经济转型的时候社会产生了一些矛盾，我认为主要问题在于政府体制改革滞后，一些地方的政府职能部门不作为引起的，现在，我们要补救这些问题。我建议住宅业商会和企业家结合起来，跟政府职能部门配合起来把这些问题解决好。

　　李晓峰：在信用体系链条上有很多的利益主体，他们之间相互抱怨和指责，我的不诚信是你的不诚信造成的，你的不诚信的结果是下一个不诚信的原因，这是一个恶性的循环。这一环必须从政府打开，开发商的十大无奈事八条与政府有关，这个链条首先从政府破解，政府的行为应该规范。要真正解决诚信问题，首先政府必须到位，应该承担的责任必须承担。

　　武凤翔：现在，无论业主、开发商或物业公司，都说是和谁谁签了合同，可最后谁也没有把合同视为承担责任的依据。比如说业主不管合同怎么签的，凡是我认为你物业服务不到位，我就不缴费；物业公司进驻小区后，觉得自己什么都要管，其实有些不该管的他们也管了，于是出现了合同上签的内容没有干好，合同上没有签的事项他们去干也没有干好，致使纠纷不断。问题出现后，政府在评判的时候不以合同为双方行为的依据来评判，我认为这也是一个政府不作为造成的现象。

　　刘道兴：破解房地产业出现的怪圈主要靠政府。政府要在这里发挥作用，发现问题及时解决。

　　失信的责任必须承担

　　赵进京：信息不对称的问题已制约了房地产的发展，目前开发商面临很大困难，资金短缺使许多开发商“四证”齐全却求钱无门，在这样的情况下有时候开发商不得不做一些小小的违法行为。我们商会也在3月18日召开了一个会，研究怎么融资、搞产业信托，需要社会各界给予支持。

　　张玉麟：房地产业的利润是比较丰厚的，房地产企业应考虑受益后怎么样来回报社会。房子建完以后，有一些问题存在，开发商把问题留给物业公司，引起了业主跟物业公司的矛盾。开发商如果社会责任感不强，媒体和商会要不断对其进行“教育和培训”，使他们真正认识到房地产业对社会有多大的责任，不能因为开发商在某些小的地方违法了就可以谅解。

　　刘道兴：目前小区矛盾的主要方面应该是在开发商。因为开发商建房子、销售、安排物业，怎么处理跟业主的关系、房子的质量和诚信度以及绿地、文化设施等的兑现，总的来说开发商是主导，物业公司与业主发生的矛盾和冲突比较多，但是要明确物业公司不能够做替罪羊。开发商不

　　能一走了之。房子预（销）售过程中，实际上房价有很大一部分是在卖环境、卖文化、卖绿化、卖服务承诺，如果光卖房子，开发商卖不出大价钱。正是因为这些属于物业性质，正是因为人们居住到小区后开发商给业主提供的环境，大大抬高了房价。因此，房子销售完后，开发商应该按照诚信的原则兑现其承诺，把房价中的这一部分反过来贴到物业，做不到这一点，物业一系列矛盾和冲突不可避免。

　　赵钟恒：加强诚信建设的关键是要尽快设立黑名单制度。对于开发商，如果有违反承诺的情况，应该上黑名单给予处罚，或开除出房地产市场；对于业主，如果有不缴费的情况，也应该研究出台一些措施。要加强制度建设，使诚信缺失者受到社会舆论的谴责和经济上的处罚，让失信者付出惨痛的代价而不敢再失信。

　　法规多了还是少了

　　赵钟恒：房地产业之所以出现怪圈，我认为是三个方面的原因造成的：首先是法律缺位。现在，房地产的开发缺少政策和规划支持，整个产业怎么样搞好管理和协调，没有一个法律定位，出现问题，不知如何处置。其次是管理乏力。房地产业管理涉及建设、规划、土地、金融、房管等众多部门。这些部门都站在各自的角度去管理，而不能实行综合管理。

　　▲▲上接Ａ25版这是地方政府不作为、管理不到位造成的。再次是信用缺失。有些开发商开发的房屋面积缩水、承诺不兑现、毁绿地建房、偷工减料。另外，从业主来讲，也有一些人不按时缴费，使物业公司难以为继，这些问题都是因为没有一整套制度造成的。

　　武凤翔：在失信的链条里，我认为首先是政府缺乏信用。我认为实际上不缺法。《土地法》、《规划法》和《河南省物业管理条例》等已经形成法律体系；建设部、发改委、财政部等已经有21个文件让房地产和物业企业执行，如果各行各业包括开发商和政府都能够用法律法规约束自己，就不会出现这些纠纷和矛盾。

　　李晓峰：我不认为我们国家房地产方面法律缺失，实际上我们在房地产方面建立了一个比较严厉的法律体系。现在关键的问题是我们执法不严、违法不究。

　　经济适用房不能漠然视之

　　赵钟恒：政府规划住房时应该分层次。现在的问题是，高档房太多，大户型的太多，小户型的太少。不少地方不再搞经济适用房，在一些建经济适用房的地方，如何分配经济适用房群众意见很大，对此，政府不能漠然视之。

　　武凤翔：我认为现在的经济适用房政策是失败的，或者叫错误的。经济适用房说是给低收入者建的，可实际上不少房子都“经济”到有钱或有势的人手中了。如果政府要解决社会上不断出现的特困户，我们现在的住房制度应该走“以租为主、租售并举”的路子。这体现了政府解决无房户的问题，也解决了空置问题。

　　王广国：我们组成了郑州市房管管理领导小组，向很多专家提出来如何避免郑州市房地产相对过剩的问题，比如说经济适用房也好，商品房也好，都集中到北边不行，都集中到南边也不行，有个合理布局的问题，但是这方面房管局说了不算，因为土地不在我们手上。现在郑州市的土地是一级垄断，我们建议土地出让由郑州市的市民决定合理的分布。我们会把规模建设的问题、经济适用房的问题拿出来让大家讨论，可以说是让权。这样可以利于缓解社会矛盾。

　　房地产业准入门槛是否抬高

　　赵钟恒：开发商追求利益最大化，往往不考虑容积率，建的小区不符合人居环境。对房地产商的开发应该加强规划，要抬高这个行业的准入门槛。房地产商开发的小区，必须得有学校、医院、商店和金融部门，而且小区里的停车位、绿地怎么规划也得加强。

　　赵进京：我们呼吁政府应该抬高市场准入门槛，比如办理执照方面，保护一些好的开发商，使企业感觉到失信的代价很大而不敢失信。

　　王广国：这是个两难选择。把市场准入门槛抬高了，垄断寡头会抬高房价；门槛低了能打压房价，但相应的房地产管理的风险就高了，容易出现房屋质量、烂尾楼、开发商把预售款拿跑等问题。所以，我们准备在银行贷款方面降低门槛，但是高档的房子银行贷款还要限制一些，而且门槛还要抬高，我们要限制烂尾楼的发生。

　　房地产如何走出怪圈

　　张玉麟：诚信体系建设是系统工程，诚信不是宣传出来的，是一项一项工作做出来的。建议住宅业商会把房地产业诚信体系建设重担担负起来，跟政府职能部门结合起来，把我省住宅业建造、设计、评审各个环节主要的因素提出来，写出标准和规范，形成住宅业的质量保证手册。在具体做法上，可以由住宅业商会和媒体联合起来，对新建立小区产品进行评比，另外再组织专业人士进行评审，帮助开发商改进，而且提出改进要求，改正后再提交给用户。

　　刘道兴：小区里反映出来的矛盾，表面上是开发商、物业公司诚信有问题，实际上涉及土地、房管、社区、党政等各个方面。这些问题的出现，是我们对房地产小区的经济关系、社会各种复杂关系没有深入研究和严格的要求，出现制度安排的缺失和不完善。我们必须深入研究这些问题，把微观基础打扎实。住宅小区一旦形成，就要建立居民委员会、社区党组织。

　　赵钟恒：《物业管理条例》操作性不强，建立业主委员会谁来牵头，要有明确规定。业主委员会建立以后没有人员、机构和经费，他们很难替业主办事，业主委员会能不能从物业费里面提出来一部分作为活动的经费？这需要法规加以完善。如果业主没有时间的话，能不能聘请一些专职人员来专门行使业主委员会的职权？对一些赖账户业主如何来处罚……这些都有待《物业管理条例》加以完善。

　　王广国：去年，我到房管局时发现，一个月的时间里房管局打了16个官司，大多数是开发商不诚信造成的，所以，2006年我们的工作重点是诚信建设。

　　如何建设房地产诚信？一个是我们在管理环节和管理制度上尽量减少各种违规违法行为，减少失信行为空间，增加失信行为成本。具体表现在，从5月8日开始，我们开始实行交易产权办证一体化。一体化办证提高了效率、减少了纠纷、降低了风险。

　　现在老百姓投诉较多的两大类问题有：一是房屋面积缩水，一是不按时交工。对此，我们在预售之前增加了一道程序——预测绘，增加预测绘就减少了房屋缩水问题。同时，对房屋开发建设进行动态监管，开发商每个月要报施工进度，防止“马后炮”现象。针对交易期间发生的欺诈行为，比如一些二手房有假证问题，我们专门成立了质监窗口。对于身份证识别难的问题，我们派质监人员到公安部门去学习识别假身份证的办法，对房产证加了防伪标志。

　　我们现在正开展房地产企业品牌评估体系，准备对开发商的开发规模、开发品质、小区配套情况、建设质量、诚信几个方面综合评估。像公开选拔公务员一样，由专家评委打分，我们请行业商协会、金融单位、业主委员会、开发部门组成一个评估部门，政府参与人员只占三分之一，由这些专家到年终的时候对企业每一项进行工作打分，这样对开发企业的功能行为进行全方位的动态检查。现在企业缺失诚信的成本很低，我们通过综合评估体系以后，把排序和相关的政策挂钩，我们鼓励开发商大面积地开发、成片地开发，评优扶强。现在《郑州市物业管理条例》起草工作已完成，我们通过给人大做工作，把该条例作为今年的重大计划工作。起草的新条例一是明确界定了业主委员会和物业公司的职责，二是增加了物业验收的程序及加快验收的管理办法。物业管理的验收不仅包括建筑质量，还要对房屋的面积，小区的各种配套，包括市政管网的合同执行情况进行验收，验收完了以后分清开发商和物业管理公司的职责，而以前，很多开发商和物业管理公司是自己的，建管不分离，老百姓站在中间没有办法。

　　赵进京：我代表商会表个态：我们一定要在结合政府信用体系建设方面发挥商会的作用，我们要积极做工作，争取做到让政府信任，让广大老百姓信赖，为城市化建设和中部崛起做出更大的贡献。

　　李同昌：诚信体系建设也是我们省委政策研究部门已经关注的重要内容，省委政策研究室十分关注这一问题，我们以后也会很好地和协会、媒体结合，共同做好这项工作。

　　主持人：再次感谢各位领导、专家学者在百忙之中参加今天重要的座谈会，为这个行业提供一些很好的建议。谢谢大家！

　　座谈会现场