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评论:党国英:房价高低难评说


http://www.sina.com.cn 2006年05月10日10:36 国际在线

  作者:党国英

  曾听说有位专业房地产问题评论者私下里向朋友发问:你说这房价究竟会涨还是会跌?这似乎很好笑,你是专家,你不知道,谁又能知道?其实,这也正常。经济预测难过天气预报,人所共知。翻开几年前涉及经济预测的文献,预测差不离的有几个?如果专家们被逼无奈需要预测,也只能抓几个大的影响因子讲讲道理,说个大概。如果要预测到一个确切

的百分数,实在需要勇气。要预测房子价格,尤其困难。通货膨胀因素、技术因素、社会心理变化、政府调控政策的变化都会影响房价,而这些因素都不容易把握。

  但是,现实的房子价格是高还是低,有两个因素值得注意。第一,与同等社会条件相比,平均房价与平均收入的比例如何?第二,买房与租房的机会成本哪个大?如果第一个因素不好把握,第二个因素的把握还是比较容易的。从这两个因素看,我国的房价总体上还是比较高的。北京120平方米装修好的房子的平均价格大约是85万,是家庭平均收入的17倍,这个高度在世界上也不多见。在很多城市,房价往往是房子年租金的几十倍。例如一套房子的年租金是6000元,而房子的价格却可能是30万元,相差50倍。这说明买房子的机会成本要高于租房,也证明房子的价格高了。

  真正市场价格是合理的价格,因为它有利于资源优化配置,不能说你是卖房子的,就说房价低,也不能因为你是买房子的,就说房价高。这只是一般而论。决定供求平衡的因素很多,如果有的因素加进来形成满足房地产商获取长期暴利的均衡价格,或者满足购房者的愿望而形成使房地产商长期亏损的均衡价格,那么,这种均衡价格也就算上了“市场失败”,抑或是“政府失败”,因为政府的政策可能不适当地影响了市场的供求。

  我国社会保障体制发育不健全,人们的社会生活有很大的不确定性,例如对养老的担忧,对通货贬值的担忧,对子女未来命运的担忧等等。在这种社会条件下,人们会采取一些投资方式以降低生活的风险,而比较可靠的办法是购买不动产。这样一来,不动产的所有权价格往往很高,而不动产的使用权价格却可能很低。在我国的许多城市,考虑到租房的管理成本,这个倍数还要高些。这说明,社会因素进入了房子价格;人们为社会风险的存在支付了货币。我们的百姓担忧太多,解除忧虑的重要办法是勒紧裤带买房子,而他们一旦进入房产市场,就加剧房子价格上升,而房价上升更使得他们越发想买房。这不是百姓的错啊!

  很多人预测房子的价格还要上升,房地产商人更喜欢这样说。他们的理由主要是说人口在增长,而土地资源却不增长。这个理由有点似是而非。日本、香港和台湾地区都有过地产价格上升的时期,但后来也出现过下跌的时期。中国新划定的城市规划区面积其实是很大的。在圈地高峰期,全国划定的开发区面积甚至超过了现有的城市建成区面积,后来做了整顿治理,多半开发区面积被取消了,但真正恢复为农田的是少数。还有一个因素是农村的空置房屋,现在房地产商正在打这个主意,通过一些办法会“置换”出许多建设用地,造成土地供应的增加。另一方面,中国的人口增长率已经接近更替水平,一些城市人口的出生率在明显下降,如果不考虑机械移民,许多城市的人口是负增长。而农村人口向城市移民是产生土地节约的移民。农民在农村的宅基地平均在0.5亩以上,进城以后的住宅用地大大减少了。如果国家政策做一些改善,农民在农村的宅基地的相当一部分是可以置换出来的,这也会产生土地供应的增加。按照这个道理,我们的经济生活的确潜藏着遏制房价上升的因素,尽管这些因素要发挥影响需要政府政策的支持。

  来源:北京青年报


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