首次业主大会投票权不能只根据面积计算

　　广州业委会联谊会邀专家讨论，为物管条例修订提建议——

　　首次业主大会投票权不能只根据面积计算

　　本报讯(记者／张睿)《广东省物业管理条例》修订案在网上公开征求意见之后，受到了多方关注。广州业主委员会联谊会通过其除南沙、萝岗、花都之外7个区的联络站，经过

　　业委会法律地位仍需明确

　　《条例》(修订案)对业主委员会的法律地位及职责仍旧没有作出明确规定。只提到“业主委员会是业主大会的执行机构，维护业主权益”，以及所需履行的一些职责。

　　专家意见：可以加上“民政局可以群众社团法人予以注册，可在银行以业主委员会的名义开立账户，管理小区业主公共收益”等内容，以明确业委会的法律地位。

　　广州物业管理研究会副会长陈德豪指出，正在起草的《物权法》对于业主委员会的法律地位仍然相当含糊，只是提出当物业管理纠纷发生时，可以业主大会的名义、也可以业主个人的名义起诉物业管理公司，业主委员会还是无法具备独立的法人资格，享有诉讼与仲裁权利。在《物权法》没有明确规定的情况下，《广东省物业管理条例》是无权在业委会法人资格上有所突破的。

　　首次业主大会投票权应设两个指标

　　《条例》(修订案)第十一条规定：首次业主大会的投票权，根据业主拥有已竣工房屋的建筑面积计算。每1平方米有1投票权，不足1平方米的，按四舍五入计算。

　　专家意见：首次业主大会的投票权应以建筑面积和独立售房单位两个指标计算。即根据已竣工交付业主拥有的房屋建筑面积，每1平方米有1投票权，不足1平方米的，按四舍五入计算；同时，按房产证或预售合同所表明的独立售房单位也作投票权计算指标，具体计算方法可商议制订，避免“一票独大”现象。

　　有专家表示，如果只按照建筑面积投票，假设小区总建筑面积5万平方米，发展商有1.8万平方米，共有500户业主(含发展商)，则总投票权数是5万，发展商就拥有1.8万，占34％，对一项事务，即使所有小业主都同意，只要发展商不同意，赞成票就不可能超过三分之二，不能避免“一票独大”的现象。

　　此外，专家还对一些特殊情况作出操作建议：业主不在本地时，与业主的关系为夫妻、年满18岁的子女、父母、兄弟姊妹、使用或代管该物业，有相关身份证明，可代为投票。而会所、归全体业主共有的停车场以及其他依法归全体业主共有的物业，不计算投票权。小区公益性建筑幼儿园、学校、救助站、卫生站、居委的用房不计票权。

　　“建管分离”十分必要

　　《条例》(修订案)规定：住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业，并签订书面的前期物业服务合同。

　　专家意见：发展商与物业管理公司必须实行分离。在目前条件下，应当加强对物业管理公司的审计和监察，可以实行市场化运行。业主委员会未成立前，物业管理合同须经街道房管部门鉴证，合同期至业主委员会成立后自动终止，并由业主委员会在半年内组织业主大会决定是否续聘。

　　广州市房协专家委员会委员黄穗诚对此表示，本来物管公司在接手物业进行管理的时候，必须要对物业进行验收审核，但如果开发商和物管公司是“父子”关系，那这种验收审核就不可能有实效。因此，“建管分离”十分必要。

　　一不愿意透露名字的开发商辩称，在业主委员会成立前不能没有物业管理和服务，所以必须由开发商选聘物业管理单位。但因为物业管理的效益要一段时间后才能显现，很少有物管公司愿意签短约，所以很多楼盘只能选聘自己属下的物业公司。

　　而家住东圃某大型楼盘的陈先生则认为，物管公司是不是开发商属下的，这并不重要，关键还是看能否提供好的管理和服务，这同企业的诚信很有关系。

　　除上述问题外，专家顾问组还提出了其他建议，例如，业主大会的召开形式应多元化，可考虑书面大会的形式；业主委员会应有固定办公场地，其经费来源可经业主大会表决，从物业管理费中按一定百分比提取，实行薪酬制；应明确业主委员会是社区最基本的业主自治单元，有别于居民委员会制度，居民委员会是以管理为基础构建，而业主委员会是以经济产权为前提，应在制度上给予区分；业主委员会有权对物业管理公司进行年度考核，其考核内容和结果应当作为政府主管部门对物业管理公司年度审核的标准之一。

　　关心《广东省物业管理条例》修订的市民可拨打电话020－37579850或发传真020－61224551，或写信至广州市五羊新城广场31楼(邮编510600)，或登录广州市业主委员会联谊会(www.yezhu.org.cn)查阅该条例的修订案，发邮件至yezhu020＠163.com，发表自己的意见。

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　　《条例》(修订案)要点

　　小区符合召开首次业主大会的情形，建设单位应当在30日内书面报告物业所在地行政管理部门；业主也可报告。

　　建设单位必须通过招投标方式选聘具有相应资质的物管企业作为前期物管企业。

　　物管企业每月公布共用水电数量、单价、金额，按实际支出和约定的收费方式向全体业主合理分摊。

　　物业服务合同终止时，业主大会选聘了新物业管理企业的，原物业管理企业应当在7日内退出，并向业委会完整移交有关资料；拒不退出的处以5万元以上20万元以下的罚款，并吊销资质证书。

　　物业管理企业至少每半年公布一次专项维修资金的收支情况。业主未按规定按期缴存专项维修资金的，不予办理房地产产权证。