要预测房子价格，尤其困难。通货膨胀因素、技术因素、社会心理变化、政府调控政策的变化都会影响房价，而这些因素都不容易把握。
但是，现实的房子价格是高还是低，有两个因素值得注意。第一，与同等社会条件相比，平均房价与平均收入的比例如何？第二，买房与租房的机会成本哪个大？
我国社会保障体制发育不健全，人们的社会生活有很大的不确定性，例如对养老的担忧，对通货贬值的担忧，对子女未来命运的担忧等等。在这种社会条件下，人们会采取一些投资方式以降低生活的风险，而比较可靠的办法是购买不动产。这样一来，不动产的所有权价格往往很高，而不动产的使用权价格却可能很低。在我国的许多城市，考虑到租房的管理成本，这个倍数还要高些。这说明，社会因素进入了房子价格；人们为社会风险的存在支付了货币。我们的百姓担忧太多，解除忧虑的重要办法是勒紧裤带买房子，而他们一旦进入房产市场，就加剧房子价格上升，而房价上升更使得他们越发想买房。
很多人预测房子价格还要上升，他们的理由主要是说人口在增长，而土地资源却不增长。这个理由有点似是而非。日本、香港和台湾地区都有过地产价格上升的时期，但后来也出现过下跌的时期。中国新划定的城市规划区面积其实是很大的。在圈地高峰期，全国划定的开发区面积甚至超过了现有的城市建成区面积，后来作了整顿治理，多半开发区面积被取消了，但真正恢复为农田的是少数。还有一个因素是农村的空置房屋，现在房地产商正在打这个主意，通过一些办法会“置换”出许多建设用地，造成土地供应的增加。另一方面，中国的人口增长率已经接近更替水平，一些城市人口的出生率在明显下降，如果不考虑机械移民，许多城市的人口是负增长。而农村人口向城市移民是产生土地节约的移民。农民在农村的宅基地平均在0.5亩以上，进城以后的住宅用地大大减少了。如果国家政策作一些改善，农民在农村的宅基地的相当一部分是可以置换出来的，这也会产生土地供应的增加。按照这个道理，我们的经济生活的确潜藏着遏制房价上升的因素，尽管这些因素要发挥影响需要政府政策的支持。
(作者党国英，原刊于《北京青年报》，本报有删节)
