评论：调控楼市，央行应温和但坚决地出手

　　对于任何资产泡沫，最有效的解决办法是采取货币政策，提高投资者的信贷成本，使其无力进行非理性的投资。4月28日，央行已将一年期贷款基准利率上调了0.27个百分点，随后央行又上调了个人住房公积金贷款利率。但舆论普遍认为，这次利率上调远不足以抑制狂热的房地产投资活动。人们期望中央银行采取进一步行动。有媒体报道了一位“知情人士”透露的消息:央行拟推新的按揭政策，将购房首付款的比例从最低2成，提高到4至5成。

　　如果中央银行确实采取这一措施，那将是对“房地产热”采取的最猛的一剂药，甚至是市场无法承受的一剂猛药。因为，这将把投资者的投资成本提高一倍，很可能迫使大多数投资者退场，导致房地产市场的硬着陆，从而拖累整体经济出现硬着陆。因而，可以合理地推测，中央银行当不至于出台这样极端的政策。

　　不过，在合理的限度内，中央银行确实可以在这个方向上采取温和但坚决的措施，以遏制房地产市场的非理性繁荣。

　　本来，在市场体制下，中央银行可以运用的货币政策工具是比较有限的，比如调整官方基准利率、商业银行的存款准备金比例等等。对于信贷风险，商业银行自己应当予以预先防范与控制。比如，面对目前房地产市场的不确定性，商业银行理应自行采取措施，更严格地审查房地产开发信贷与消费信贷，并在政策允许的范围内，有针对性地调整贷款利率、贷款与自有资金比例等。中央银行与商业银行相互配合，自可阻止非理性繁荣走向恶化。

　　但是，商业银行通常倾向于低估贷款风险，为了短期商业利益而无视长期风险。尤其在中国，商业银行的治理结构改革远未完成，还没有形成有效的风险控制机制。由于其他原因导致的流动性过剩也促使商业银行盲目扩大信贷。

　　而防范房地产领域积累过多风险，中央银行责无旁贷。房地产市场的非理性繁荣，过去几年过于宽松的货币政策要承担主要责任。反过来，如果房地产市场出现严重波动，金融系统也首当其冲。到2005年年底，全国商业性个人住房贷款余额为1.84万亿元，占金融机构本币贷款余额的8.9％，占GDP的10％。房地产市场已是金融体系不能承受之重。

　　因此，面对目前的房地产市场，中央银行有责任充分利用法律、法规授予它的权力，敏捷而审慎地对商业银行、尤其是国有商业银行进行窗口指导，促使商业银行积极防范房地产信贷风险之积累。

　　窗口指导可以包括三项内容:第一，适当下调房地产企业开发性贷款与自有资金的比例，降低开发性贷款与所抵押的土地价值之比例，以降低贷款风险。第二，对住房消费贷款可以实行差别利率。也就是说，对某个基准面积之上的房屋，可以在政策规定的限度内，适当上浮消费贷款利率。对于别墅性项目、高容积率项目也适当上浮贷款利率。第三，就是媒体所报道的，提高个人购买住房自有资金占总付款的比例，即提高首付比例。但考虑到市场的承受能力，首付比例可以逐渐提高。

　　考虑到房地产市场的地域性特点，中央银行在进行窗口指导的时候，不宜全国一刀切。比较可取的办法是，适当授权其下属的11个大区级分支机构，依据他们对本区域房地产市场状况的判断，对区域内的商业银行进行合理的窗口指导。

　　目前房地产市场已经处于一个非常关键的时刻。官方也承认，2005年以来针对房地产市场的调控没有奏效，这个市场的非理性繁荣愈演愈烈，从而给整体经济积累了较大潜在风险。更严重的是，房价飞快上涨，已经不是一个单纯的经济问题。民众因为买不起房而发出的抱怨，已经透过舆论的发酵，而成为一个社会问题，甚至成为一个政治问题。此时正是考验中央银行的敏感性及其政策操控技艺的时候。

　　为此，包括中央银行内在，需要澄清某些误导性认识，这就是对行政干预措施的迷信。毕竟，房地产市场的资产泡沫归根到底是一种经济现象，正确的解决之道只能是经济政策，尤其是货币政策。尤其重要的是，行政性干预措施需要借助地方政府执行，而地方政府根本缺乏执行抑制性政策的动力。中央政府的抑制性措施，反而被地方政府扭曲，用来哄抬房价、地价。而货币政策工具却可以绕开地方政府层面，直接对企业和消费者发生效力。因而，它是最有效的政策工具。

　　就在前两天，美联储再次升高利率，其基本目标同样是为了抑制房地产过热。中国人民银行也应当适时出手。针对房地产市场的一种温和、渐进但方向明确的信贷收紧措施，当可在相当大程度上使开发商、投资者恢复理性，从而有可能引导房地产市场实现软着陆。（编辑：付刚）