加息影响几何?自住还贷压力不大投资者风险增加

　　四月七日，前来看房购房的市民把二○○五年北京春季房地产展示交易会急得满满当当。尽管中国银行在三月十七日再次提高了个人住房贷款利率，但北京市民购房的热情认为消减，据统计，北京市年内打算购房的消费者占到了七成多 版权声明:凡标注有“cnsphoto”字样的图片版权均属中国新闻网，未经书面授权，不得转载使用。

　　中新网5月12日电 据《京华时报》报道，对于央行在2005年3月17日加息后的短短一年多时间再次上调利率，业内人士认为：此次加息主要是为了抑制投资需求，进一步稳定房地产价格，但对于自住需求者来说，月供的还款压力并不是太明显，仅仅是心理影响程度较大。那么，利率提高，对于买房人来说，还贷压力增加了多少呢？

　　对自住型买家影响不大

　　虽然利率的上调会增加购房者的购房成本，但是从利率上调的幅度来看，0.27%并不会明显增加房产消费者的成本支出。以贷款50万元，期限为20年为例(具体见表1)：如果执行优惠利率，调整后，每月比调整前多还款68.15元；执行基准利率，每月多还款80.46元。购房者的还贷压力并没有增加太多。不过，利率再度上调的预期将会更大程度影响消费者的购房心理预期。

　　以王先生为例，他最近刚看中一套二手房，总价为65万元，王先生计划首付15万元，其余50万元从银行贷款。如果他采取等额本息还款法，属于第一套购房贷款，会采取银行优惠利率(基准利率的0.9倍)。为了便于大家了解利率提高后还贷增加多少，可以分为15年、20年、25年和30年不同的贷款期限来比较。通过下面计算可知，加息前后相比，王先生若贷款15年，月还款增加63.97元；贷款20年，月还款增加68.15元；贷款25年，月还款增加72.1元；贷款30年，月还款增加75.77元。

　　房产投资者收益降低

　　由于2006年一季度北京房地产市场一手房价格涨幅过快，背离了国家宏观调控的轨道。而此次加息的一个主要目的就是进一步抑制投资需求，平抑目前居高不下的房价。对于投资者来说这无疑使得其贷款支出增加，收益率下降，投资风险还会加大。

　　以张先生为例，他想贷款购买一套双井附近60平方米左右公寓用于出租获益。在目前市场上来说，他看中的项目均价在10000元/平方米左右，并且2006年以来价格仍处于上涨状态，户型、朝向好的售价达到12000元/平方米左右。根据中原地产三级市场部对其项目的租赁市场监测数据可知，从2006年以来，该项目租金价格却是处于稳中略降的状态。一边是售价不断上涨，一边是租价无所变动，再加上利息上调，对于购房者来说，肯定是降低投资收益率。

　　另外，通过月供/月租金的对比指标来分析一下投资风险程度。以上述张先生为例，假设购房款为60万元，首付18万元，从银行贷款42万元，期限是20年。采取等额本息还款法，加息前(利率5.508%)月供为2891.02元，加息后(利率5.751%)月供为2948.99元。可见，支出成本增加。虽然目前该房屋的租金价格在3000元/月左右，但租金有下降趋势，有可能与租价相等，或低于租价，再加之贷款不光要支付本金还要支付利息。一旦出现上述情况，对于仅靠以租还贷的投资者来说，其投资风险性就不言而喻了。

　　公积金贷款还贷增加较小

　　随着商业贷款利率的提高，另外一种贷款方式——公积金贷款的利率也在5月8日起开始上调。建设部《关于调整个人住房公积金贷款利率的通知》规定，凡从5月8日起放款的个人住房公积金贷款将执行新利率，此前已经放款的自2007年1月1日起调整执行。

　　此次上调幅度也为0.18个百分点，即5年以下(含5年)的个人住房公积金贷款利率由3.96%提高至4.14%，5年以上的个人住房公积金贷款利率由4.41%提高至4.59%。

　　以刘女士为例，她欲购买一套单价7000元，面积为85.7平方米的房子，总价为60万元，如果她选择首付12万元，公积金贷款48万元，20年期限。按照等额本息还款方式，执行新的贷款利率后，每月还款为2944.24元，比此前的2898.6元高出45.64元，还款压力不大。（赵丽萍）