精打细算贷款购房

　　本报记者 张鹤

　　上月28日，中国人民银行宣布，上调金融机构贷款基准利率，个人住房贷款利率也包含在此次调整之中。从4月28日起，5年期以上个人商业住房贷款的基准利率由6.12%提高到6.39%，个人能享受到的最优惠下限利率由5.508%提高到5.751%；5年期以上住房公积金贷款利率由现行的4.41%调整为4.59%。

　　一石激起千层浪，尽管此次贷款利率调整对按揭购房者增加的直接负担并不重，但“此次贷款加息，信号作用大于实际作用”，这意味着我国已进入新一轮的加息周期。更多的人在购房前，就开始考虑未来的加息风险自己是否能够承受。

　　贷款购房月供增加

　　按照规定，4月28日以后签订房贷合同的新客户将按照新的利率执行，而在4月28日以前已经签下贷款合同的老客户，将从2007年1月1日开始按照新的利率标准执行。那么，此举会给贷款购房者增加多少支出呢？

　　贷款利率上调0.27个百分点后，贷款购房者的月供会有所增加，但增加得不多。以30万元20年期的商业性住房按揭贷款为例，按照市场上较为常见的等额本息还款法，如果执行基准利率，原基准利率为6.12%，月供2170.11元。现在基准利率为6.39%，月供2217.33元。两相比较，多支出47.22元；如果执行优惠后的下限利率，原下限利率为5.508%，月供2065.02元。现在优惠下限利率为5.751%，月供2106.42元。两相比较，多支出41.4元。

　　与商业性住房贷款相比，此次个人住房公积金贷款利率只上调了0.18个百分点，调整幅度较小，继续体现了政策优惠。有关专家指出，央行3次调息后，商业房贷与公积金房贷的利率差从1.08%扩大到1.16%，很显然，用足用好公积金贷款购房可以更省钱。

　　随着此次利率的上调，提前还贷的市民又有可能增多。专家指出，市民没必要现在就急着去还钱。根据有关规定，贷款利率的调整都在每年的1月1日。对已经在4月28日前开始贷款的市民来说，只要在今年年底前办好就不会增加额外支出。不过，专家提醒想提前还款的市民，至少在提前还款前的一个月向银行提出书面申请，一些银行可能还会收取一定的违约金，市民应当以合同上约定的内容为准。

　　利率可能还会上调

　　在全球经济一体化的今天，中国经济早就融入到了国际市场中。在早几年，随着国际金融利率下降，中国也经历了一个利率长期下降的通道。但目前世界各国利率陆续进入了上升通道，先是澳大利亚、新西兰升息，随后英国升息，美国从2004年6月起连续升息15次，联邦基金目标利率达到4.75%；今年3月2日，欧洲央行再次升息，将基准利率升至2.50%；3月7日，加拿大央行连续第五次升息，将基准利率升至3.75%；日本财长也透露了将要升息的信号。3月20日，日本一些商业银行提高了银行个人存款利率。如果日本央行在今年底加息，这将是2000年以来全球三大经济体央行首次同时紧缩银根。

　　中国社科院金融研究所主任易宪容指出，在全球主要经济体进入加息周期后，在经济对外依存度达70%的中国，只要利率市场化程度提高，那么利率水平上升也就成为必然。就目前我国的利率水平来看，它并没有反映国内经济真实情况。无论是发达的市场经济国家还是新兴的发展中国家，利率的高低往往是与一个国家GDP增长速度关系密切：GDP增长快，利率也就高；GDP增长慢，利率也就低。一般来说，利率高低与一个国家的GDP增长率上下相差两个百分点。比如说，中国近年来的GDP一直保持在9%的增长速度上，那么中国的利率水平应该在8%至11%的区间。

　　选择合适还贷方式

　　有关专家指出，此次加息意味着我国已进入新一轮的加息周期。央行向市场传递出的货币政策信号提醒购房人，在买房时要考虑加息风险，特别是处在历史利率低点的时候，不要一味追求大面积住房，要根据自己的收入水平量力而行，否则将来连续加息后借款人将不堪重负。

　　我市某国有银行的房贷专家指出，个人住房贷款还款压力的大小主要取决于客户贷款的额度、年限等。目前个人房贷按揭市场上已经出现了双周供、固定利率贷款、直贷式贷款、接力贷款等近十种房贷按揭产品。选择一种适合自己的还款方式，可以使家庭理财变得轻松。

　　该房贷专家告诉记者，对于在贷款前期还款能力较强，愿意多偿还贷款的客户，可选择等额递减还款方式，从而少负担利息总额；对于在贷款前期还款能力较弱，收入呈增长趋势的客户，可选择等额递增还款方式。资金相对宽裕的人可以选择“双周供”，而固定利率房贷更适合房产投资者。