政府必须介入房地产市场

　　不久前，有报道称，中国城市居民住房消费已经达到中高收入国家水平，但其中却至少有70%的居民没有购买新房的能力。有关专家分析认为，这意味着在中国，住宅将有可能彻底变成一种投资商品。专家认为，要改变国内房地产格局，住房制度改革必须两条腿走路。一是继续培育健康的房地产市场，使其提供品质可靠、价格合理的商品房；二是让政府承

　　近年来，房地产业一直受到举国关注。去年，由于供求结构失衡和房价暴涨，国务院在3月26日发出《关于切实稳定住房价格的通知》的基础上，于4月27日再次提出八条措施调控房地产市场。有学者认为，要改变国内房地产格局，住房制度改革必须两条腿走路。一是继续培育健康的房地产市场，使其提供品质可靠、价格合理的商品房；二是让政府承担其应有的义务，建设一大批福利住房，提供给老百姓租赁。这种观点无疑正确，但缺乏新意。

　　事实上，早在1998年7月，国务院就曾下发《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，提出对不同收入家庭实行不同的住房供应政策：最低收入家庭租赁由政府或单位提供的廉租住房；中低收入家庭购买经济适用房；其他高收入家庭购买、租赁市场价商品住房。国务院建设部《建设事业“十五计划纲要”》也明确提出要“加大政策支持力度，建立较为完善的适应不同地区、不同收入家庭支持能力的住房保障，形成商品房、经济适用房、廉租住房合理供应比例的供应体系”。2004年3月1日正式施行的《城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》则规定地方人民政府应当在国家统一政策指导下，根据当地经济社会发展的实际情况，因地制宜，建立城镇最低收入家庭廉租住房制度，并提出廉租住房制度建设坚持以财政预算安排为主，多渠道筹措资金。鉴于去年以来房地产业存在的问题仍然有待进一步解决，今年的政府工作报告在这方面论述得更为具体，提出“要着力调整住房供应结构，严格控制高档房地产开发，重点发展普通商品房和经济适用房。建立健全廉租房制度和住房租赁制度”。

　　显然，问题并非中央及有关部门在住房制度改革方面缺乏远见和思路，关键在于贯彻落实！既然如此，不妨可以考虑以立法的形式明确中央及地方政府在解决居民住房需求、尤其是经济适用房和廉租房建设及供应方面的责任和义务以及实施的具体目标和计划。

　　当前的房地产市场已经积累了许多结构性的矛盾，单纯依靠调控市场和引导非国有房地产企业恐怕无法实现上述政策目标，因而政府重新介入房地产市场，以适量的公有住宅调节和完善供给结构，进而调控市场显得十分必要。根据世界银行及一些学者的研究，在城市化高速发展的初期，日本、韩国，甚至战后重建时期的欧洲，政府均曾大规模介入公共住宅建设与供应。日本在1955年～1975年间，主要是依靠公有住宅建设，1975年后，民间资金建设才开始逐步取而代之。上世纪六七十年代，我国香港和新加坡都开始了前所未有的公共房屋建设，即使到了上世纪90年代，香港这类住宅仍然高达50%以上，新加坡更是高达87%。英美在战后也以不同的形式介入住宅建设和房地产市场。

　　就解决中低收入家庭住房需求而言，政府以大量公有住宅重新介入房地产市场尤为重要。以廉租房建设为例，目前仍处于起步阶段，资金渠道不落实、不稳定，保障方式不完善，覆盖范围比较小，地区间进展不平衡。有研究显示，北京市在2001年启动廉租房制度以来，截至2003年，已经进行了5次摇号选户，通过“实物配租”和“租金补贴”等形式解决了998户困难家庭的住房问题，但同期北京市符合申请廉租房条件的家庭只占有同样住房需求家庭的1/10。各地经济适用房建设也面临类似的问题。考虑到全国其他地区的经济发展以及地方政府的财政收入现状，我国经济适用房和廉租住房制度建设仍然任重道远。单纯以财政预算安排无疑难以满足需求，如何拓宽资金渠道，形成可持续发展机制显然是迫切需要解决的问题。当前可行的途径之一是从一级土地“招拍挂”出让收入中划拨一定比例补充到经济适用房和廉租房建设基金中去。经济适用房和廉租房建设以及供应虽然主要是地方政府的责任，但中央政府也应当有所投入，可以考虑从土地出让收入上缴中央政府的部分中适当返回，地方政府在这方面表现越好，返回比例可以越多，以鼓励和推动这项工作。这样做的好处在于，当某地区房地产价格上涨时，土地转让收入也会相应增加，依比例划拨到经济适用房和廉租房建设基金的收入也会越多，从而增加相应的公有住宅供应。发行专项债券也是可行之道，有助于拓宽企业和居民投资以及经济适用房和廉租房建设融资渠道。这样，一方面可以扩大经济适用房和廉租房的覆盖面，使得低收入群体得以分享经济增长的成果；另一方面对稳定或平抑房价也会起到积极的作用。（作者是中山大学岭南学院金融系讲师、院长助理）