房价涨落只是表象 是谁在左右一线城市房价？(3)

　　北京：高价楼盘拉动房价一路狂飙

　　“是高价楼盘带动了北京整体房价飞速上涨。”这是《楼市》杂志总经理蔡鸿岩在5月11日举办的“2006中国房地产调控政策专家研讨会”向记者透露的。他说，以万城华府为例，当时策划的时候我参加了，他们预期TOWNHUOSE每平方米的售价是1.5万，而现在已达到了三万块钱，还要托关系才能定到房子。像这种房子对市场房价带动效应是非常明显的。

　　“我们重点监控了从2000年以来北京房地产市场的区段行情走势。”蔡鸿岩表示，从2000至2003年，价格基本是平行的区段；从2003至2005年这个区段房价是明显的大幅增长。2003年北京是以一个典型性的楼盘，带动了整体房价大幅度的拉升，它就是棕榈泉。棕榈泉在非典之后热销，一期房价每平方米在8000块钱，一期入住之后房价立刻涨到一万二三以上，而且带动了东部地区，又蔓延到整个市场层面房价的拉升。在2004年这个阶段，老百姓个人投资趋热，掀起了北京房地产的热潮。在2005年国家宏观调控之后，平均增幅开始接近20%。我认为去年对北京整体房价拉升，也有几个代表性的项目，像唐城一品，现在开盘价格每平方米是6万块钱，最好户型价格每平方米接近10万块钱。另外，像星河湾这样的项目对市场也构成了直接带动的影响，开盘价格每平方米是1.5万元，成交量从去年8月份到现在已经超过了25亿元，从这些数据我们不难看出，高价楼盘对整个市场影响是非常巨大的，由于它们的出现，这些区域的其他楼盘也迅速地展开了“追风行动”。

　　另外，北京房价在短期内迅速飞升还有五方面的附带因素：第一，土地高拍推动了价格上涨，这是在8.31土地政策调整之后大家公认的一个现实，每一次拍地都推动地价上涨带动房价上涨。第二，是受金融层面的影响，主要是人民币升值潜力的带动。现在很多海外游资纷纷进入中国进行房地产投资，包括基金和很多“海归”的购房，在北京、上海表现尤为明显。第三，就是奥运效应。去年我们也做了预期，预测在2006年和2007年奥运会之前，应该是北京房价的一个波峰阶段。第四，就是首都效应带来的房价坚挺，不少有钱人都想在北京投资置业，造成需求的过分集中。最后，就是城市化的进程，像北京、上海这种中心城市，包括各省会城市需求的带动效应。

　　蔡鸿岩认为，在整个房价上涨当中，在政策层面有很多不对位和缺位的地方。如何运用有效的市场调控手段？我认为，首先要对需求进行调控，而不是从初级供应层面进行调控，可能才会真正对市场进行有效的调控。比如从终端消费进行调控，就像4月份出台的消费税，对相关高消费起到了抑制作用，而这次消费税征收范围不含有房产。而现在大量的有钱人、投资者正在对城市住房形成主体消费结构，所以在政策层面如果对这方面进行调整，我认为是比较有效的。(洛涛)

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