中心城区房价难降

　　住宅用地供应太少，有专家认为结构不合理“难解近渴”——

　　中心城区房价难降

　　本报讯(记者／张睿)广州市国土房管局前日公布了2006年土地供应计划。这一计划会对广州的房地产市场产生怎样的影响？有专家表示，虽然总体的土地供应量规模很大，但

　　城区住宅用地成“限量珍藏版”

　　按计划，在总用地面积850万平方米的82幅土地中，广州经济技术开发区、南沙经济技术开发区、增城、从化四个远郊区域提供了653万平方米32幅用地，占总用地面积的77％；在693万平方米、43幅住宅用地中，这四个远郊区域又占据了558万平方米的18幅地块，占住宅用地总面积的80％。

　　而广州市天河、越秀、荔湾、白云、海珠、黄埔6个中心城区以及番禺、花都两个近郊区，总共推出的50幅、197万平方米，总建筑面积449万平方米的用地。其中住宅用地有135万平方米，用地面积为总用地面积的68.6％；但从建筑面积来看，住宅的建筑面积只有225.9万平方米，只占总建筑面积的50.3％。在几个热点区域当中，天河区10幅中有8幅是珠江新城的商业用地，海珠区8幅中有5幅是琶洲的商业用地，还有大学城用地15幅；而住宅用地天河区最多2幅、海珠区最多只有3幅，白云区9幅中金沙洲8幅，荔湾区和越秀区各只有1幅。

　　供地计划：政府与开发商的博弈

　　合富辉煌研究部首席市场分析师黎文江表示，此次供地计划的出台，政府的思路很可能是，一方面，严格控制住中心城区日益稀缺的土地推出的节奏，让发展商将手中囤积的土地都拿出来开发，先将这些储备用地消化掉(记者了解到，在2004年“8·31”土地大限前3个月，广州市办理了108宗协议出让土地的出让手续，土地面积约340公顷。换言之，有340公顷的土地当时已被有能力的开发商“圈”下。这批土地将在这两年内逐步消化掉)。另一方面，根据广州市“十一五”规划，房地产业要按照大都市空间发展和交通网络框架引导合理布局，城市中心地区和老城区重点发展写字楼类房地产项目，住宅和商业类房地产项目主要布局在城市外围区域。广州市政府此次的供地计划，有意地按照这个思路调控和引导房地产商向城市周边的区域开发。“在土地供应改革的起步阶段，肯定会经历这个开发商和政府博弈的过程。”黎文江说。

　　专家质疑：

　　白云新城

　　为何不纳入供应计划

　　广州房地产专家韩世同认为，这样的供地结构不合理，适应市场需要的地块并不多。商业用地比例过大，住宅用地太少；远郊用地比例过大，城区和近郊用地太少，尤其是中心城区住宅用地太少；这样的用地计划执行和实施对缓解目前市区住宅供应不足是起不到明显作用的。他还提出疑问，为什么白云新城、员村、氮肥厂用地等地块不纳入今年的土地供应计划来满足目前市场的急需呢？

　　这样的土地供应规模和格局，会对房价产生怎样的影响呢？

　　“开发商为了在中心城区日益稀缺的土地上创造出最大的价值，肯定会开发中高档的产品，中心城区的房价要降下来很难。现在政府只能通过加大周边土地供应，从总体上进行调控。”黎文江表示。

　　“在这种情况下，要加大中低价位和户型住房的供应，政府在土地拍卖时就应该多采取诸如招标的形式，在开发规划上对户型和价格提出要求，以使土地供应跟上住房市场的需求。”黎文江说。

　　搞好远郊市政配套为当务之急

　　王律师在番禺某楼盘住了3年之后，这段时间一直琢磨着重新回市区买一套住房。他表示，有好几个住在番禺的朋友也有这个想法，有的已经搬出来了。换房的动机在于周边的医疗、配套跟不上，老人看病、孩子上学都不方便。市政设施配套的不完善，使得郊区业主悄然兴起一股重回市区的“换房热”。

　　在昨日公布的土地供应计划中，广州市经济技术开发区、南沙经济技术开发区以及从化、增城等远郊成为供地大户。这四个区域推出的地块占总用地面积的77％，其中的住宅用地又占总住宅用地的80％。

　　“从开发商的角度来讲，距离并不是问题，我们愿意在远郊做项目，但希望政府能够在交通、医疗、教育等市政配套方面先行开发，增强我们的信心。”恒大集团相关负责人表示。

　　黎文江表示，如果政府有决心要在周边地区发展房地产，拉大城市空间，那么市政配套必须先行开发，否则会出现第二个像华南板块这样的“睡城”。