评论：商品房限价的逻辑悖论

　　这些年来，政府一直花大力气在房价的调整上。在如此多的政策出台效果依然不甚理想的情况下，一些城市又打出了“商品房限价”的旗号，倒也引来不少眼球。举例来说，2005年的夏季，青岛就大张旗鼓地推出了3个所谓“限价商品房”的楼盘，这三个楼盘在“限了价”后各自的售价分别为：5800元/平方米，3900元/平方米和3800元/平方米。而如今，北京城市建设委员会也在积极地把让“商品房限价”的举措带入市场，据说，这项举措如果进展地顺利，今年上半年就可以实施完毕。

　　政府以如此高调的面目伸出“干预之手”，在市场经济如此发达化和自由化的今日中国可真是极为罕见啊！对房价的限制措施，或者干脆就称之为“限价商品房”措施，它的最终目的无非是想缓解供需矛盾的紧张态势带来的房产价格失控的局面以及由此引发的控涨压力。隐藏在这个目的之后的，则是中低收入者烫手的住房保障问题。根据有关部门提供的权威数据，2005年，北京市5000元/平方米以下的中低档商品房期房与现房的供应量较2004年分别下降了24.8%和33.8%。据说，北京市建委正是在这组数据的压力下采取了所谓“商品房限价”的举措。

　　前两天看旅游卫视的节目，很惊讶地发现与房产毫不相干的这个旅游卫视居然也在介绍北京的土地招投标场面，一位政府官员在接受采访时说：俺们就是要通过土地招投标的方式来为项目作出最高限价，同时配以信贷审批方面的优惠，云云。至于购买条件，做法上基本参照“青岛做法”。青岛要求限制商品房的购买者必须具备市内四区常住户口、人均年收入低于上年度城市居民人均可支配收入的1.5倍、没有住房或者住房面积未达到政府规定标准的家庭或者单身者。这些条件略松于当地经济适用房的购买标准，实际上可以看作是将原由经济适用房“一分为二”，将中等收入群体与低收入群体分离，以便各取所需，相得益彰。

　　所以，就政府的调控方式来说，这些“商品房的限价”，仅仅是以前经济适用房的“变相重组”，不同只由于：质量好一些，价格上浮些，以中等收入者为购买对象罢了。不过话又说回来，商品房的限价策略对解决房产供应结构矛盾、完善住房保障体系还是有一定效果的。再拿北京来说事，北京的房产市场一直就面临着价格控涨压力这把锋利的匕首，根本原因是中低收入者的购房需求没能有效分流到相应的保障领域，而供应手了价格限制的商品房恰恰能够及时地接受这些呼求，这样就可以让商品房领域的需求降低，慢慢走到比较平稳的状态。

　　走到这一步是极度艰辛的，首先要有两个基本条件得到满足，第一个是量要足，供应的数量一定要满足需求，第二个是购买者确是贫困或较为贫困的人群。我们不妨作个这样的设想，政府大量推出限了价的商品房，眼下政府本不充足的土地储备会不会很大程度地让限价商品房的建设霸占了呢？这样的局面一旦出现，随之而来的必定是供地进一步紧张，地产商跟着哄抬地价，商品房最终的价格依然噌噌噌地往上串！这真是中国社会行政权力遭遇经济现实的又一尴尬啊！

　　这种局面出现的根源其实就是地方政府的土地使用权出让制度。这一制度有两个根本属性：首先是政府垄断优秀的土地市场，二是商业利益靠前站！第一个属性自不必说，可为什么商业利益就偏偏能靠前站呢？从某些地方政府最近出台的土地使用权出让制度的目的上去分析，虽然地方政府的确想通过土地储备达到对土地一级市场的控制，让投机止住脚步，以稳住房价这个性子浮躁的老虎。可是因为绝对定价权力掌握在地方政府手中的关系，当市场对土地的需求明显上升之时，迫于财政和政绩的压力，抬高价格就成了地方政府的挽难之招。

　　眼下的问题是，不管是经济适用房还是马上亮相的限价商品房，其推广范围都被限定在了比较小的圈子里。因为大规模地推行，必然逆市场经济的规则和结构而动，对整个经济的有序发展都将产生不小的冲击。更何况，出于财政考虑，地方政府也不会如此去干。

　　采取必要的行政手段调控房价的行为无可厚非，关键在于这种所谓的行政手段将怎样在现实中发挥它的作用。如果按照现在的情况，政府指定产品，政府预收交易税，政府限制交易价格，政府肯定很累，而且效果可能“拔苗助长”，未必如想象的好。而让市场经济的无形的手去帮助构建市场运行规则和配套的监督或者管理的制度，稳妥而理性地将房地产市场的发展引上一个欣欣向荣的轨道，这也许才是最好的解决办法。

　　从中国房地产的宏观层面上看，房价高，房子贵，根本的原因就在于位于整个产业顶部的土地没有依据市场经济的规律而发展，所以整个产业的输出端商品房消费市场也就不可按市场经济去控制房产价格，这样一来，动辙就拿出行政权力就成了拆东补西的应时之措。