近日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，会议认为，房地产领域的一些问题尚未根本解决，主要是少数大城市房价上涨过快，住房供应结构不合理矛盾突出，房地产市场秩序比较混乱。对此，会议提出了调整住房供应结构，合理控制城市城市拆迁规模和速度，整顿和规范房产市场秩序等六项针对性措施，要求各地予以落实(《新京报》5月18日)。 (http://news1.thebeijingnews.com/news//0199/2006/0518/018@181152.htm相关链接)
由此可见，由于去年开始的房地产调控措施在市场收效甚微，且一些大城市房价出现非理性上涨的情况下，国家新一轮房价调控的号角已经吹响。对此，市场会作出如何反应，这些调控措施又是否在地方能得到切实贯彻，社会将拭目以待。不过想说的是，要使房地产市场出现真正符合国家政策取向和社会需要的变化，而不致出现像上一轮调整的“泥牛入海”的效应，在理论上就很有必要对上次宏观调整失败的原因作一点探究。
其实，现有的房地产市场，特别是北京、上海、广州等一些大城市的房市，其中的利益关系的确错综复杂，当中不但有房产开发商与银行追求利益最大化的冲动，同时也有着地方政府出于政绩需求对房地产的依赖，因此在共同的利益面前，当房价上涨能使各自的利益得到满足时，他们就很可能会利用各自的市场、权力等方面的优势，以使自已的利益得到最大程度上的满足。而对买房人来说，也就是市场需求而言，虽然其中也有自住性需求与投资性需求的区别，可由于其对市场宏观走向缺乏影响力，因此不得不在市场已有的大势条件下采取被动的市场选择。如此也就出现了，一方面房价在不断上涨，另一方面在房价非理性上涨条件下，众人还不得不不断地追高。那么，对此应当怎么办？
要使本次新一轮的房价调控真正有效，关键就在于相关区别性制度的是否到位。因为现有市场的住房需求，不仅有自住性需求也有投资性需求。而自住性需求，特别是工薪群体的合理的自住需要，在理论上不但是个人生活需求，同时在一定意义上也具有社会公平的含意，并且应当是政府的行政取向；而投资性需求，其所追求的是赢利，在理论上是要通过纯市场操作来满足。因而在此前提下，通过建立有效到位的区别性制度，分别对待住房的自住需求与痛资需求，由政府来解决社会公平问题，由市场解决市场问题，就成了本次房价调控能否成功的关键所在。
所以笔者觉得，房产市场之所以会出现“房产商发财，地方政府发展，成本社会掏”的尴尬局面，其中很重要的是地方政府有自已的不当追求，而没有真正把社会公共利益最大化作为自身的目标。因此，地方政府只有在超脱利益羁绊情况下，才能站准自已的社会位置，并由此作出符合公共利益的行政决策。所以地方政府才是关涉这次国务院房市调控是否成功的关键。
作者：
周义兴
