物管收费政策将有重大调整

　　物管收费政策将有重大调整

　　物价部门详解新规定四大变化十大特点并征询市民意见建议

　　【本报讯】依法举行价格听证后又历时两年调研，我市物管收费政策九年来面临首次重大调整：非住宅物业收费将改由市场调节，政策性住房与商品房物业收费将实现并轨。昨天上午，市物价局召集曾参与物业管理服务收费政策听证的20名听证代表及部分人大代表、政协委员，对经过反复调研后重新制定的《深圳市物业管理服务收费管理办法（征求意见稿）》展开讨论。

　　据市物价局副局长马裕滨介绍，目前我市物业管理服务收费执行的是该部门与原市住宅局于1997年联合下发的《关于下达我市物业管理服务收费指导标准的通知》，及此后陆续下发的若干规范物业管理服务收费的文件。这些文件为我市物业管理服务收费走向规范化、法制化奠定了良好的基础。但是随着物业管理行业的发展，新情况、新问题不断出现，现行收费管理办法与物业管理行业现实的矛盾越来越突出。

　　另外，2003年，国务院颁布《物业管理条例》，同年底国家发改委、建设部出台《物业服务收费管理办法》，我市现行政策与上述法律法规在某些方面也存在冲突，亟须修改。经过调研，2004年，市物价局会同市国土局草拟了规范物业管理服务收费的政策草案，并举行价格听证会。由于听证代表对政策草案尤其是住宅物业指导价格的制定提出众多质疑，政策一直没有出台。听证会后，市物价局与市国土局对规范物业管理服务收费继续开展调研，对收费管理政策不断修改完善，最终形成《深圳市物业管理服务收费管理办法（征求意见稿）》。

　　马裕滨表示，对于听证代表提出的意见和建议，该部门将对上述《物业管理服务收费管理办法》进行修订，依法定程序报市法制办审定后以规范性文件发布，计划今年上半年出台。对于住宅物业收费指导标准，拟在调研基础上另行制定政策，争取年内出台。

　　对于即将出台的《物业管理服务收费管理办法》，广大市民也可以以传真、邮件等形式向市物价局提出自己的意见和建议。（邮箱：price＠szaic．gov．传真：83070247）

　　十大特点逐个数

　　特点1

　　装修保证金不超2000元

　　新办法沿用了现行规定，装修期间允许收取装修垃圾清运费和装修工人出入证件工本费，同时增加了允许收取装修保证金的规定。装修保证金（押金）标准由物业管理企业与业主或非业主房屋使用人、装修承建单位在装修协议中约定，但住宅物业的装修保证金标准不得超过2000元（业主或非业主房屋使用人和装修承建单位各1000元）。

　　特点2

　　配建教育机构免交物管费

　　新办法规定：住宅小区配建的中小学、幼儿园如实行封闭式管理的，除办学机构在进驻前与业主、小区物业管理企业另有协议外，小区物业管理企业不得向其收取物业管理服务费。

　　对物业管理企业在学校、幼儿园进驻时，已经签订合同要求收取物业管理服务费的，新办法规定了最高收费标准：住宅小区有多层住宅的，中小学、幼儿园的收费标准不得超过多层住宅物业管理服务费标准的50％；住宅小区全为高层住宅的，中小学、幼儿园的收费标准不得超过高层住宅物业管理服务费标准的30％。

　　特点3

　　售房时应明示前期物管费标准

　　新办法规定：建设单位应当在销售物业时向物业买受人明示前期物业管理服务费用标准。建设单位与物业买受人签订买卖合同时，应当约定物业管理企业、服务内容、服务标准、收费标准、计费方式及计费起始时间等内容，涉及物业买受人共同利益的约定应当一致。

　　特点4

　　物管收费采取佣金制或包干制

　　新办法明确了物业管理服务收费实行佣金制或包干制，并从制度上对佣金制进行规范。

　　佣金制是指在预收的物业管理服务资金中按约定比例或数额提取佣金支付给物管企业，其余全部用于物业管理服务合同约定的支出，节余或者不足由业主享有或承担。

　　包干制是指由业主向物管企业支付固定物业管理服务费用，盈余或亏损由物管企业享有或承担。

　　特点5

　　佣金不超物管服务支出10％

　　新办法对物管企业佣金做出明确的规定。物业管理企业佣金的提取，应以能够满足企业运作和获得适当利润为原则，具体包括公司本部运作成本和企业利润。物管企业的佣金不得超过本物管区域物管服务支出的10％。

　　特点6

　　租户不交费，业主要负责

　　新办法对物管服务费用的交费人加以明确。规定业主应当按照物管服务合同的约定按时足额交纳物管服务费用。已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物管服务费用由开发建设单位全额交纳。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物管服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。

　　特点7

　　物管服务费按建筑面积收取

　　新办法规定：物管服务费按房地产权利证书登记的房屋建筑面积收取；未办理房地产权利登记的，物管服务费按购房合同标明的建筑面积收取。

　　特点8

　　收到入伙通知就交物管费

　　买了房但没有入住该不该交纳物管费？新办法规定物管服务费自业主入住之日起开始交纳。已竣工尚未出售，或因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物管服务费由开发建设单位自首个业主入住之日起全额交纳。同时，入住人收到入住（入伙）通知后在规定期限内不办理相应手续的，也视为入住，须交纳物管费用。

　　特点9

　　商业物管费上浮有标准

　　新办法明确了住宅楼内的商业用途、办公用途物业的收费原则。其物管服务收费标准可在本住宅物业的收费标准基础上上浮，但最高上浮幅度商业物业不得超过150％、办公物业不得超过100％。

　　特点10

　　外来服务人员免收办证费

　　过去，一些物管企业对进入小区的配送、维修、安装人员收取办证费用，引来大量居民投诉。新办法对此规定：物业管理企业不得向进入物业管理区域为业主提供配送、维修、安装等服务的外来人员收取包括办证费在内的任何费用。

　　四大变化详细说

　　变化一：非住宅物业收费实行市场调节价

　　现行政策规定，所有物业管理费均实行政府指导价。新办法规定，住宅物业实行政府指导价。非住宅物业实行市场调节价，由业主与物业管理企业在物业管理服务合同中协商约定收费标准。市价格主管部门会同市物业管理行政主管部门定期发布实行政府指导价的物业管理服务收费指导标准。

　　变化二：“优秀小区”不得“价外加价”

　　现行政策允许优秀物业管理单位收费标准上浮。规定凡已获得市级“安全文明标兵小区”、“物业管理优秀住宅区（大厦、工业区）”称号的小区，收费标准可以上浮5％，获得省级优秀管理单位称号的可以上浮10％，获得国家级优秀管理单位的可以上浮20％。

　　新办法规定：未经业主大会同意，对取得国家、省、市各级优秀、示范物业管理项目称号的，其收费标准不得在原收费标准上另行上浮。如已经上浮的，自新办法执行之日起取消上浮。

　　变化三：电梯起始层住户不承担电梯运行费

　　现行政策规定，一楼为电梯起始层的住户不承担电梯运行费。物价部门认为，对电梯起始层为一楼的，一楼住户不承担电梯运行费；电梯起始层在二楼的，二楼住户不承担电梯运行费；对电梯起始层在地下停车场的，一楼住户存在使用和不使用电梯的两种可能，一楼住户都应承担电梯运行费。

　　新办法据此统一规定：住宅楼的电梯起始层住户不承担电梯运行费。同时物价部门根据对电梯运行维护费的专门测算发现，高层住宅电梯运行成本平均占管理费的比例约20％，因此规定不承担电梯运行费的住宅按该物业收费标准的80％交纳管理服务费。

　　变化四：政策性住房与商品房物业收费并轨

　　现行政策规定，政策性住房物管收费按照市政府物价部门制定的标准执行。

　　新办法规定：政府开发的政策性住房（包括福利房、准成本房、全成本微利房、社会微利房、经济适用房等）的物业管理服务收费，适用该办法规定。这意味着政策性住房与商品房物业收费将实现并轨。

　　本栏撰稿深圳商报记者肖健通讯员张薇