中等收入购房者最受益

　　“国六条”

　　5月17日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究促进房地产业健康发展措施，根据当前存在的问题，提出进一步采取有针对性的六项措施。昨天，有房地产专家在接受记者采访时表示：在市场方面，宏观调控要解决的是很大一部分受不了高房价困扰的中等收入阶层的迫切购房需求，期待新的“国六条”对广州楼市产生强力的推动作用。

　　文/本报记者李妍、陈穗华

　　声音

　　政府可以通过土地供应、 规划审批、税费倾斜， 使市场上大量增加让中低收入家庭买得起的中小户型、 中低价位的商品房。

　　——北京师范大学珠海分校不动产学院副院长金贻国

　　与一年前的“国八条”相比，这六条措施虽然是粗线条的，但针对性更强。如何贯彻落实，群众睁大了眼睛瞧着呢。千万不能“只听楼梯响，不见人下来”。

　　——摘自5月18日新华时评《重视房地产市场的第一信号》

　　这次提出有区别地适度调整信贷政策，有可能针对不同档次的住宅，首付比例有所区别对待。

　　——某房地产公司张先生

　　措施一：“切实调整住房供应结构。重点发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租住房。各地都要制定和实施住房建设规划，对新建住房结构提出具体比例要求。”

　　鼓励开发商多建中小户型楼

　　省建设厅将设住房套数要求

　　解读：北京师范大学珠海分校不动产学院副院长金贻国认为：新政策基本是去年政策的延续和提升。去年“国八条”提到要改善住房结构至今，房地产产品供应结构依旧存在户型偏大问题。去年的调控政策是强调“改善”商品房结构，而今年则要求“切实调整”，这说明中央政府要求各地政府要通过实际行动来改变目前市场上住房结构不平衡的现状。

　　2005年广州番禺某楼盘推出的一组带装修的洋房以3550元/平方米开售，一天内就成交过亿元；去年广州荔湾区一个户型面积在68~110平方米的楼盘在一年的时间内基本卖完，说明市场对于中小户型、中低价位的房子很热捧。金贻国认为，政府可以通过土地供应、 规划审批、税费倾斜， 使市场上大量增加让中低收入家庭买得起的中小户型、 中低价位的商品房。

　　满堂红地产研究部副经理周峰认为：目前，广州市场上的120平方米的大户型约占30%左右，而90平方米的小户型大概只有25%左右，在未来1~2年的时间里，大户型的需求还是有的。按照目前市场对大户型的推出情况来看，2年后大户型的房子将达到饱和。

　　广东省建设厅住宅与房地产业处处长杜挺表示：今年建设管理部门研究在土地出让规划设计里，增加对住房套数的要求，增加中小户型普通商品房的供应。既是为了满足老百姓的需求，也是抑制房价。

　　措施二：“进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用。严格执行住房开发、销售有关政策，完善住房转让环节税收政策，有区别地适度调整信贷政策，引导和调节住房需求。科学确定房地产开发土地供应规模，加强土地使用监管，制止囤积土地行为。”

　　有区别地适度调整信贷政策

　　一刀切提高首付比例不可取

　　解读：税务部门有关人士昨天在接受采访时表示，税务部门在着手研究如何发挥好税收在房地产市场调控中的作用。“国六条”提出的“完善住房转让环节税收政策”将可能进一步落实目前的契税和营业税政策，而二手房转让征收20％个人所得税的政策，目前全国范围内出台时机并不成熟。

　　某房地产公司的张先生认为，这次国家政策中有一个新的转变，就是有区别地适度调整信贷政策，引导和调节住房需求。最近房贷首付比例酝酿调高四成至五成的传言沸沸扬扬，显然一刀切的方式加大首付比例的信贷政策不可取，这次提出有区别地适度调整信贷政策，有可能针对不同档次的住宅，首付比例有所区别对待，比如单价为8000元/平方米以下的住宅产品仍执行先行的首付比例政策，而高于该单价的住宅产品则要提高首付比例，当然这个还需要结合所购房屋的总价进行综合考量。

　　措施三：“合理控制城市房屋拆迁规模和进度，减缓被动性住房需求过快增长。”

　　合理控制房屋拆迁规模进度

　　避免市民被迫“小屋换大屋”

　　解读：满堂红地产研究部副经理周峰认为：相对于去年的“国八条”此次推出的“国六条”最有实质性的一条就是“合理控制城市房屋拆迁规模和进度，减缓被动性住房需求过快增长。在广州，如果居住在老城区，一个三口之家在拆迁前可能住的是40~50平方米的房子，如果要拆迁，就面临着重新买房，而现在市场上的房子90平方米以下的只有大概25%，而市场上的次新房一般都是60平方米以上的，这样一来，这些市民有可能要被动地选择比自己实际需求更大的房子，市民的负担就大了。所以新政策的出台对于稳定市场的价格应是起到一定的作用的。

　　措施四：“进一步整顿和规范房地产市场秩序。加强房地产开发建设全过程监管，制止擅自变更项目、违规交易、囤积房源和哄抬房价行为。”

　　首次提出开发全程监管

　　应对惜售楼盘给予惩罚

　　解读：这是政府首次提出对房地产开发行为的全程监管。如今，楼盘拿了预售证仍然“捂盘”，开发商囤积房源，故意延期销售哄抬楼价，在北京、南京、广州等城市已不是个别现象，消费者既心急又无奈。

　　广州市国土房管局有关人士表示：“今年五一，我们巡查市场发现，开发商拿到预售证后，不说什么时候销售，而是采取认购、意向登记等方式进行。就如何规范开发商拿到预售证后的销售行为，正在听取意见，准备制定规范性文件。”

　　房地产专家韩世同表示，“惜售”容易引起跟风效应，从而加剧商品住宅市场的供求矛盾，哄抬楼价，给市场的规范与监管带来一定的困难，对楼市健康发展不利。如果房管局能加大“一经取得预售证即要开售”、“禁止囤积产品”等现有政策的执行力度，让惜售的开发商及楼盘受到警告和一定惩罚。

　　措施五：“加快城镇廉租住房制度建设，规范发展经济适用住房，积极发展住房二级市场和租赁市场，有步骤地解决低收入家庭的住房困难。”

　　专家建议政府收购空置房

　　改成廉租房照顾困难住户

　　解读：韩世同表示，在完善和健全住房供应制度方面，地方政府部门有责任制定经济适用房和廉租房的发展规划。现在国务院新的六条措施下达了，虽然不一定能马上见效，但对地方政府至少也有警示和鞭策作用。当然，这六条措施如果不能落到实处，对广州房地产市场也不会起多大的促进作用。

　　广州市统计局的数据显示，2005年广州空置经济适用房空置面积为3.01万平方米，仅为别墅、高档公寓空置面积的1/14。广州地区多名专家认为，政府在推动空置房的功能转换上应有所作为，可配合住房供应体系改革，收购、改造部分空置商品房，并将之转为安居房、廉租房，销售或租赁给被拆迁户或收入水平较低且居住条件难以改善的困难户，达到多赢的效果。

　　措施六：“完善房地产统计和信息披露制度，增强房地产市场信息透明度，全面、及时、准确地发布市场供求信息，坚持正确的舆论导向。”

　　楼盘所谓“均价”极不靠谱

　　开发商应该公开每套单价

　　解读：记者在一些楼盘售楼部发现，鲜有明码标价公示楼盘的销售单价。广州市物价局收费管理处有关人士表示，目前在房地产价格方面最突出的问题是信息不对称，应该规范的价格要素不齐全，尤其是每套房子的单价，开发商没有清清楚楚地向消费者明示。而楼盘声称的均价对消费者来说是没谱的。因为均价很难计算出来，而且是动态的。开发商如果只标出一个均价，不足以给消费者清楚交代。政府部门会立足房地产买卖双方平等进行信息沟通，引导房价合理发展。