政府六箭齐发调控房地产市场

　　本网北京5月18日讯 见习记者袁定波 5月17日，温家宝总理主持召开的国务院常务会议提出了促进房地产业健康发展的6项措施。在当前房地产市场存在一些问题的背景下，如何领会6项措施对调控房地产市场的意义和作用，记者今天采访了北京大学法学院房地产法研究中心主任楼建波教授。

　　楼建波认为，国务院6条措施是对自去年开始的以稳定房地产价格为核心的房地产市场宏观调控政策的延续和提升。他对比去年出台的“国八条”，详细解读了国务院新推出的6项措施。

　　措施一新建房结构有具体比例

　　解读：措施(一)主要是对“国八条”第一条的重申，但其中有关重点发展廉租住房的政策，是对“国八条”的一个升华。“国八条”“六”对廉租房制度的规定，并未强调廉租房的开发建设。这主要是针对各地政府可用于出租的廉租房“不足”的现象而提出的。各级政府对廉租房开发建设的供地、资金的落实是这一措施得以实施的关键。

　　更重要的是，措施(一)要求各地“制定和实施住房建设规划，对新建住房结构提出具体比例要求”。这也是对“国八条”“一”的一个发展。“国八条”虽然也要求“强化规划调控”，但更多的是原则性的要求。“具体比例要求”具有较强的操作性，容易监督。

　　措施二信贷政策调整区别对待

　　解读：措施(二)是对“国八条”“二(土地)”、“三(税收)”、“四(信贷)”、“五(其他优惠政策)”等条的概括和总结。“国八条”颁布后，国务院有关部门出台了相关规定和措施，并取得了一定成效，但有些政策也存在“一刀切”的嫌疑，尤其是在信贷政策上。正是鉴于这种状况，措施(二)要求“有区别地适度调整信贷政策，引导和调节住房需求”。这就使人民银行有可能针对不同档次的住宅产品、不同情况的购房者制定不同的信贷政策。

　　针对房地产业存在的不按规划开发使用土地、囤积土地的行为，措施（二）主要也是从实施的角度对土地政策进行规定。现在有学者建议将来土地出让金都归中央财政，避免地方政府“为利所趋”突破计划供地，不无道理，但是否应该实施，还应慎重研究。

　　把税收作为一种调控手段，从某种程度上讲是违背“税收中性”原则的。我国房地产税收制度的一个特点就是“重转让、轻保有使用收益”，主要在转让环节征税。这和我国现阶段的发展水平是相适应的。但从长久看，还应注意转让环节税和保有税之间的平衡。此外，在转让环节征税，出让方往往直接或间接地把税负转嫁到受让方头上。这一点必须采取措施加以解决。

　　措施三控制城市房屋拆迁规模

　　解读：根据住房政策上著名的“滴水理论”(也称“自上而下理论”)，政府应该鼓励收入最高的家庭不断地通过建造或购买改善其住房条件。因为这样一来，他们的房子就可以被下一收入阶层的家庭购买，依次往下，达到全体国民住房的普遍改善。这一理论也许能从某种程度上作为措施(三)的依据，因为拆迁是通过拆除旧房而建造新房的。它可以在旧城改造，尤其是在提高土地利用的合理性和效率上发挥作用。当然，实施这一政策的“度”可能是一个关键。

　　措施四加强监管制止囤积房源

　　解读：措施(四)是对“国八条”第七条的提升和发展。如果说“国八条”“七”侧重对“投机购房”的打击的话，措施(四)则把规制的重点放到房地产开发建设、销售环节。

　　其中“房地产开发建设全过程监管”是一个全新的提法。这种全程监管有助于改变过去静态监管的弊端。如在商品房预售中，过去开发商只要拿到预售许可证，政府基本上就放手不管了；如果实施全程监管，预售对购房者、对银行的风险就能更好地得到控制。

　　措施(四)的实施，有赖于政府监管水平的进一步提高。而且，监管和自主开发经营的关系也是一个在理论和实践上都亟待界定的问题。

　　措施五发展住房二级、租赁市场

　　解读：措施(五)在“国八条”“六”的基础上，重申了住房保障制度。考虑到经济适用房在我国已经有一定程度的发展，而廉租房制度则刚刚起步的现实，措施(五)要求规范经济适用房，加快廉租房建设。从另一个角度看，把发展廉租房作为建立住房保障制度下一阶段的重点，有利于避免住房保障制度和商品房制度的冲突。从某种程度上说，经济适用房的供应对商品房市场的需求是一种冲击。

　　住房二手市场和一手市场是联动的。虽然从一些二手市场比较活跃的城市看，二手市场的活跃未必能够抑制一手市场的房价，但是，政府采取一些措施，简化二手市场的交易手续和成本，肯定有助于解决一些暂时无力购房或购买商品房的居民的住房问题。

　　措施六完善房地产信息披露制度

　　解读：措施(六)基本上是对“国八条”“八”的重申。对于一个有效供应充分的市场来说，房地产信息的准确统计和披露将极大地遏制房地产投机。这一措施的实施面临两个主要的困难：一是我国目前的房地产信息控制在不同的部门手中，各个部门统计的侧重不同，数据可能不一致；二是并非所有信息的披露都有助于市场秩序的维护，因此，披露的内容和方式可能是实践中必须注意的问题。

　　楼建波最后强调，6项措施的出台体现了国务院对我国房地产市场健康发展和广大群众住房问题的重视，以及稳定房价、促进房地产市场健康发展的决心。但是，这些措施能否有效地发挥作用，各地政府的贯彻执行是否有力才是关键。

　　（责任编辑 徐兰锋）