购房产注意居室内户口问题

　　>>案情回放

　　冯某最近非常后悔和懊丧：由于自己没有对购房过程的疑问予以必要的重视，最终导致法院认定自己的购房行为无效。

　　去年6月，冯某看中了浦东港机新村某居室后，便与该房产权证上记载着的权利人龚某协商购房一事。双方经过协商，于6月7日签订了《上海市房地产买卖合同》，对买卖中的各项事宜作了约定。但是，冯某在实地考察中，发现该房屋内有左某居住，并且左某的户口也在该居室内，而左某却声称该房屋为其所有。冯某将该疑问向龚某提出，但龚某劝其不要多疑，并按冯某要求作出了限期腾房承诺。而冯某想到该房权证上的权利人为龚某，也就不予深究，并支付了相应房款。后双方完成了过户手续，冯某取得了该房产权。

　　由于龚某与左某的其他民事纠纷涉及到冯某意欲购买的该房屋，法院将冯某追加为案件第三人。通过审理，法院认为冯某在发现系争房屋之权属存有争议的情况下，仍与龚某进行“协商”，并要求龚某作出承诺。该行为表明，其在取得该房屋过程中存有过错，故认定冯某与龚某的买卖合同无效，冯某应退还该房屋。

　　>>律师视点

　　本案实际涉及到“善意取得”的民法制度。根据我国《民法通则》之规定和司法实践，善意取得制度应包含二方面因素，一是行为人在主观上无过错；二为行为人取得标的物支付了相应的对价。也就是，行为人与他人交易中取得某财物所有权时，虽然他人对该财物的处分权有瑕疵，但只要行为人主观上无过错，并已支付对价，则行为取得该财物所有权受法律保护，否则，法律将不予保护。

　　本案，冯某还了解到该房屋的居住情况、户籍情况，并被左某告知房产权属左某所有等事实，冯某就有义务细究该房屋的真正产权人。但冯某轻信龚某的承诺，在法律上就构成了过失，是一种过错。因此，冯某取得该房产权并不构成善意取得，所以其购房行为被法院宣布无效。

　　>>律师提醒

　　本案给购房者带来两方面警示，也是需要购房人在购房过程中应予考察确实的事项。首先，所购房屋是否有人居住？所居住人员与出售人的关系？一般而言，居住人的居住事实总是体现一定的法律关系，只有排除该种法律关系会影响房屋买卖的可能后，购买行为才能深入下去。其次，房屋内的户籍情况。从司法实践来看，户籍代表着居住权存在与否。如果置业过程中有户籍的某人对房屋买卖提出异议，则购房人应予高度重视。如果该问题不予解决，则势必直接影响所购房屋的完整性。