物管佣金不得超过成本的10％

　　物业管理收费办法征求意见

　　物管佣金不得超过成本的10％

　　明确规定按房产证或购房合同所标建筑面积计费，优秀小区收费标准不得上浮

　　昨日，深圳市物价局召开全市调整物业管理收费政策听证代表座谈会，颁布了《物业管理服务收费管理办法(征求意见稿)》(下称《办法》)，并邀请业主、物业管理公司代表、专家等20多位听证代表，对该办法进行讨论。从即日起，市民可发邮件至price＠szaic.gov.cn或传真83070247反馈意见。

　　据悉，待所有意见汇总后，物价部门将对《办法》进行修订，再以规范性文件正式发布，计划今年上半年出台。而相关政府指导价的收费标准，则待中介机构开展调研提出方案后，再开价格听证会，预计年底前能出台。

　　别墅列入政府指导价范畴

　　据深圳市物价局副局长马裕滨介绍，深圳早在2004年5月底，针对“调整物业管理服务收费方案”进行了公开听证，但由于听证代表意见分歧较大，以致该政策始终未能出台。两年来，相关部门展开大量调研，对原听证方案进行了修订，形成了此次颁布的《办法》。

　　据介绍，《办法》的适用范围包括：已取得合法经营资格的物业管理企业对本市住宅物业、办公物业、工业物业、商业物业等提供物业管理服务的收费行为，以及政府开发的政策性住房(包括福利房、准成本房、全成本微利房、社会微利房、经济适用房等)的物业管理服务收费。

　　在定价形式上，深圳住宅物业实行政府指导价，非住宅物业实行市场调节价。与省物价局有关规定的不同之处在于：《办法》将别墅也作为住宅物业列入政府指导价范畴。

　　承租人不交物管费业主连带负责

　　根据《办法》，业主与物业管理企业在物业管理服务费用的计费方式上，主要采取佣金制或者包干制。其中，佣金制是指在预收的物业管理服务资金中，按约定比例或者约定数额提取佣金支付给物管企业，其余全部用于物管服务合同约定的支出，节余或者不足均由业主享有或者承担；包干制则是业主支付固定物管服务费，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担。

　　“物业管理服务费由物业管理成本、物业管理企业的佣金及法定税费构成。物业管理企业的佣金计提基数为物业管理成本，计提比例为不超过物业管理成本的10％。”市物价局价格管理处王科长介绍。

　　《办法》规定，业主应当按照物业管理服务合同的约定，按时足额交纳物业管理服务费用。已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业管理服务费用由开发建设单位全额交纳。

　　业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业管理服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。违反合同约定逾期不交纳物业管理服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期不交纳的，物业管理企业可以依法追缴。

　　配送维修人员进入小区不用交费

　　以前深圳允许获得市级以上“安全文明标兵小区”、“物业管理优秀住宅区(大厦、工业区)”称号的优秀物业管理单位收费标准可以上浮，但市民普遍认为物业管理单位作为反映物业管理质量水平的指标，应在制订物业管理服务收费标准时考虑，而不应另外加价，因此，《办法》拟取消此规定。

　　此外，针对目前部分物业管理公司向进入小区的配送、维修、安装等人员收取办证费用，导致投诉较多的问题，《办法》不再对此类情况收取包括办证费在内的任何费用。

　　此次《办法》还对物管服务费的计费面积作出明确规定，将按房地产权利证书或购房合同标明的建筑面积收取。据悉，《办法》出台后，由于取消了物业管理服务收费的政府定价形式，对以前价格主管部门核定的具体物业管理服务收费标准的批文，其法律效力丧失。但是，针对目前许多物业小区仍没有成立业主大会、业主委员会，因而在其成立前仍可继续执行原收费标准。

　　解读

　　成本(支出)构成

　　共用部位水电费计入物管成本

　　《办法》第八条中对物业管理服务的成本构成，沿用国家有关规定，但增加了“共用部位水、电费用”项。

　　据了解，国家有关规定未将物业管理区域内共用部位的水、电费用纳入物业管理服务成本，国内许多城市的物业管理收费规定也未将共用部位水、电费用纳入物业管理服务费，而是规定在物业管理服务费外，另外收取共用水、电费，共用水、电费按实际发生总额分摊到每户。但这种规定易引起异议，收费难度大，因此，深圳将共用部位的水、电费用计入物业管理服务成本。

　　交费起始时间

　　接到入住通知业主就要交费

　　对物业管理服务费的交费起始时间，现行法规政策未予明确，因此时有纠纷出现。对物业管理服务费用的交纳起始时间，此前基本有两种认识：一种认为以入住时间为准，一种认为应以实际入住时间为准。“入住时间”指入住人收到书面如入住(入伙)通知并办理完结相应手续；入住人收到入住(入伙)通知后在规定期限内不办理相应手续的，视为入住。“实际入住时间”指业主实际搬进物业的时间。

　　相关部门经讨论认为，物业管理企业进驻物业管理区域后，物业管理的边际成本基本趋零，即物业管理的总成本不随单个业主是否实际入住产生变化，因此，如果开发建设单位或物业管理企业已通知业主入住，不管业主是否实际入住，都应当交纳物业管理服务费用。同时，对于开发建设单位对未售(租)出的物业(即空置房)，自首个业主入住之日起，也全额交纳物业管理服务费用。

　　装修期间收费

　　物管原则上可收装修保证金

　　对装修期间收费，《办法》沿用现行政策规定，只增加了装修保证金的规定，并规定装修保证金(押金)标准由物业管理企业与业主或非业主房屋使用人、装修承建单位在装修协议中约定，但住宅物业的装修保证金标准不得超过2000元(业主或非业主房屋使用人和装修承建单位各1000元)。

　　《办法》还规定装修保证金(押金)用于装修对物业公共部位损坏的修复。装修未对公共部位造成损坏的，物业管理企业应在装修验收后全额退还装修保证金(押金)。

　　电梯维护费

　　起始层住户不承担运行费

　　深圳曾规定“一楼为电梯起始点的住户不承担电梯运行费”，但在操作中发现存在较多问题，如电梯起始层在二楼，二楼住户是否也不承担电梯运行费？电梯起始层在地下停车场，一楼住户是否应承担电梯运行费？

　　对此，《办法》规定：“住宅楼的电梯起始层住户不承担电梯运行费，按该物业管理服务收费标准的80％缴纳物业管理服务费；其他楼层的电梯运行费不进行区分。”相关部门认为，对电梯起始层为一楼的，一楼住户不承担电梯运行费；电梯起始层在二楼的，二楼住户不承担电梯运行费；而对电梯起始层在地下停车场的，由于一楼住户存在使用和不使用电梯的两种可能，一楼住户都应承担电梯运行费。

　　现场

　　听证代表对部分条款异议较大

　　物管月薪6800为何还要抽佣？

　　尽管昨日出台的《办法》较之前已作过全面修改，但与会的听证代表们对部分条款仍存在较大异议。

　　物业管理成本该如何构成？

　　“我们小区的管理人员有80人，劳动局对他们核定的半年工资总计为117万多元，但他们的实际支出是326万多元，也就是说，劳动部门对他们的核定是2440元／人，但他们实际上是6800元／人，这个工资也太高了吧！而且在这个基础上，他们还要提取佣金！”益田村一位蒋姓的业主代表对此表示强烈不满。

　　他提出，应该建立在模拟市场交易的方式，选取几个矛盾突出的物业管理企业，按现有物业法规程序进行实验；同时将现有的服务成本项目进行合理分类，大致可分成“基本运营服务成本项目”、“文明运营服务成本项目”和“理想运营服务成本项目”，然后召开业主大会，由业主决定需要哪类服务支出。

　　装修保证金规定不全面？

　　“我觉得《办法》里制订房屋装修的条款主要还是从新楼房出发的，而且内容订得太具体，很不合适！”业主代表杨静华表示，自己所居住的小区是老住宅区，小区房屋的二次交易十分频繁，由于屋主经常变动，因此小区内大、小装修不断。“有些住户请的装修队很差劲，总影响邻居休息，再加上我们小区没有电梯，搬运水泥、石灰时经常搞得楼道里脏得没有地方可以落脚。”她认为装修保证金仅仅用于装修对物业公共部位损坏的修复这一规定并不全面，应该规定也扣除此类业主的部分保证金。

　　是否等特区物管条例先出台？

　　“《深圳经济特区物业管理条例》仍在审核中，这个《办法》是不是等到那个条例出来再最终敲定呢？否则很可能会出现新的问题。”业主代表钟向东的说法引得不少业主和经营者代表频频点头。

　　但深圳市物价局副局长马裕滨在座谈会的最后否定了这一建议。他表示，制订该《办法》一是起到规范效果，二是务必考虑各方利益的公平，三是照顾到行业未来的发展。“目前，我们接到很多关于物管方面的投诉，但由于很多问题在解决过程中发现没有法律依据，而且和一些现行法规还有冲突，因此我们经过考量还是觉得先出台《方法》。”

　　记者张玮通讯员张薇

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　　在昨日的座谈会上，听证代表们踊跃发言。实习生林苑宁记者何俊摄