开发商不会自己调整结构

　　开发商不会自己调整结构

　　专家解读“国六条”对广州房地产市场影响，认为关键在于政府出台政策引导

　　本报讯中国房地产市场在经历将近半年的狂飙突进之后，终于迎来了发自中央决策最高层的声音。前日，在温家宝总理主持召开的国务院常务会议上，“研究促进房地产业健康发展措施”进入最高决策层的议事日程，会议根据当前房地产市场存在的问题，提出了六条极具针对性的措施。

　　相关专家预计，针对房地产市场的一系列配套政策，将在未来的一段时间内陆续推出。届时，源自银行、税收、建设、国土等相关部门的地产新政，将组成一套整顿房地产市场的“组合拳”，又一轮针对房地产市场的宏观调控正式开始。

　　新出台的“国六条”会不会引发楼价的波动？各方观点，见仁见智。一些专家认为，“国六条”作为宏观层面的指导性措施，可以直接影响市场预期，预计房价上涨速度将会得到明显抑制。但也有业内人士认为，根据房地产行业的滞后性，房价的回落要在一年之后才有可能体现出来。

　　一些专家认为，广州应该加大土地招标力度抑制地价，通过税收、信贷调控措施引导开发商建中低档房。

　　但可以肯定的是，“国六条”的推出明确了房地产市场的政策走向，曾经变幻莫测的地产迷局将有望澄清。

　　解读1

　　调整结构

　　这次，国务院把调整住房供应结构放在了新推出措施的首位，在强调了“重点发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租住房”的同时，还明确指出了各地“要对新建住房结构提出具体比例要求”。

　　广州市社会科学院科研处处长彭澎博士认为，对于住房结构问题，国务院明显加强了政策的针对性。他说，地方政府应该及时按照中央的要求，制定具体的住房结构比例要求。

　　中原地产项目副总监黄韬认为，目前广州房地产市场存在着明显的比例失衡问题。根据中原地产的研究数据显示，目前广州市均价在8000元／平方米以上的中高档

　　但对于开发商来说，自愿调整住房供应结构几乎是不可能的选择。某开发商告诉记者，土地拍卖的出让形式已经明显提高了开发商的拿地成本，如果把高价拍来的地用来建中低档房是不现实的。

　　彭澎指出，土地拍卖抬高地价的确是房价高的一个重要因素。他建议政府在土地出让方式中采取更为多元化的出让方式，比如招标和协议出让，并制定相关的税收优惠政策，引导开发商去建中低价位的经济适用房。

　　日前，广州市土地开发中心副主任王普华在2006年广州土地出让计划通报会上也表示，今年将加大土地出让形式中招标的力度。业内人士认为，和拍卖的“价高者得”相比，招标不仅可以抑制哄抬地价，还可以通过设置具体的开发条件，以保障出让的土地按照政府的导向开发。

　　解读2

　　税收政策应该向经济适用房倾斜

　　广东商学院财税学院石卫祥教授个人认为，“国务院推出六大措施稳定楼市，再加上此前银行提高住房贷款利率及

　　石卫祥介绍，去年5月11日，中央七部委联手出台的《关于做好稳定住房价格工作的意见》八条铁规，其中包括自2005年6月1日起，个人购买住房办理房产证未满两年进行再转让的，将按成交价全额征收营业税，税率5.5％。该政策出台后，并没有起到效果。此次，国务院提出进一步完善住房转让环节税收政策，要注意法规的实际操作性。去年6月1日实施的新政，对于“个人购买住房两年”的起始时间，是从拿到房产证书开始算起，还是从首付开始，这个界限没有明确。

　　由于目前各地的相关配套政策未出台，政府部门会采取何种税收政策尚未确定。石卫祥个人建议税收政策应向经济适用房和标准住宅倾斜，加重或者维持豪华住宅的税负，降低经济适用房和标准住宅的税负。

　　亦有税务专家认为，税收、信贷等方面的调控措施，难以抑制房价上升速度。对于广州市而言，房价不断上升的核心问题包括两方面，一是地价是房价高企的主因，如果地价虚高的因素不消除，房价很难降下来。“今年4月27日，白云大道的种猪场地块以意料中的‘热门’身份拍出天价，以5.7亿元天价拍出。地价不断上涨，房价怎么降下来呢？”该名专家建议，政府应该开始考虑以新形式进行土地出售，包括对拿地开发的公司等进行综合考量，而不是一味地只用拍卖的形式。二是房地产银行融资门槛低。目前，房地产融资主要包括房地产开发贷款抵押贷款。近几年来，房价以两位数的速度攀升，房地产的投资回报率远远高于银行贷款利率。

　　解读3

　　按揭政策提高首付比例虚中有实

　　“国六条”的第二条明确指出，有区别地适度调整信贷政策，引导和调节住房需求。于是，提高购房首付比例的问题再次牵动了开发商、消费者和投资者敏感的神经。

　　本月12日，一家财经媒体援引某商业银行行长的表述，爆出央行正在酝酿新的按揭政策，购房首付比例可能升至五成的消息。一时间引起业界震动，地产股闻声暴挫。有专家表示，如果该政策果真实施，将会对开发商带来毁灭性打击。

　　虽然央行新闻处的负责人在第一时间就对该消息予以否认，但同时又有媒体透露，央行将于本周召集各地知名地产商开会讨论购房首付比例的问题。如今，国务院出台的新措施更加大了这种政策的可能性。

　　彭澎认为，国务院最新提出的“有区别”和“适度”调整，传达了未来信贷政策调整的细节信号。彭澎指出，调整信贷政策就是为了区分市场上的买家和炒家，然后保护买家和抑制炒家。

　　彭澎认为，所谓“有区别”，可以在户型上区别对待，提高购买大户型高档房的首付比例，而购买小户型中低档房的买家仍然维持较低的首付比例。这样就可以防止对普通购房者的无辜打压。

　　解读4

　　规范市场开发监管政府大有可为

　　售楼书中不公开价格，甚至有的消费者在交了定金之后还被蒙在鼓里，变相通过优惠登记或收诚意金的方式储客，拿到预售证后分批推盘，这些在时下房地产行业中几乎成为可以公开的秘密，却得到了广大消费者无奈的默认。

　　而国务院新出台的措施中，第四条明确提出“加强房地产开发建设全过程监管”，囤积房源和哄抬房价的行为将受到严格制止。彭澎指出，监控开发商的各种行为，是地方政府规范房地产市场的重要可为之处。中原地产项目副总监黄韬认为，应该在预售环节加大政策监管力度，要求开发商拿到预售证之后，必须开盘销售。

　　解读5

　　租赁市场租金涨幅小成交无变化

　　记者昨日采访多个房地产中介公司，他们表示政府引导积极发展二级市场和租赁市场，亦是解决低收入家庭住房问题的方法之一。

　　满堂红研究部总监龙斌博士指出，近段时间广州房屋租金在上涨，租金上涨幅度为5％左右，远远低于一手楼的上涨幅度。“广州房价上涨对广州租赁市场的冲击力较小。”从满堂红掌握的数据来看，广州今年一手房的成交量比去年同期上涨20％，二手房比去年同期上涨10％，但是房屋租赁的成交量没有变化。

　　龙斌个人认为，积极发展房屋租赁市场，具体应该包括：一是保证有充足的房源。目前广州一些“城中村”实际充当着满足低收入者和外来工租房的需求，政府应该积极推进城镇廉租房的建设。二是减少出租房业主的税收。

　　解读6

　　信息公开戳穿谎言有利理性消费

　　“国六条”的最后一条明确指出，要增强房地产市场的信息透明度，全面、及时、准确地发布市场供求信息。房地产市场有史以来的统计迷局有望厘清。

　　半年来，伴随着房价猛涨的是各种各样、相互矛盾的统计信息，不仅不同部门的统计信息不一样，连同一部门的中央和地方两级的统计信息也不一样。

　　作为研究房地产市场的资深专家，韩世同却不得不为获得全面具体的研究数据而苦恼。据了解，广州房地产交易系统(即“阳光家缘”网站，网址：http：／／g4c.laho.gov.cn／)自从今年开始，就不再逐月公布广州市的房地产交易信息了，单盘交易数据也在5月1日后取消。韩世同指出，“不公开楼盘销售数据，只能纵使开发商随意谎报楼盘销售情况。”

　　据了解，广州市委书记林树森早在年初的“广州市城建工作会议”上就明确要求市国土房管局尽快公开发展商的空置房数据。

　　彭澎认为，相关政府部门应该制定信息公开制度，定期公布房地产市场信息。他说，这有利于消费者理性消费。

　　本版采写：本报记者王卫国罗斯丁

　　实习生彭小云

　　图：

　　住房梦遥不可及！

　　制图／关健明

　　（南方都市报）