售后包租：风险加大投资需谨慎

　　本报记者俞永均

　　“我首付10万元在江苏泰州买了一间商铺，听开发商说前景非常好，10年就可收回全部投资，虽然目前还没有租出去，但开发商已经开始付租金了”。昨日，在一家外贸公司上班的王先生对记者说。

　　买一间商铺，然后由房产商委托中介公司或专业公司把它租出去，投资者坐收渔翁之利。去年以来，我市像王先生一样的房产投资者越来越多，“售后包租”这种投资方式也渐渐走近了大众视线。

　　售后包租听起来很美

　　日前，记者以客户身份向我市一家代理苏州某商铺项目的房产公司咨询售后包租事宜。据一位工作人员介绍，投资者购买该公司代理的商铺后，只管定期坐收租金，商铺由专业集团公司统一管理和经营。比如投资者以30万元购买了20平方米的商铺，包租10年，年平均收益率可达10%以上。照此计算，投资者每年至少可以收到3万元租金，10年以后就可以获得一个旺铺。

　　去年以来，受国家对房地产市场进行宏观调控的影响，江苏、江西、上海等周边省市以及省内的嘉兴、湖州等地的房地产开发商，不约而同地把目光瞄准了宁波，以售后包租形式在甬推销商业地产项目，并打出了“包租5年、年收益率7%”、“今日投资、当天返租”、“10年赚回一个旺铺”诸如此类的广告语。

　　售后包租对投资者的巨大诱惑力，也使我市一些本土房产商蠢蠢欲动。不久前，我市某公司在委托拍卖公司拍卖其拥有的颐高数码广场摊位时，就祭出了“售后包租”的大旗：除了提供银行按揭外，还将由专业机构提供商铺包租，年收益率可达7%。这是一个美丽的陷阱？

　　我市一家大型房地产公司的负责人认为，售后包租过高的回报承诺是一个美丽的陷阱。从表面上看，投资者每年能拿到7%甚至10%的收益率，但实际上，开发商往往在售后包租过程中抬高售价，将今后要付给投资者的租金预提出来。比如，开发商将本来售价1万元/平方米的商铺提价到1.3万元/平方米出售，包租10年，年收益率8%；由于房产实际价值不到售价的八成，相当于每年损失2%，因此投资者的实际年收益率也就不到6%。

　　同时，售后包租的回报存在很大的不确定性。由于商铺的经营带有极强的专业色彩，一旦招商进展不顺利，开发商返租承诺或回报率就无法实现，投资者预期租金收益也就打了水漂。2004年2月，奉化的张女士与某开发商签订了《商铺售后包租合同》，商铺总价30万元，交付后前5年由开发商将商铺包租给他人，租金2500元/月，每半年付一次。不料，到了今年3月底，开发商来电通告，2006年一季度租金因资金问题需要推迟支付。由于该商业地产招租不理想，至今张女士的租金开发商还拖欠着。

　　售后包租风险加大

　　21世纪不动产宁波立得加盟店的一位负责人认为，目前商铺投资比较正常的回报率在4%-6%，超过8%的可能性不是太大。他建议投资者，在购买商铺之前，应当进行充分的调查，包括所要购买的楼盘所处位置、升值潜力，开发商的资信能力、声誉，承租人或受托包租人的履约能力、声誉等。同时，打听一下周边商铺租金价格，通过租金水平判断商铺的售价有否偏高。

　　其次，要将关于售后包租的承诺写进合同，如租金多少、包租合同和谁签订、包租的具体形式、租金的支付方式、相关的违约责任等等都要有明确的约定，并争取让开发商成为租赁合同或委托合同的担保人。

　　再次，那些大型的购物中心切成零散面积销售的“售后包租”，风险相对比较大。因为产权式商铺的收益率必须取决于商场的整体运营情况，一旦开发商售后包租的形式无法继续，投资者的好梦也就此泡汤。

　　最后，相对于住宅来说，商铺投资受政策影响的概率较大。从上月28日起，5年期以上贷款基准利率已从6.12%上调到6.39%，而按照人民银行规定，商铺贷款利率以同档次人民币固定资产贷款利率执行。也就是说，目前贷款投资商铺的资金成本已接近7%。另外，近日召开的国务院常务会议提出了促进房地产业健康发展的6条措施。有媒体推测，投资性购房交易税收可能提高，最迟明年元旦起对二手房交易强行开征20%的个人所得税。随着利率上调和交易成本增加，商铺投资的风险不言而喻，届时售后包租可能真正成了鸡肋。