房地产业成调控胜负关键 期待有效“组合拳”(2)

　　2006年5月18日消息，17日国务院确定了对房地产市场实施宏观调控的六条措施。中新社发 马健 摄 版权声明:凡标注有“cnsphoto”字样的图片版权均属中国新闻网，未经书面授权，不得转载使用。

　　供给调控失灵

　　房地产对金融的影响国家不是没有看到，此前也运用了诸如加息，提高首付比例等调控手段，但效果却不显著。“因为(这些调控措施)主要针对的是(房地产的)供给方面，需求却没能抑制住，房地产又是支柱产业，国家不愿意毁了它，于是调控的效果就不显著。”上海富阳物业咨询有限公司研发部经理胡欣这样告诉记者。

　　胡欣说，由于目前中国尚未建立起相对完善的房地产金融市场体系，金融业对房地产业的支持主要集中表现为银行的信贷资金支持，一方面是对房地产开发企业的资金支持，另一方面是对房地产消费领域的信贷投放。受此前金融调控政策的影响，银行业在这两方面的信贷支持均呈现出不同程度的回落。但是，各种金融政策的调控也并没有充分发挥作用，央行加息未能抑制房价非正常上涨。

　　社科院金融研究所的有关专家也持相似观点。该专家表示，金融手段对房产调控无能为力，房地产的问题应该在金融之外寻找答案。他说，金融调控房地产主要包括三个手段，即利率、信贷和货币供应量。从实际效果看，这三个手段的效果极其有限。

　　这位专家认为，宏观调控房价的政策中，税收政策的效果更为直接。如提高转让过程中的交易费用、在持有环节中征收不动产税打击投机者等，这些政策在打压房价上都会有一定的作用。

　　事实上，国务院已经意识到要综合运用各种手段，打出“组合拳”才能真正解决房地产领域的一些根本问题。17日的“国六条”对房地产业的各个相关部门提出了要求之外，还特意要求各地方政府“切实负起责任”。不难看到，一场针对房地产业投资增长和房价上涨过快的调控“组合拳”将由中央职能部门和地方政府的联合祭出。

　　期待有效“组合拳”

　　虽然在国务院的会议上，已经点出要进行六方面的调控，但这只是大的原则，具体措施仍需要各部门研定。现在，各界都在期各相关部门能联合祭出有效“组合拳”。

　　全国工商联房地产商会会长聂梅生预计，在对房地产结构比例的调整上，建设部会很快拿出政策，土地、银行、税收等各个相关部门的具体政策也都将在近日陆续出台。

　　中大恒基不动产营销有限公司总经理助理郑建阳则说，尽管政府越来越重视房地产市场，但房地产市场的价格却越来越非理性飞涨。所以估计近期将会出台能有效遏制购房投机行为与有效治理闲置土地的政策。

　　社科院金融研究所金融发展室主任易宪容认为，低利率政策是导致内地房地产市场投资过热、房地产市场炒作严重而房价快速上涨的重要原因。尽管政府宏观调控能够使用的工具很多，但有的对市场影响不大，有的可能被因为执行不到位而效果弱化，只有通过加息来改变目前的低利率政策，才是宏观调控的正确方向。而且，由于本币市场与外币市场是完全分割的，加息并不会给人民币升值和外贸出口带来压力。他表示，央行应该再度加息以明晰金融政策的下一步走向，并逐渐加息到市场有所反应为止，使企业和消费者预期到未来的利率风险。

　　对于国务院提出的“有区别地适度调整信贷政策”的提法，中国社会科学院金融研究所尹中立博士认为，央行很可能出台提高房贷首付的政策。“针对不同类别的房源，信贷政策将有所区别，但调来调去肯定不会影响一般老百姓购房的”，尹中立认为，很可能会把房源分为普通住宅和豪宅，以此为依据制定不同的首付成数。

　　此外，严格限制外资炒房也成为可能的措施之一。殷剑峰认为，严格限制外资炒房的进一步细则很可能即将出笼。“银行、国家外汇管理部门和房地产管理部门需要密切配合，在审查中应防止少数外籍人士企图借用内地居民的名义购买住房”，殷剑峰说。而国泰君安证券公司的房地产业研究报告则推测，央行如果提高住房按揭首付款，很可能是针对外籍人士购房或高档楼盘的销售。（方烨 李圆 李佳鹏）

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