王小广：三大“杀手锏”遏制房地产投机炒作

http://www.sina.com.cn 2006年05月24日09:31 中国新闻网

　　遏制房地产投机炒作的第一个撒手锏是，改当前的营业税为转让增值税，并同时开

征消费税。就消费者的税收来讲，房地产税应包括4个部分：交易税、财产税(持有环节)、转让增值税(或资产所得税)和消费税。现在只有交易税，应逐步增加财产税、转让增值税和消费税。转让增值税应采取累进制，而征收消费税目前应只限于高档住宅和第二、第三套住宅。目前征收财产税还不够成熟，这与房地产价值评估等方面的制度、政策不完善有关。但转让增值税(所得税)和消费税不仅可以征收，而且对抑制投机需求和过度消费行为将会起到相当好的效果。因转让增值税是无法转嫁的，你投资(或投机)赚的钱按一个相当高的比例征收，而且累进提高税率从20%至50%(目前英国是40%，韩国是30%至50%)。

　　遏制房地产投机炒作的第二个撒手锏，是改期房销售制度为现房销售制度。目前的期房销售制度漏洞非常大，是房地产投机炒作的重要土壤之一。这也是房地产商能够获取暴利，同时又能将风险转移到银行和消费者身上的最主要机制。可以考虑用半年至一年的过渡期来完善这一制度的变换，它可能会在短期内对房价起一定的助推作用，但很快会显示这个销售制度的优点。因为，它要求房地产商具有更多的自有资金，更充足的现金流。这一方面可以减少一些房地产商“空手套白狼”可能为国家金融系统造成的风险，而且将大大减少房地产商的囤积操纵市场行为。不仅如此，消费者可以明明白白消费，减少“期房变现”过程中的各种不确定性及法律纠纷。

　　遏制房地产投机炒作的第三个撒手锏，是增加信息透明度，严厉打击欺骗行为。房地产市场之所以出现在空置率大幅上升的同时，房价仍然继续大幅上涨这样难以理解的现象，主要原因就是信息不对称特别是存在许多虚假、欺骗的信息，广大消费者在信息方面处于明显的劣势。要改变严重的信息不对称及混乱的市场秩序对消费者的不利影响，主管部门及地方政府要做好以下工作：一是公布真实可靠的市场信息，提高信息的透明度，引导消费者合理消费。二是通过媒体和监管检查部门曝光虚假信息等欺诈及各种操纵市场的行为。三是采取严厉的处罚措施。仅揭露各种欺诈及操纵市场的行为，而没有有效的惩处制度，对整顿房地产市场秩序的作用是有限的。

　　另外，还可以采取区别性的按揭首付款比例政策。我反对一律采取高比例首付措施，因为这的确会损害一般的消费者利益，但区别住宅的投资(投机)需求与真实的消费需求，采取不同的首付比例是一个很好的办法。例如，对第一套住房，首付款比例可确定为20%到30%，第二套以上则提高到40%。还有，对外地人投机性购房，首付比例可以高于当地居民。

　　(来源：市场报作者：王小广）