车位紧俏　一小区要预收八年停车费

　　车位紧俏一小区要预收八年停车费

　　广州小区车位严重不足，汽车与停车位比例达4：1，一两千户的小区只配百余车位，众多业主私车有家难回

　　南都质量调查之小区停车难

　　车位紧张，物管要求一次性交纳5年期或8年期停车费；晚上业主开着自家的车回小区，却被门口保安拒之门外，理由是车位已满；车辆与车位比例高达4：1，业主办不到月保，车停马路惨被划伤、被抄牌……你辛辛苦苦地挣钱，高高兴兴地买车回来，却发现你又得为找不到车位而烦恼。

　　随着社会经济的发展，不少家庭纷纷买起了车，大量私家车拥进各住宅小区，停车难成了大家一致的呼声。

　　户数与车位5：1建设标准滞后

　　美国汽车与停车位的比例约为1∶1，在寸土寸金的香港也达到大约1.25∶1。而据广州市交委有关统计显示，近年来全市(老八区)汽车保有量约为50多万辆，而停车位却只有约28万个。按一车一位计算，全市汽车车位绝对缺口达22万个，相对缺口数达40％。有业内人士表示，广州小区停车问题更严重，如按小区车辆与车位比例计算，小区车位缺口远远超过总量上的四成缺口，而达到两倍以上，甚至更高。

　　据房地产领域专业律师张友华介绍，目前部分楼盘执行的《广州市建设项目配建小汽车停车位指标》，户数与车位比为5：1左右，但从已建和在建小区车位配备情况看，多半开发商并未执行政府部门有关规定，车位严重不足。有的一两千户的小区只配有100个车位，而实际拥有车辆却多达四五百辆，缺口巨大，不管是户数、车位比，还是车辆、车位比，都严重失衡。

　　记者在采访中发现，许多小区汽车与停车位比例达到3：1、4：1及以上，汽车拥有率超过50％的小区并不鲜见，有的家庭甚至有两三辆车，使原本不多的小区停车位更加紧缺。

　　私家车大增停车会更难？

　　在本报与搜房网联合调查中，有一项数据不得不引起足够重视，那就是有72％的受访者打算在近几年内买车(或已有车)。专家称，买车没有太多限制条件，而停车位的设置与增加却受到种种制约，如任由私家车不断增加，未来几年、十几年内，小区停车难问题只会更加严重。

　　资深物管人士、中国物业管理资讯网负责人王四明表示，供不应求的现状，导致小区停车位成为稀缺资源，即使有钱也可能买不到车位。随之而来的是，部分开发商大玩产权把戏，高价拍卖停车位，使得原本紧张的车位资源越发紧张；有的物业公司也趁机提高收费，费用上去了，服务却没上去，但又出于消防安全考虑，不得不采取限制措施。

　　记者连续走访了广州多个小区发现，多数小区停车收费都能执行政府指导价，月保停车费鲜有“超限”情况。但由于现有相关条例对业主是否享有月保权等没有明确规定，所以出现物管或停车场承包者打“擦边球”现象，或取消月保变相提高停车费，或根本不提供月保或临保，让车主别无选择，只剩下高价买车位一条路。

　　■个案

　　地点：海珠区保利丰花园

　　一次要交足八年停车费

　　“万一哪天他们拿钱跑了，我们又该怎么办，该向谁讨回这笔钱？”——车主

　　最近，家住海珠区保利丰花园的许先生心里有些不快，因为有份通知从他家门缝里塞进，称从6月1日起小区将取消月保停车，除非一次性交纳5年期或8年期停车费。许先生没敢直接找小区物业，而是给记者打来电话，倾诉心中的不快、不满还有担心。

　　记者看到了许先生传真过来的一份《通知》与一份《车位使用权认购须知》。《通知》称：随着车辆的不断增加，保利丰花园二期地下车库也日趋紧张，为了优先满足并保证业主的停车需要，我司(广州洪德置业有限公司)决定从2006年6月1日起取消地下车库二层车位的月保，各位车主可考虑购买长期的车位使用权。

　　《车位使用权认购须知》里指出，出售5年期车位使用权，每个车位价格为2.4万元；出售8年期车位使用权，每个车位价格为3.84万元，并且要求一次性付款。

　　许先生是在2004年入住位于海珠区洪德路的保利丰花园的，2005年买车后办了400元／月的月保。据了解，该小区地下停车场分为两层，其中负一层是临保车位，负二层是月保车位，每层各有近100个车位。自收到通知书后，许先生心里十分郁闷，几乎每天都在犹豫是否该交这笔钱。“万一哪天他们拿钱跑了，我们又该怎么办，该向谁讨回这笔钱？”

　　许先生说，他们小区尚无业委会，无人监督停车场各项收费。其收到的这份通知也是“非公开的”，“他们一直没敢在墙上贴出来，估计怕引起民愤！”许先生打了个比方：员工还没怎么干活，老板会提前给你5年甚至8年的工钱吗？

　　据该小区保利丰现代物业管理发展有限公司江先生称，他们也是应部分希望固定车位的业主要求才出此通知的。发出该通知的小区开发商——广州洪德置业有限公司陈女士告诉记者，按广州市有关条例规定，停车场产权不能随便买卖，所以他们这次只是出售5年期或8年期使用权，并非一次性出让产权。她还表示，他们这次拿出来出售的车位只有20多个，占月保停车位的1／4，其他的车位仍可继续使用400元／月的月保。

　　据广州某物管公司经理称，该小区提前出售5年、8年使用权的做法明显不合理，物管或开发商根本无权要求业主提前这么长时间交停车费，如果是为了方便管理、免除每次收钱麻烦的话，至多可以预收3个月至1年的停车费。据其称，这种做法在广州还是第一次出现。

　　地点：荔湾区荔港南湾小区

　　车位缺上千爱车难回家

　　“车每晚都在外面过夜，有家回不了，到底谁是这里的主人？”——车主

　　4月29日早晨，狭长的荔港南湾小区通道里堵满了车，里面的车出不来，外面的车进不去，持续了近1个小时方才疏通。原来，有业主对小区物业公司限制部分车辆入内做法感到不满，将3辆车横堵在门口，不让其他车辆进出。

　　据该小区业主李先生介绍，该小区车位非常紧张，物业公司乘机抬高门槛，将原来的月保(每月400元停车费)改成了年保(每年4800元停车费)，同时取消了临保停车。李先生在该小区已住了四五年，之前办的是临保停车。

　　4月25日晚，当其像往常一样开车回家时被门口保安拦住，理由是李先生没有办月保、年保。那几天，李先生的车每晚都在外面“过夜”，“有家回不了，到底谁是这里的主人？”据其他业主称，小区长期以来存在停车难问题，一直得不到解决，物业趁机改变收费方式，要求车主办理4800元的年保，否则将不让车进入小区。

　　有业主称，开发商曾违规超建，造成小区内公共面积减少，停车位大缩水，无法满足小区业主需要。小区物业管理公司行政部负责人表示，以前开发商的事他们管不了，眼下就是要解决车位严重不足问题。

　　物业公司对业主们反映的被逼交4800元办年保事宜予以否认。但一位不愿透露姓名的女业主称，她是在交了4800元钱后才得以顺利进入小区停车的。

　　据荔港南湾小区保安介绍，该小区内共有约1600辆汽车，而停车位却只有600多个，其中100多个已被部分业主一次性购买，自由车位只有400多个。这意味着，如果按一车一位停放的话，近1000辆车必须存放在小区外。

　　为了解决停车难问题，小区物业公司负责人称，他们这两年一直在附近寻找停车场地，谈了多家单位都没有落实下来。街道也已介入，以帮助该小区尽快找到新的停车场所，缓解眼前的业主停车难问题。

　　地点：海珠区嘉仕花园

　　车露宿街头

　　被划被抄牌

　　“每天开车在小区附近马路边兜圈圈，寻找停车地方。”——车主

　　2005年7月的一天，当嘉仕花园小区业主田先生晚间开车回家时，却被门口保安拦住，原因是小区内车位已满，且其没有提前办理月保停车证。抱着侥幸心理，田先生开车绕着小区兜了三圈，想避开保安眼线，不料每次都一样以失败告终。

　　据田先生介绍，其居住小区有近1000住户，平均两三户就有一辆车，保守估计也有约400辆车，而小区内的停车位却不足100个，“车辆与车位比例高达4：1”，即便所有车位全部停满了车，也会有约300辆车停不了小区内。

　　田先生过起了“打游击”的生活，每天晚上早点赶着回家，“开车在小区附近马路边兜圈圈，寻找停车地方。”谁知与其有同样想法的业主不在少数，每到晚上，小区门前门后、周边马路旁都挤满了小区业主们的车，有时竟有二三十辆连成一片，俨然就像一个停车场。

　　大家私下开玩笑说：“停车场本是无所谓有无所谓无的，停的人多了，也便成了停车场了。”路边停车固然方便，也无人来收停车费，可问题也随之而来。有业主车辆被划坏了，找不到人来赔偿；有业主车玻璃被打破丢了东西，仍然找不到对证。更令大家头疼的是，由于小区周边马路属市政道路，是不让随便停放车辆的，一有交警过来查车时，他们便匆忙开车逃离，“跟做贼一样，十分狼狈！”

　　受够了“打游击”的苦，他找到了附近的中山大学，将车停放在中大内，按12小时3元标准交纳停车费。步行15分钟才能到家。

　　记者日前找到了该小区物管公司，该公司负责人李先生称，小区3万平方米的建筑面积，只配备40个地下停车位，加上地面开发的50余车位，仍不足100个，车位严重紧张。但为了保障消防安全及小区无车业主利益，他们不得不采取一定限制措施。

　　■调查数据

　　六成业主：小区很难停车

　　针对广州小区停车难问题，本报与国内最大的业主论坛搜房网展开联合调查，结果显示，有超过62％的业主网民认为其居住小区很难停车。与此数据相对应的是，有72％的受访者打算在近几年内买车(或已有车)。这就意味着，在未来几年内，广州的小区停车难问题，将更加严重。

　　对于目前许多小区采取的限制入内做法，75％的网民认为不合理，“不应该‘一刀切’！”另外25％的人认为合理，“安全第一”。此外，对于“物业以车位不足为由停办临保甚至月保”，17.24％的网民认为“合理，不过要限制年保收费”，而82.76％的人认为“不合理，变相涨价，有趁火打劫之嫌”；对于“开发商、物业有无义务保证小区足量停车位？”13.79％的网民认为“没有，这是他们的权利”，而86.21％的网民认为“有，应当以业主利益为重”。

　　调查问卷也涉及到车主的一些停车行为，关于“车主乱停车的主要原因”，40.35％的网民认为“车位不足”，45.61％的网民认为“物业无人管理”，14.04％的网民认为“车主素质不高”。有54.39％的网民表示，当自己在小区乱停车时，虽然有人管，但却只知收钱罚钱，而其余45.61％的人则称根本“没人管”。

　　■众说纷纭

　　广州业主委员会联谊会“预备”主席孙威力

　　“停车位应属业主公共财产”

　　孙威力这个名字，在广州业主圈内绝不陌生。他是广州业主委员会联谊会的“预备”主席，虽然是“预备”，但许多人已习惯叫他孙主席。每每听到有人如此称呼自己，他总是笑着接受，他告诉记者，他这个民间“主席”尚没有得到官方认可，不过他会一直坚持做下去。

　　说起停车难问题，孙威力先拿自己小区“开刀”。他所居住的越秀区五羊新城东悦居小区，现有160住户几乎全部是在2000年前后入住。据孙介绍，东悦居小区现有160住户中，共拥有私家车60余辆，而小区停车位却只有20来个。车位不足倒关系不大，最令业主们气愤的，一是600元／月停车费实在过高，二是停车场擅自将车位租给外面车辆，能停在里面的小区车辆不足10辆。

　　自2000年孙威力入住该小区时，小区停车场曾有过只卖不租的做法，后来又高价出租给外面的车，导致自己小区业主无处停车。孙威力告诉记者，他们小区有个跟别的小区不一样的地方，那就是停车场不归物业公司管，导致物业公司也对停车场意见很大。据了解，负责该小区的东华物业管理公司已在几年前与原开发商脱离依附关系，但就在开发商撤离小区时，却把停车场据为己有，没有转交给业主或物管公司。

　　东华物管公司有关负责人日前向记者证实了这一点，据一位胡姓女士称，他们也对原开发商的做法感到不满，多次要求地处小区内、业主楼底下的停车场交纳管理费，但对方一直不予理会，停车场收取的停车费也被原开发商全部拿走。

　　在孙威力看来，这无疑是目前广州“大开发商”掠夺“小业主”利益的典型案例，因为在广州目前的3400个小区里，特别是在其中2／3的新小区内，几乎所有停车场产权都被开发商攥在手里。

　　虽然孙威力明知多半停车场、停车位产权不在业主手里，但他还是坚持认为，小区停车场、停车位理应属于全体业主公共财产。他的理由是，鲜有开发商明确告诉过业主小区停车场有无算入当初的房价或是小区公摊里。

　　广州海俊物业管理公司主任李东阳

　　物业公司“里外不是人”

　　李东阳很明白，即使有业主投诉，他也没办法。他所服务的小区是海珠区嘉仕花园，一个临近珠江边、风景怡人但车位紧张的新小区。此前有业主向媒体投诉，他们小区停车位严重不足，许多业主在周边马路停车被划、被罚款，有的干脆停到中山大学及其他地方。

　　作为小区物管人员，李东阳认为，目前广州难找几家停车不难的小区，即使是刚建好的小区也会在两三年内遇到此问题，“买车人太多了，车辆增得太快了，许多业主买车前根本没考虑买车后的停车问题，一遇到问题，就把责任推到物业身上！”

　　现在，只要有想买车的业主咨询他停车位问题，他都会明确告诉对方：没有停车位，让对方考虑清楚买车的利弊。李东阳还说，现在广州已有明确规定，小区露天停车收费最高限额为150元／月，地下停车为400元／月，这种价格落差使得原本车位不足的状况更加糟糕，业主间常常因停车闹意见。

　　据其称，有时半夜里遇到业主驾车回来，喝得醉醺醺的，不让进来还要打人，结果只能先让他进小区，但是第二天就有其他业主投诉了，称为什么会让别人在其家门口乱停车。“做物业难啊，里外不是人！”

　　广州城建开发物业公司南雅苑服务中心经理余永东

　　再挤也要保证消防安全

　　位于天河区黄埔大道西的南雅苑，是个典型的新城区中的老小区，停车问题亦比较严重。由于都是上世纪80年代建的房子，没有地下停车场，1400户家庭有500多辆车，而地面停车位却只有100来个，缺口比例高达80％。

　　林先生是该小区的业主，一直没有办上月保停车，是个典型的老临保车主。今年4月初的一天，当其准备将临时停放的车开出时，发现所有出口均已被其他车辆占道堵住，他多方找寻近三小时也没能找到人愿意为他让道。无奈之下，林先生动手砸开一根车前的路障链锁，“以暴力对抗强权者！”

　　林先生所理解的“强权者”就是小区物业公司，据其称，小区物业一直未能让其办到月保，还经常让外面车辆停在小区内，侵犯了业主利益。作为物管经理，余永东表示，他们绝没有背着业主将车位让外人停用，而是将几乎全部车位腾出让业主停车。

　　余经理告诉记者，之所以产生这么多停车难问题，主要有两个原因：一是开发时的“先天不足”，很多开发商没有预留足量的停车位，也很难预计未来的小区车辆数；二是政府规划的不到位及价格设置的不合理，比如在南雅苑所在天河商圈内，许多大型商业场所纷纷建起，而停车场等配套设施却没能跟上，大量社会车辆进入收费较低的小区内。

　　虽然经常遭遇业主的不理解，但干了10年物管工作的余永东心里，始终明白一点，那就是要保证小区的公共安全，特别是消防安全。所以，当遇到个别业主乱停车、又劝说无果时，他便叫同事在小区消防通道处竖立铁桩，告知业主不要在此停车。“要是出了事，谁都担不起这责任，就算被个别业主骂得狗血喷头也认了！”

　　采写：本报记者单小亮罗斯丁

　　实习生程建兰通讯员交通宣

　　1.你认为小区停车费高吗？

　　图表略，详见报。

　　2.你能接受的小区月停车费范围？

　　图表略，详见报。

　　3.小区停车费等收益该作何用途？

　　图表略，详见报。

　　图：

　　小区乱停车严重，许多车辆乱停放在人行路面上，对路面造成严重损害。

　　本报记者方谦华摄

　　（南方都市报）