穗楼市病了，省房协献“隆中对”

　　穗楼市病了，省房协献“隆中对”

　　开发商与政府博弈土地供应政策致“地荒”困局难以消解

　　核心提示

　　昨日，广州市国土房管局公布了今年2月—4月广州市房地产交易信息。根据统计数据，广州10区(不包括增城、从化)今年前四个月的住宅均价一路走高，分别为:5564元/平方米、5985元/平方米、5997元/平方米和6253元/平方米。4月份比1月份的房价增长了12.4％。在房价上涨的同时，交易量也随之攀升，4月份10区商品住宅成交量93.32万平方米，比1月份增长9.6％。

　　本报讯昨天下午，省房协将一份报告《对广东房地产市场局势的看法》上呈广东省建设厅。这份由省房协从今年3月份组织力量研究编写的报告，用权威的数据和翔实的资料揭示了推动广州楼价持续走高的几大因素，并有针对性地提供了意见和建议。

　　病因一:住宅用地供应少且偏僻

　　2003年—2005年广州市(原八区)以“招拍挂”形式出让土地面积92万平方米，住宅用地仅占三成，建筑面积106.8万平方米，约占同期(原八区)住宅竣工面积的7％—8％。2004年计划推出100万平方米土地，结果只推出12.1万平方米。2005年“招拍挂”出让土地高达49.44万平方米，但其中大部分是商业用地。近日公布的2006年度广州市土地供应计划，其中总面积的56％分布在增城与从化，市八区仅占25％！

　　病因二:供地结构与需求脱节

　　除了土地供应减少外，用地功能及空间布局结构与消费市场脱节的问题也极为严重。据了解，目前广州市政府“手上”已有红线控制的市中心区经营性开发土地储备可建筑面积至少有2100万平方米，还有回收的闲置土地近700万平方米，以及工厂、货场搬迁腾空的土地407万平方米。在政府看来，广州确实不存在“地荒”，然而，由于目前政府推出的土地大多位于非市场热点的区域，用地功能及空间布局结构与消费市场脱节，令“地荒”困惑难以消解。

　　对策:增加住宅用地供应，合理调节供地结构，把引导城市向新区发展的规划意图与市场实际需求有机结合起来。采取有效措施释放存量土地、闲置土地，适当提升市中心区容积率。更多地采用招标方式出让土地，减少市场紧张气氛，从源头上解决供应不足、涨价风盛问题。

　　病因三:开发商囤积土地延缓开发

　　有资料显示，目前广州开发商手中掌握的开发用地(含未开发、新开工、在售项目的后续开发土地等)有250宗左右，约2000万平方米。存量土地确实不少，但很少推出市场。

　　近年，广州市政府希望减少供地以消化开发商多年囤积的土地，提高土地出让价格。而不少开发商则考虑到土地供应日益紧缩，纷纷调整开发策略，或建高档物业，或等待最佳开发时机，等等，以此减缓储备土地的消耗速度，追求土地效益最大化……政府供地政策与开发商策略的调整，导致近年广州市推出市场的住宅用地大幅减少。

　　对策:应当在贷款利率、首付比例、税收等方面遏制市场投机炒作，鼓励和保护自住型普通住宅的消费。建议对非自住又未办理租赁手续的住宅征收物业闲置税，适当提高物业转让税率。

　　病因四:商品住宅供应减少

　　商品住宅供应减少尤其是供求缺口巨大是导致近年楼价快速上涨的一大原因。以广州为例，广州市去年商品住宅施工面积同比下降1.8％，新开工面积同比下降22.2％，竣工面积同比下降16.6％，批准预售的商品房同比也下降了5.13％(按面积计)和14.12％(按套数计)。

　　省房协研究显示:2004年—2005年广州市供应量(批准预售)与成交量比例为100:149(八区)和100:125(十区)，供求缺口420万平方米(八区)和370万平方米(十区)。

　　对策:应当大力培育住宅租赁市场，引导合理居住消费模式。鼓励中下收入居民、外来人口以租房方式解决居住问题，清除影响住宅租赁市场发育体制上、政策上的障碍，降低租赁税费，规范租赁市场，疏通租赁渠道。尽快形成买新房、买旧房、租房多层次的居住消费模式与一手房、二手房、租房相互衔接、相互联动、互为补充的住宅市场供应体系。

　　病因五:结构失衡矛盾突出

　　除了供应减少外，商品住宅供应结构失衡问题也是楼价上涨的重要原因。省房协研究显示:2005年广州市住宅空置量下降了10％。其中一级、二级、三级路段均有三成以上的降幅，相反，其他路段则出现了46％的升幅。可见，位于市中心区或近郊的一级、二级、三级路段的商品房供不应求，而地处郊外路段非热点区域的商品房则出现供大于求。

　　此外，户型面积的不断走高，也对楼价上涨产生了巨大影响。统计显示，2005年广州市批准预售与交易商品房结构普遍偏大，从批准预售看，100平方米以上大套型商品房占51％(套数)和66％(面积)；从交易看，大套型商品房占49％(套数)和63％(面积)。

　　对策:政府应当从土地出让、规划审批源头控制大户型、豪华高档住宅的过量生产，鼓励生产、销售100平方米以下中小套型普通住宅。

　　本报记者黄博华

　　关键数据

　　广州楼价近3年来快速上涨，广东省房协研究数据显示:2005年与2003年比，广州市(十区)商品住宅均价两年间上涨1226元/平方米，涨幅31.5％。今年一季度均价5842元/平方米，同比再度上涨17.9％！

　　2003年—2005年3年间，广东全省每年土地出让总面积均为1.1亿多平方米，但其中住宅用地仅约占三成左右。去年住宅用地出让2294万平方米，仅占出让总面积19％；同比下降了近三成。

　　近日公布的2006年度广州市土地供应计划，其中总面积的56％分布在增城与从化，市八区仅占25％！

　　目前广州开发商手中掌握的开发用地(含未开发、新开工、在售项目的后续开发土地等)有250宗左右，约2000万平方米。存量土地确实不少，但很少推向市场。

　　广州今年一季度商品住宅施工面积与新开工面积同比分别下降3.7％和28.92％，竣工面积同比增长95.8％，增加78.8万平方米。但去年竣工面积比前年少了132万平方米，用今年一季度增加的面积弥补去年，还有53万平方米缺口。

　　链接

　　摒弃“经营城市”理念

　　市场投机供需失衡供应结构不合理，在“供应决定需求”的土地资源紧约束条件下，利益最大化趋使产品结构高端化、大型化，导致供应与市场消费性需求脱节，进一步恶化供需关系。供应不足与需求旺盛的矛盾诱发市场投机，而刺激消费性需求的释放与投资性需求的增加，反过来又推高地价、房价，形成互为因果的互动循环关系，激化供需紧张局面。

　　政府责任作为土地供应商与市场管理者两任兼一身的城市政府，要确立科学发展观与政绩观，摒弃“经营城市”理念，改变把土地作为敛财工具、作为形象工程财源的做法，根据市场需求与资源实际状况供应土地，把土地供应作为城市经济社会均衡发展的调节手段。

　　信息公开消费者之弱，源于市场信息不对称；城市规划、土地供应、开发建设、资金流向、销售状况、价格水平等等房地产信息主要掌握在政府手里，政府不主动、不及早、不全面向社会公布信息，无异于纵容虚假消息操纵市场，势必形成舆论误导，引致消费者恐慌。而规范市场行为、加强宏观调控、完善市场机制，首先应从政府建立信息公开制度做起。

　　据省房协报告

　　图:

　　在供需关系趋于紧张的广州地区，卖方市场凸现，个别开发商、销售商采取捂盘惜售、抬高售价、转手炒卖等不规范行为，加剧供需紧张气氛，并对楼价上涨产生了巨大影响。面对一路飙升的房价，究竟谁该忏悔？吴伟洪摄