评论：提高首付与政策失灵

　　有个叫“房地产”的患者高烧不退，虽然开过两次加息的退烧药，但第一次温度降过后不久又强势反弹，第二次作用至今还不明显。各方面的学者会诊多次，意见总不统一。一位专家正跃跃欲试提高首付这付猛药。

　　房地产市场自身价格调节出现问题，病状“市场失灵”是确定的。市场失灵让住宅房似乎一不小心象生活必需品一样成了“吉芬商品”，人们越涨越要买，买不起还不甘心，

　　价格由供给和需求决定。从供给方号脉，降价等于自毁身价，买过房的不满意要退房退钱，银行也在虎视眈眈，价格降过抵押幅度就要收房拍卖，再说消费者心理还买涨不买跌，不如一涨百事休。从需求方分析，广大老百姓对涨房价看着就不满意，虽说金价从70多涨到250元以上没多少人理会，油价翻筋斗后反响也没这么激烈，毕竟买黄金和开车人只有部分。可住宅谁都想换好的。对高房价实在没辙得一咬牙，不买房运动也出来了。可想买憋住不买的毕竟少数，抛开看着房价步步高的心情难受就不说了，成家立业的有几个不得买房，光南京今年就有6万对新人呐。再加上一些害怕通货膨胀想资产保值的，“金价涨、油价涨，房价怎么不涨”，存在银行的钱全跑到房子上去了。从老百姓的不满意中就能看出寄希望减少需求的想法不够现实。需求的弹性实在小，刚性的需求相当大。

　　住宅已经成了商品，不再是福利分房时代的公共产品。宏观调控离不开市场调节，给市场降降虚火，必须要净化市场环境，规范市场秩序。信息不对称和市场势力是造成市场失灵的两个病因。要纠正它，首先要公开信息，“信息公开的地方没有饥荒”，但房产成本、销售情况、土地储备状况等信息光公开还不行，还得象普法一样解释、讨论，否则专业性的东西理解、接受到老百姓心里也要成本，这是政府的责任。至于控制价格的市场势力，房地产涉嫌有隐性价格同盟，媒体披露的黑幕也不少，“谁要降价就让他在圈子里混不下去”。可《反垄断法》至今未出台，法律这把滑膛枪还不能操起就打。

　　供给、需求相逢在房产市场，供给出毛病了，板子不能打在需求身上。在经济学的“智猪”博弈里，房产开发的供给方是个大猪，那些投机炒房的只能是个跟着混的小猪。挤泡沫的对象主要还是在房产开发方。增加经济适用房、廉租房是好方法，但提高首付款治房价高亢的药方实在莫名其妙，除了能赶走一些炒房的小猪，但对大猪没实质影响。副作用还不小，短期看，能遏制一下购房需求，杀鸡儆猴，逼迫供给方降价，但也为难了一部分有自住需求的消费者，造成了无谓的市场损失，市场风险没降税收先降。长期看，有利润的地方就有资本流动，从银行失去的贷款可能从其他地方冒出来，地下钱庄暗流涌动，金融风险更大。何况再定量分析，即使要提高首付为什么不是4成或6成，难道首付5成的边际效用最大？

　　一项政策无论看起来多么美妙，动机多么良好，也要先进行理性的收益－成本分析，当收益大于成本，政策才能成立。而且程序上拜托先开听证会，把利弊得失向人民群众报告清楚，让不同利益和观点坦诚冲突。如果政策制定没有公众参与，一小小部分人决定的事情就影响了绝大部分人的命运，怎能让人们自觉遵守。经济学家曼昆说：“一个社会的兴衰在某种程度上取决于其政府所选择的公共政策”，政策失灵比市场失灵更凶猛。