银监会出重拳 部分房贷首付将大幅提高

　　中国银行业监督管理委员会主席刘明康要求各商业银行坚持“区别对待，有保有压”，加强房地产贷款风险管理，有效管控房地产放贷增长。

　　刘明康称，各家银行必须坚持“区别对待，有保有压”，有效管控房地产放贷增长。“各商业银行要加强房地产贷款风险管理，严格区分房地产开发贷款和个人住宅消费贷款并进行贷后检查，严格审查住房消费者的还款能力、还款意愿和还款记录。”

　　其中两“大”政策立场鲜明：刘明康要求银行“大力发展实质性首套住房消费贷款”；同时严格审批非自用型购房贷款，对多套房屋以及对高档商品房、别墅、商业用房等投资和投机性需求要“大幅度提高首付比例和严控授信”。

　　此外，刘明康还要求银行调整风险权重，强化资本约束，利用资本杠杆有效调控房地产信贷。对于个人抵押房地产信贷的风险权重维持50%不变，“对于其他类较高风险的房地产贷款可由目前的100%提高到150%至200%，”以提高风险贷款的资本占用，限制银行房地产开发信贷业务。

　　整顿打捆贷款

　　除了对房地产行业进行严格调控之外，银监会还强调，银行必须严控贷款总量，确保贷款投放的平稳增长，当前首要任务是减少不良贷款，紧紧扭住不良贷款“双下降”不放松。

　　刘明康强调，对各类打捆贷款要实施整顿和规范，贯彻五部委规定，停止与各地政府签订授信合作协议。对银行各类打捆贷款进行整顿和规范；各类银行业机构要遵循审慎经营的原则，对有关贷款的使用实行全过程跟踪和严密监控，对挪用贷款的借款人采取信贷制裁措施。

　　刘明康同时要求，银行按照资本充足和拨备充分的监管要求审慎经营。资本充足率在8%以下、拨备覆盖率低于70%的商业银行，要严格控制贷款投放速率。在坚持不良贷款比例下降的同时，重点关注不良贷款余额是否下降，同时关注贷款偏离水平和迁徙情况。

　　此外还包括，银行必须优化贷款结构，大力开拓中间业务，扩大小企业贷款、消费信贷和银团贷款；建立按月或按季研究分析相关风险的信息体系。

　　首付五成要成现实？

　　多位商业银行人士对记者表示，目前尚无具体文件下达，但他们表示，无论房贷首付提高到四成还是五成，都可能对投资者信心造成严重打击，银行资产质量也可能因此受到冲击。

　　昨日，中国银监会宣称将严格管控房地产放贷增长，对高档商品房、别墅、商业用房大幅度提高首付比例，而业界猜测该比例最高可能达到五成。

　　“银监会的做法无疑是响应了最新的‘国六条’。”徐滇庆表示，目前我国房产空置率过高，空置面积高达1.2万亿平方米，主要在于金融纪律不够严格，开发商才敢于囤积居奇，并进而演变成房地产泡沫。

　　“银监会采取措施希望紧缩开发商的资金，严格查处违规房地产开发贷款，这将逼迫开发商降低空置率，稳定房地产价格。”他说。

　　但是他认为，银监会建议银行提高投资性购房的首付比例，虽然目标很明确，操作效果可能并不好，因为难以对“多套房屋”进行判断。而对高档商品房、别墅、商业用房大幅度提高首付比例和严控授信，则需要银行加强自身风险意识。

　　至于首付比例可能提高到何种程度，徐滇庆称现在还难以判断，但是从前一阶段的舆论来看，最高可能达到5成。多位商业银行人士则对记者表示，目前尚无具体文件下达，但他们表示，无论首付提高到四成还是五成，都可能对投资者信心造成严重打击，银行资产质量也可能因此受到冲击。

　　“可以放心的是，本轮银行紧缩房地产信贷，并不会造成不良贷款的大量增加，因为目前房价依然处于上涨阶段，调控可谓正当其时。”徐滇庆如是表示。

　　不过对于银监会此番调控，社科院金融研究所刘煜辉存在不同看法。他认为单纯对房地产信贷口进行调控，难以遏制房地产的过热势头。

　　刘煜辉认为房地产资金主要来自三大领域：海外资金、体外循环资金和期房预售资金。其中目前对海外资金不设防，而体外循环资金难以统计和控制。

　　“最大的问题可能在于期房预售。”他认为，在购房者交纳20%首付，以及银行按揭贷款到位之后，开发商便已经完成资金周转，这时候即便控制开发商贷款，也不会对其资金链造成太大影响。

　　“银监会建议，对较高风险的房地产贷款，风险权重可由目前的100%提高到150%至200%。”刘煜辉表示，该项措施对银行信贷的供给将起到遏制作用，鉴于多数大中型银行的资本充足率徘徊在8%左右，提高该类房地产贷款的资本占用，将起到紧箍咒的作用。

　　昨日，央行在2005年货币政策执行报告的增刊中统计，2005年末，全国商业性房地产贷款余额为2.77 万亿元，同比增长16.1%，增幅比上年下降12.6个百分点。其中房地产开发商贷款余额9141亿元（占商业性房地产贷款余额的33%），增长17%；个人住房贷款余额1.84万亿元（占商业性房地产贷款余额的67%），增长15.8%。□本报记者 唐 昆 频道精选

　　借钱炒房面临毁灭性打击

　　业界人士和专家认为，银监会的政策实施后，将对房地产市场带来一些显著影响，包括：加剧高端市场竞争；优质项目将受银行追捧；借钱炒房者将面临毁灭性打击等。但如何界定投资性和投机性购房将是操作中的一大障碍。

　　“金融系统有针对性的紧缩调控措施，有利于房地产市场‘软着陆’，但房价不会马上回落。”今典集团董事长张宝全向上海证券报表示，如果各商业银行加大对投资性和投机性购房的控制，将有利于控制房地产消费市场的过度膨胀；针对房地产开发贷款的严格检查，将提高房地产行业的“门槛”。

　　北京阳光100置业集团有限公司副总经理范小冲分析认为，对投资和投机性需求大幅度提高首付比例和严格控授信将挤掉“需求泡沫”，因为目前许多住房需求显得超前且不理性。

　　范小冲还认为，上述措施“对于开发的项目种类肯定有影响，特别是高端市场的竞争将会加剧。”范小冲说，高档市场消费需求可能走低，开发商的开发热情会有较大下降。同时，银行系统对放贷风险系数提高，对实力较差的开发商而言是“雪上加霜”。

　　北京万年花城房地产开发有限责任公司某副总经理则表示，上述措施“将是对开发企业融资能力和整体实力的考验。”因为国内融资渠道有限，如果“各商业银行加强房地产贷款风险管理，严格区分房地产开发贷款”，将加快优质资本向优质企业的流动，“银行更愿意把钱贷给好的项目和有实力的开发商。”

　　范小冲预测，房地产行业由此将出现“好公司越做越强，差公司越来越难的局面。”“大浪淘沙，房地产并不是想进来就进来，不是所有人都能赚钱的。”

　　但是，“如何界定投资性和投机性购房是一大障碍。”张宝全直言不讳地向上海证券报记者表示，在中国个人信用体系尚未完善的情况下，“发展实质性首套住房消费贷款，严格审批非自用型购房贷款”等政策的操作上难以掌控。

　　在采访中，许多业界人士都对此表现出担忧。“如果操作性差，很有可能导致按房价‘一刀切’的放贷政策出台。”中原地产华北区董事总经理李文杰认为，这样一来将会产生“双刃剑、两面伤”的结果。在控制投资性、投机性购房的同时，也把一部分真实的自住型高档需求“泼掉”。

　　对此，全国工商联房地产商会会长聂梅生教授持乐观态度。她认为，购买第二套或以上住房的人，“有一部分是高收入人群，他们自有存款量大，大幅度提高首付比例不会产生大的影响。”聂梅生告诉记者，据她掌握的数据，在二次性购房中，已经拥有一套住宅的群体占相当比例。但大幅度提高首付比例“对于借钱炒房的人将是毁灭性打击。□实习记者 于祥明

　　央行近日提高了贷款利率，让不少购房人开始考虑一些新的房贷产品，从而能节省利息。银行当然也不会放过这大好的吸引客户的机会，纷纷推出了包括固定利率房贷、循环贷、入住还款法等房贷新品种。

　　要想获得银行贷款，必首先购买指定保险公司的房贷险，对于每一个到银行申请个人购房贷款的消费者来说，这是一项不可逾越的程序。由于大家没有选择的余地，必须按照银行的规则购买，许多消费者将这个条款戏称为"拉郎配"，而中国消费者协会则毫不客气地将其定性为"霸王条款"，予以强烈批判。

　　近日，从交通银行、工商银行、建设银行三大银行先后传出消息：今后消费者申请房贷，不再强制要求购买房贷保险。此消息一出，立即吸引了广大北京市民的高度关注。

　　新华网北京5月18日电（记者岳瑞芳）自央行上调贷款利率后，出于对央行再次加息的恐惧，北京市民购房时开始热衷办理“固定房贷”。

　　央行拟推新的按揭政策，即把购房首付款比例从目前的最低2成提高到4至5成的传闻，虽然已经被辟谣，但接着又有媒体报道说，央行将于本周邀请多家房地产公司开会，商议“房贷首付”问题。对于这则报道，没有谁站出来辟谣，看起来消息是确凿的。

　　有媒体报道称，央行本周将召集多家房地产公司商议提高房贷首付一事，但与此前“将房贷首付上调至5成”的说法略有不同，提出央行可能会将房贷首付由当前的2成上调至3成。对于这一说法，央行有关人士昨天明确表示，央行并没有发布过相关消息，对报道所指的相关内容也不予以证实。

　　日前有媒体报道称，央行拟推新的按揭政策以彻底打压房价，新政策的核心是将购房首付款比例从目前的最低二成，提高到四至五成。虽然央行相关人士解释称没有发布相关消息，但也透露，央行将于本周邀请多家房地产公司开会，商议“房贷首付”问题。

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　　来源：上海证券报