金三角商业区：2010年崛起商业核心

　　“新商区，新腾飞”系列报道之一

　　5月24日，深圳市政府最新的一期政府公报，正式出台了《深圳市商业网点规划(2006—2010)》，这是深圳市建市以来的第一个商业网点发展专项规划。根据该规划的思路，未来五年内深圳市商业布局将呈现出“一轴、两带、十四个特色街区”的新格局。

　　《规划》以地铁一号线为主轴，贯穿金三角商业区(东门—人民南—宝安南)、华强北商业区、福田中心商业区和南山后海商业区。其中，金三角商业区、华强北商业区规划为市级商业区，福田中心商业区、南山后海商业区、宝安新中心商业区、龙城—龙岗墟商业区为次市级商业区。在这一规划的影响下，深圳的商业地产布局将越来越均匀发展。

　　本报以《规划》的正式出台为契机，深入六大市级、次市级商业区调查，通过了解其最新发展动态，探寻目前发展中存在的问题，希望能为六大商业区实现新的腾飞建言献策。

　　金三角商业区，由东门、人民南、宝安南三个相连片区组成，总占地面积约3平方公里，商业总营业面积约120万平方米，是深圳目前营业面积最大的商业区。根据规划，金三角商业区是深圳的重点市级商业区，也是未来深圳的商业核心。

　　根据规划，人民南片区将以提供中高档、时尚化消费为主，主要消费群体是本地白领、中高收入港澳居民、国内外商务游客；东门片区将以提供大众化、潮流化消费为主，主要消费群体是本地年青人、外地游客和中低收入港澳居民；宝安南片区将以提供高档一站式消费为主，主要消费群体是高收入的本地居民和港澳居民。

　　预计到2010年，东门、人民南、宝安南三大商圈完全融合连接后，金三角商业区将被建成深圳规模最大、业种业态齐全，集娱乐、旅游、商务有机结合的商业区。

　　现状

　　金三角商圈改造进行时

　　东门、人民南、宝安南三大商圈是罗湖传统的三大老商圈，目前东门已经完成一期改造，人民南、宝安南片区改造正在进行中。

　　老商圈的改造为商圈注入了新的生机，有利于提升商圈的层次和品质。人民南改造工程总投资约6.6亿元，改造工程南起罗湖口岸，北与深南大道和东门步行街相连，总面积约1.4平方公里，改造完成后的人民南将形成17个街区。目标是建成品牌专门店集中的大型百货商场和购物中心的集聚区，成为中高档消费者和北上港人常去的消费场所。人民南改造将激活和连通罗湖口岸、国贸、东门步行街“三大商圈”，全部工程预计在今年结束。

　　地王蔡屋围片区改造也正在开展。改造后，该片区将打造成深圳的金融服务中心和商业中心。该片区拥有深圳最大的商业地产项目华润中心，项目集酒店、办公、零售、餐饮、娱乐、居住等诸多功能于一体，总建筑面积约55万平方米，总投资逾40亿港币。华润中心的建设将极大提升罗湖商业档次，并可能改变罗湖商业的格局。

　　除了一大批改造项目外，金三角商业圈也有东门天下、东门168商业街、新银座服装批发城等新项目入市。其中以东门天下2.8万多平方米的建筑面积为最大；近2万平方米面积的新银座服装批发城位于人民南商圈内，今年一月已经开业。

　　问题

　　一批商厦物业急待盘活

　　人民南片区曾是深圳开发最早、品牌效益最显著的国际商贸窗口。深房大厦、深圳百货广场等，都曾是罗湖的骄傲。但近年来，该片区商厦经营境况相当不乐观。友谊城百货、钻石广场、天安国际、佳宁娜广场人流量逐年减少，商户投资经营信心严重受挫，迁离、撤场现象越来越严重。

　　今年深圳“两会”期间，市政协常委、香港佳宁娜集团董事总经理马鸿铭就指出，人民南商业片区周边商厦如百货、天安、国贸、金光华、发展中心等空置率平均已高达70％，而佳宁娜广场的空置率也高达50％，形势非常严峻。

　　“五一”黄金周期间，记者在钻石广场采访时看到，除了一楼外，二楼很多卖珠宝的专柜已经撤场，一些还在经营的柜台，生意也比较冷清，不少专柜打出了转让的广告。

　　东门步行街西边入口的东门金世界百货商场，2000年年底刚开业时，曾号称东门龙头旺地，金装铺王之王。记者昨日在现场看到，除了商场第二层出租作饮食外，三到六楼几乎都是空置。

　　作为唯一连接东门、国贸两大商圈的深圳百货广场，曾是国内屈指可数的大型百货项目，如今却门庭冷落，只剩下一把锈迹斑斑的大锁，牢牢地锁住了其正面的玻璃门。大厦物业管理公司工作人员告诉记者，大厦自1999年12月竣工、2000年3月广发银行深圳分行首家入驻以来，现在的入驻率只有20％多。据中原地产工商部人士估算，以百货广场大厦商业面积空置5万平方米、写字楼部分空置4万平方米初步计算，5年的损失大约超过4亿元。

　　空置率高的商业楼盘还有东门的南塘商业广场，人民南路的深华商城、新2000广场、八达商城等。

　　竞争激烈消费群流失

　　“人民南原本就为地铁工程施工付出了巨大代价，地铁通车后，不但没有人们之前预期的那样带旺这个老商业区，反而造成大批港人过关后迅速分流到其他商业区。”在人民南某商业广场做了6年服装生意的李先生告诉记者。李先生表示，随着深圳中部和西部一个个大规模新型住宅区和大型购物广场的出现，包括香港人在内的消费群体开始逐渐转移到中西部。

　　另外，由于种种原因造成目前金三角商业区商业地产整体规划布局存在不少败笔，要进行改变，并不是件容易的事情。中国商业联合会购物中心专业委员会副主任杨奕勇接受本报记者采访时分析，人民南商业街长度和纵深本身就先天不足，又被百货广场切断了与东门的联系，中间则被春风路、嘉宾路切断，发展空间受到较大局限。“而深圳百货广场，后面被南塘商业城堵住，无法与东门沟通连成畅通整体，难以吸引东门人流。”

　　杨奕勇认为，包括东门金世界百货、佳宁娜广场等商业广场，都存在内部整体布局比较乱、产权式商铺各行其道、令整体商业形象受损等问题。此外，金三角商业区不少商场的经营者不是国有便是国有控股，缺乏创新动力，经营手法单一，对消费者缺乏吸引力，造成了消费者进一步流失。

　　对策

　　找准自身商业定位

　　金三角商业区的发展一直是深圳市政府关心的热点问题。今年3月底，市长许宗衡、副市长吕锐锋率市、区有关部门负责人来到人民南片区，详细讨论了正在实施的人民南商业区的改造工程，要求把它作为精品街区来打造。

　　金三角商业区的重新崛起，关键在于聚集人气。如何吸引有效的消费人流、改变目前该商业区“两头热(罗湖商业城、东门商业步行街)、中间凉(人民南)”的现状？

　　人民南片区商家普遍认为，人民南商圈重振昔日雄风一定要找准现阶段的商业定位，要珍惜“人民南”这一商业品牌，应当有别于东门和华强北，从其毗邻罗湖口岸的地理位置和片区星级酒店林立的实际出发，现实的消费人群应当瞄准港人北上和深圳白领消费。正处于改造中的人民南，规划目标正是建成代表深圳国际化城市形象的中央商业街区，整体定位为中高档商圈，将成为品牌专门店集中的大型百货商场和购物中心的集聚区。

　　人民南改造的二层连廊工程也是片区聚集人气的一项重要举措，得到了众商家的热烈响应。它是连接佳宁娜广场、友谊城、钻石广场、金光华广场、国贸大厦、天安国际大厦、深房百货、百货广场、南塘商业城、中威商业城的二层通道，全长1660米，室外连廊宽度为6米，可引导、疏通罗湖口岸、人民南片区、东门商业区的人流。

　　深圳泛珠三角创新发展研究院院长邓耀庆认为，金三角商业区所有商家应该共同努力把市场做大，处理好人民南片区与东门商业区连接后商圈之间的关系，并能在连廊的宽度面积上加以改善，增加停车位以实现客流量的扩大。

　　针对金三角商业区消费群体西移化问题，友谊城百货总经理钟鹏翼建议，有必要建立连接到华润广场以及地王大厦的商业街连廊，跟上潮流，加强调整，抓准时机，实现未来中心区的准确定位。

　　在金三角商业区的发展过程中，还有一个重要的问题就是，如何盘活一批空置率居高不下的商场，挽留正在迁移的商户？香港佳宁娜集团董事总经理马鸿铭认为，政府一定要以超前和创新的思想意识，用实际行动尽快推出各项互动举措，提高专业服务质量，留住已在人民南周边落户的各大企业，再次唱响新一轮筑巢引凤、安居乐业的号角，加快罗湖金三角商业区再度繁荣。

　　商圈新热点

　　蔡屋围金融中心区：未来“华尔街”

　　蔡屋围金融中心区改造工程涉及的改建项目占地面积达4.6万平方米，范围南起中国人民银行深圳市中心支行和中国农业银行深圳分行，北至红宝路，东邻深圳市公安局大院，西到深圳大剧院和环宇大厦。建设项目包括中国人民银行深圳市中心支行发行库及附属用房、回迁安置楼、超高层金融文化中心大厦、高级商务公寓，建筑面积达38万平方米。

　　该工程采用了合作开发的模式，由京基房地产开发公司、蔡屋围股份公司和人民银行深圳市中心支行三方合作改造，其中，京基公司具体组织实施拆迁补偿安置及建设。改造工程目前正紧锣密鼓地顺利进行，预计将在2007年全部完成。业内人士认为，这一重大改建工程一旦竣工，将有更多的金融、证券、保险、基金、创业投资公司和战略投资者在这里扎根，蔡屋围片区将成为名副其实的深圳“华尔街”。

　　华润中心二期：2008年启用的“巨无霸”

　　华润中心二期项目已经于去年12月16日开工建设。据介绍，华润中心二期项目包括一座超五星级商务酒店、酒店式公寓、国际商业休闲广场、高尚住宅等，总建筑面积达到26万平方米，项目预计在2008年中之前落成启用。

　　其中，超五星级酒店“君悦酒店”，由国际最著名的豪华酒店管理集团之一美国凯悦国际酒店集团负责经营和管理；国际商业休闲广场是华润中心二期另一大亮点，被誉为未来深圳的“新天地”。在这片步行街区内，将引进世界一流的餐厅、酒吧、小酒馆、茶屋、精致的零售店铺等，是华润万象城零售概念的延续与补充。

　　系列专题策划／统筹：佘慧萍陶然

　　本期撰文：本报记者佘慧萍

　　图：

　　金三角商业区期待涅槃。丁玎摄