“限价房”能限制房价吗？

　　楼市大家议

　　本期主持：黄伟

　　嘉宾：深圳中天置业评估有限公司区域经理谭学东

　　中国社会科学院财贸所博士况伟大

　　本报记者凤飞伟

　　话题缘由

　　近日，建设部政策研究中心副主任王珏林在“2006年房地产政策调控专家研讨会”上表示，建设部拟在全国范围内推广限定价格的中低价位普通商品房，以解决中低收入人群的买房问题。今年初，北京市建委考虑推出“限价商品房”，而此前宁波、青岛等城市已推广相关政策。

　　限价商品房属什么性质？

　　况伟大：表面上看，经济适用房和限价商品房的区别在于，前者具有福利性质，后者完全是商品房。但从经济适用房的运营来看，经济适用房具有福利性和商品性的双重属性，属于“非驴非马”的住房。因此，我的观点是将经济适用房纳入社会保障制度，并且规定经济适用房只租不售，让低收入者实现“居者有其屋”。前者是为了社会保障，后者则是为了消除市场垄断，同时防止房地产泡沫。

　　凤飞伟：现在中国房地产的理论思路不清晰，争论的东西比较多，实践方面也不透彻。“限价房”的想法应该还停留在思考中，没有经过系统的评估。从其他城市“限价房”的操作来看，也属于福利性质的住房，我有同学在宁波工作，他们通过抽签的方式买这种“限价房”，抽中的几率很大，三抽一或者二抽一，普通工薪阶层完全可以负担。

　　“限价房”是否适合深圳？

　　谭学东：深圳的情况跟内地城市有很大区别，内地城市包括已经实施或者准备实施限价商品房政策的宁波、青岛、北京等，其主要目的还是解决中低收入家庭的住房问题，深圳是个移民城市，生活消费水平很高，真正的中低收入者很有可能只是在这里暂时工作几年，并没有在深圳置业的打算。另一方面，从我们掌握的资料看，主要还是香港人、归国人员在购买房产。我觉得深圳没有实施这个政策的必要，要调控可以从资金和土地方面着手。

　　况伟大：鼓励建设限价商品房，解决中等收入市民的居住问题，这将有利于房价保持平稳发展，抑制房价过快上扬，构架合理的房地产价格体系。无论在哪个城市，问题的关键是要设计出一套让开发商将其真实成本披露的机制，否则开发商会瞒报虚报，使限价失败。

　　凤飞伟：按照设想，中低价位普通商品房是房地产主管部门事先设定好商品房户型、面积和销售价格等条件，在市场上通过向开发商公开招标竞争来实现，其价格受到政府的事前限定。这需要地方政府设计一个好的制度通道，保证中低收入者受惠。从深圳市政府以前的调控措施来看，房价越调越高，在这个问题上不知道政府有没有信心，普通市民对此会产生怀疑。

　　仅是主管部门威慑手段？

　　谭学东：我觉得这是主管部门对业界的一种威慑。宁波房价曾连续3年领跑全国，在实行了限价商品房之后，从2003年开始逐步退潮，从全国第一退至第二，2004年退至全国第五。这种强力政策一旦实施，对当地市场的稳定将起到“快速降火”的作用。

　　凤飞伟：限价的总量限定在这个政策中很重要。少量的限价商品房推向市场，对市场没有太大影响，而大量的限价商品房出现则将使土地的出让价格遭到损失。无论怎么说，这样的信息是开发商所不愿看到的。

　　图：

　　“限价房”政策需要地方政府设计一个好的制度通道。何俊摄