北京南站变脸周边房价上扬？ 辐射两大新区域

　　（图片来源：北京娱乐信报）

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　　中新网5月26日电 据《北京娱乐信报》报道，北京南站改造伊始，其周边区域的房价波动已引发了业界的广泛关注。25日，记者从北京多家地产界高层人士处得到了难得一致的答案，“南站的改造，肯定会带来周边房价的上涨。”

　　专家称周边房价肯定涨

　　北京南站在经历了近半个世纪的运营之后，从本月中旬起实施了大规模的改造。据悉，改造后的北京南站规划范围扩大到180公顷，其中站区达到94公顷。它将成为规划中的京津间城际列车和市郊旅客列车及京沪高速列车北京方面的起始站。预计到2015年，北京南站的运量每年将超过1.5亿人次，到2020年将超过1.9亿人次。

　　根据北京市的相关交通规划，地铁4号线将以南北走向穿过北京南站，地铁14号线和市郊铁路将以东西走向穿过北京南站。在各站台中部，将设通往高架通廊的旅客进站通道，并设有通往地下出站厅的旅客通道，以方便旅客换乘地铁。换句话说，下了火车就能上地铁。一位地产专家告诉记者，北京轨道交通的节点历来都是黄金点，而南站集合铁路、地铁、公交、出租等交通方式，堪称多级交叉的黄金点。所以，周边的房价不可能不涨。

　　“南站的改造，肯定会带来周边房价的上涨。”25日，北京百桥地产机构总经理牟鑫也表示了同样的观点。

　　天津房价短期内不涨

　　天津中原地产副总经理叶永强表示，从长远来看，这是个利好消息，但是短期内不会有明显的影响。就像深圳与香港的直达列车的开通一样，其利好作用的显现需要一段比较长的时间。如果，北京与天津之间的交通状况受新南站影响有较大改善的话，那么不排除两地房地产市场投资客比例上升的可能。21世纪不动产天津区域分部研究部统计，今年四月份的河东区(天津站所在的区域)二手房交易量为53632平方米，成交均价4440元／平方米。

　　其实，北京消费者对天津楼市的关注由来已久。4年前，一些距离老京津塘高速公路出口附近的楼盘，北京买家的比例就已经占到30%，而那时，天津很好的楼盘只有一两千元一平方米，比北京的同质楼价每平方米便宜三四千元，让北京人感到非常合算。面对越来越多的北京买家，如今，位于天津宝坻京沈高速路附近的一些楼盘甚至一开始就将销售定位锁定为北京客户。

　　业内人士分析认为，随着京津之间的交通进一步改善，不仅使很多人会在北京上班住在天津，也有可能使一些高管人员在天津上班，住在北京。天津和北京之间的地产互动性将越来越强，对于两地的房地产行业和其他经济领域都将起到良好的推动作用。按照预测，天津市的房产价格还有上升通道，能够实现稳步上涨。北京人在天津投资楼市的前景应该比较乐观。

　　酒店、商业将重点开发

　　不过，牟鑫还指出，这次改造也会给本区域楼市带来一些不利的影响，如交通拥堵、嘈杂所带来的环境问题，人流量过大所带来的安全问题等将对本区域住宅类项目产生一些不利的影响。

　　同时，牟鑫认为，随着京津间城际列车和市郊旅客列车及京沪高速列车进入南站，使得本区域客流结构有所改变，酒店、商业和商务成为该区域重点开发的物业项目，将凸现一批商务办公楼宇，但不会过多。因为，北京南站规划180公顷，而站区仅占94公顷，其中，余下的面积中将有一部分被用来做酒店和商业。从需求来看，随着拆迁的开始，会有部分居民房和现有的站内商户将拆除，这将在一定程度上增加本区域的住宅类和商业类物业硬性需求。

　　南站辐射区域两大新热点

　　从目前北京南站所辐射的区域来看，房屋购买的新一轮热点将主要集中于右安门和马家堡地区。

　　陶然亭高档住宅林立

　　北京市国土资源局发布的2005年北京土地供应计划中，规定二环以内将不再新增住宅商品房项目建设用地。因而，土地供应预期将给北京二环在售项目带来利好，尤其促进具备土地资源优势的陶然亭区域楼市持续升温，其俨然成为了京城楼市热点地区，又因受公园地产效应影响，该区域内以高端项目居多，新建商品房有“耕天下”、“朱雀门”，均为高档住宅，均价13000元／平方米左右。二手商品房在售项目有清芷园、万博苑、中华家园等，北京中原地产三级市场研究中心透露，目前该地区二手商品房售价在8000元-10000元／平方米。目前该地区二手商品房的租赁价格为，一居室在1700元-2000元／月左右，二居室租价在1900元-2500元／月之间。

　　近年来，陶然亭区域内开发的高档写字楼、酒店类产品相对较少，而住宅开发量较大，导致住宅类产品成为该地区的主力产品。据记者了解，在今年新开盘的项目中，仍以住宅为主，新开发的综合类产品很少。随着南站的改造完毕和该区域商业配套及环境成熟，市场对该类产品的需求会相应增加。

　　马家堡新盘升值潜力大

　　由于看中了马家堡地区的未来潜力，该地区在四五年的时间里冒出了近30个楼盘，加上以前的老社区如马家堡小区、马家堡西里小区以及嘉园的部分老龄房形成了新老共处的和谐景象。而“链家”市场人士认为，同一地区新旧楼群共存有利于地缘性人群在同一区域完成升级置业，促进某局部区域率先形成完整的房地产梯级消费市场，形成良性的内部循环体系。在马家堡西路的东侧老社区较集中，小区环境相对落后，房子多为上世纪80年代的。而马家堡西路的西侧房屋年代较新，小区环境较优越。但在某些大型社区如嘉园一、二、三里中新老楼群混合，年代横跨两个十年。

　　北京中原地产三级市场研究中心提供的资料显示，马家堡地区新建商品房有星河城三期、未来上城二期等，均价在7500元／平方米；二手商品房目前在售的有“玺萌丽苑”、“恋日家园”、“星河城”一期二期等，该地区在售的次新房较多，消费者在此处购房可选择范围较大。目前该地区在售的次新房均价在6500元-8000元／平方米之间。该地区二手商品房的租赁价格为，一居室1200元-1300元／月左右，二居室在1600元-1800元／月左右。

　　事实上，早在2003年前后，马家堡周围迎来了星河城等新楼盘集中开发期，目前这些房源成为二手房的主要供应者。从历年的价格走势来看，马家堡地区的二手房价也是一再上扬。2006年马家堡开阳路段二手房单价已达到6700元／平方米，较2005年上涨幅度已达13%，马家堡北部二手房单价上升至6400元／平方米左右，比2005年的5500元上升了14.6%，同时中部与南部均有不同程度涨幅。(蔡雪婧)