做商业地产 我花7亿买教训

　　□西博会·论坛人物

　　大连万达董事长王健林在城市商业地产论坛峰会上自揭伤疤

　　“我们最初做商业地产是花了7个亿，买了个大教训。”昨（25）日，在西博会城市商业地产论坛峰会上，有中国商业地产先行者之称的大连万达集团董事长王健林自揭伤疤，

　　为保公司信誉，一个项目亏了7亿

　　在王健林看来，商业地产不是商业，也不是地产，也不是简单的商业加地产，而是以零售物业的租金收入为目的的长期房地产投资，“商业地产追求的是长期回报，如果开发后销售出去，就不叫商业地产，只是房地产。”

　　他说，现在很多搞商业地产的公司，都是从开发房地产转型过来的，他们仍然采用开发住宅的模式从事商业地产的运作，追求在最段的时间内取得回报。“我们当初也这样做过，但付出了惨重的代价。”王健林透露，万达刚开始做商业地产时，在一个城市开发了20多万平方米的商业地产，然后进行销售，想争取短期回报，没有想到，只卖了2万多平方米就卖不动了，而这些商铺经营也很难保证，后来采用了很多办法，但仍然救不了，最后为了保住公司的信誉，作了退货处理，这个项目前前后后亏了7个亿。

　　创造“定单模式”，先招商后开发

　　王健林在商业地产上摸爬滚打了6年左右，总结出一套“订单地产”模式，即先与合作伙伴签订合同，再按照他们的要求来盖楼。按这种模式，开发商在开发商业地产前，首先做的不是圈地、规划、设计，而是要了解商业地产的定位，对未来可能入驻的客户进行走访沟通，了解他们需要什么东西，不需要什么东西，然后作出规划设计，进行招商，最后按照客户的需求开发商业地产。这有个明显好处，能节省巨大资金。大堂、电梯、卸货区的位置都是反复计算好的，所有面积都能产生租金。

　　万达方面最近对全国30个有代表性的大型购物中心进行了一番调查，结果发现其中90%经营都不好，剩下的10%也仅能维持下去。这些商业地产几乎都是先建设后招商。

　　没有心理准备，不要动商业地产

　　王健林认为商业地产发展有三个阶段，第一个阶段是开发公司阶段，现在中国的商业地产就处于这个阶段，很多都是房产商转型而来，还在采用住宅开发模式；第二个阶段是投资公司阶段，通常开发出来后只租不售，公司进行统一招租，追求长期回报；第三阶段是金融公司，资产证券化阶段，这才是真正的商业地产，由金融公司融资进行开发，并作长期规划、投资、监管，可以大大规避金融风险，减少开发商对银行贷款的依赖。早报报道组