广州小开发商可能面临资金断裂风险

　　银监会要求对多套房和高档房大幅提高首付比例

　　广州小开发商可能面临资金断裂风险

　　业内人士认为，新政抬高了炒房者入市门槛，但对高档盘销售影响不大

　　中国银监会在日前召集的当前经济形势通报会上提出要求:各商业银行要大力发展实质性首套住房消费贷款，严格审批非自用型购房贷款，对多套房屋以及对高档商品房、别墅、商业用房等投资和投机性需求要大幅提高首付比例和严控授信。作为“国六条”的执行措施，信贷的宏观调控杠杆也开始有所动作。那么，该政策会对广州的房地产市场产生怎样的影响呢？

　　政策出发点是信贷用在刀刃上

　　“各商业银行要严格审批非自用型购房贷款，对多套房屋以及对高档商品房、别墅等大幅提高首付比例。”一段时间来一直在珠江新城各个楼盘踩盘的江先生听到这个消息的反应是:对买房没有影响，但觉得政策对自住和投资投机者应该区别对待。虽然都是二次、三次置业，但我们是为了改善生活条件，这无可厚非，不应该对这种正常的需求有所打压。

　　广州合富辉煌市场研究部首席分析师黎文江指出，“这个政策反映出来的基本思路是不能用银行的钱来炒楼。”银行的信贷也要用在刀刃上，那些投机的人，其利用较低的首期款进行按揭投资，会浪费更多的资源和银行的资金。从整体社会资源上看，二次置业，不管是自住还是投资，都是占据社会资源，对那些首次置业的人而言反而是不公平的，国家的政策应该更照顾那些首次置业的人。因此，这次银监会要求各商业银行“要大力发展实质性首套住房消费贷款”，政策的出发点已经显示了对普通工薪阶层的倾斜。

　　新政提高炒家入市门槛

　　赵先生在某房地产投资顾问公司任职，他说，“在我身边拥有几套物业的人还是比较多的，一些是四五套，还有一个老太太有十多套。他们大多数是按揭买的，主要是一种从众效应吧，楼价不断上涨，大家都有房价上涨的预期，于是也跟着买房投资。但是炒楼还是少数，更多的人是长期投资，毕竟现在投资渠道有限，投资房地产算是不错的选择。对于他们来说，房子的租金都能付月供的几成，有的甚至都和月供相抵了，投资起来也不是特别辛苦。”

　　从1999年就开始在广州投资房地产的彭先生，现在广州已经有了十多套物业，单单五羊新城就有3套。手头现有的资金已经有几百万。听到新政的消息，彭先生说，60万元的房子如果首付从3成提高到5成，也就是多了12万元，应该也不会有太大困难。但之前一直和彭先生洽谈要买下其一处物业进行投资的叶小姐夫妇，听到消息却显得有些着急了，他们现在已经有自己的房产，手头上还有存下来的6、7万元住房公积金一直没动，加上存款就有十多万“闲钱”，想要进行房地产投资，以租养贷。“如果提高到4成，这套60万元的房子就要24万元的首付，我们估计就投资不起了。”叶小姐说。

　　“投资者也要看级别，”一位中介行的经纪人对记者说，“如果是那种投资大鳄，手头资金很多，新政策对他们的影响就不会太大，但如果只是小投资客，资金实力不太强，很可能就会退出房地产的投资市场。”

　　小开发商可能面临资金断裂风险

　　银监会此次亮出的另一张“王牌”是提高房地产贷款在资本占用中的风险权重，以此利用资本杠杆来调控房地产信贷。

　　“这个政策从总体上还是会对房地产投资热有所抑制。”广州恒大集团策划中心总经理曾晓华认为。而根据广州市统计局的数据，今年一季度，广州市房地产开发投资85.08亿元，同比增长16.2％，房地产开发投资达两位数增长。

　　但凯旋会和恒大集团等负责人均表示，对于大型的开发商来说，开发的优质项目银行一般都乐意房贷，而且大型的开发商融资渠道除了银行还有其他，因此，银根紧缩造成的影响不会太大。但对于小开发商来说，银根紧缩会让他们面临资金断裂的可能，最后只好退出市场。

　　而珠江投资的殷杰则认为，从宏观来讲，全国金融系统的存贷差过大，银行需要一个渠道来发行款项，而房地产业对于银行业来说还是一个比较好的渠道。所以这次严格发贷只是从一定程度上改善投资不规范，而对于正常的房地产投资应该没有什么抑制作用。

　　开发商调整产品结构的可能性很小

　　对高档楼盘、别墅等提高首付比例和严控授信，会让开发商对未来的产品结构进行调整吗？

　　凯旋房地产副总经理李晓玲表示:高端产品市场的消费者消费能力都很强，例如他们开发的凯旋会，大概40％的客户是一次性付款，而即便是分期付款的客户，能够有资金实力购买1.8万元/平方米的房子，提高一两成的首付也不会太成问题。“开发商对于高档楼盘的客户的消费能力充满信心，对于专门主打高端市场的开发商而言是不太容易改变其开发线路的。”一位不愿意透露姓名的发展商私下对记者表示，“我们的房子就是盖给有钱人的。”

　　而合富辉煌市场研究部首席分析师黎文江也表示，目前城区的土地越来越稀缺，发展商为了在寸土寸金上创造出最大的价值，肯定还是会开发高档的楼盘，以获取最大的利润。因此，开发商主动去调整市场产品结构的可能性不大。

　　也有开发商认为，新政策从长远来看还是会对开发商的决策产生较大影响。珠江房地产开发中心有限公司营销中心副总监殷杰说，今后企业在开发新的项目的时候会考虑更多的因素，客户定位也更为细分，而对于开发高档楼盘也会更为谨慎。

　　本报记者张睿实习生孙喜兴

　　图:

　　新政策未必真的能给广州老百姓带来实惠。吴伟洪摄