房地产调控要务求实效

　　北京大学经济学院教授房市分析

　　有关监控部门更加侧重于宏观调控的实际效果，在笔者看来，这是公共政策的决策机制逐步走向规范化和专业化的良好开端。

　　近日中国银监会对主要商业银行发出最新指示，要求对多套房屋以及对高档商品房、别墅、商业用房等投资和投机性需求要大幅度提高首付比例。银监会主席刘明康在主要商业银行负责人出席的经济形势通报会议上要求：坚持“区别对待，有保有压”，有效控制房地产放贷的增长。

　　除了有区别地提高房贷首付外，银监会还要求商业银行严格区分房地产开发贷款和个人住宅消费贷款，严格审查住房消费者的还款能力、还款意愿和还款记录，大力发展实质性首套住房消费贷款，严格审批非自用型购房贷款。无独有偶，就在一周前，国务院常务会议提出调控房地产市场的6项措施，其中也明确要求“有区别地适度调整信贷政策，引导和调节住房需求”。

　　出于防范房地产开发贷款风险的考虑，银监会还将对房地产贷款的风险权重由此前的100%提高到150%～200%，借以通过资本的管理，对商业银行房地产开发信贷业务予以限制。同时各银行必须停止与各地政府签订授信合作协议。

　　事实上，有关监控部门或许已经意识到一味的单向打压实难奏效，因此转向更加侧重于宏观调控的实际效果，并且注意区别对待，以免在追求短期目标的过程中，产生一系列损害房地产长远发展的负面影响或副作用。在笔者看来，这是公共政策的决策机制逐步走向规范化和专业化的良好开端。

　　目前商业银行在审批个人提交的房贷申请时，都会查询全国联网的个人信用数据库，对名下已有多套住房的申请者（当然，房产“实名制”的执行是否足够严格规范还应另当别论）将实行严格审批，并相应提高贷款条件。今后商业银行还有可能根据实际情况制定有针对性的防范性措施，比如说每一笔贷款申请中的首付比例具体有多高有可能会因人而异。

　　笔者认为，除了调高贷款首付比例之外，还应当根据欧美发达国家的经验，对房地产的持有者征收财产税，使炒房者承受更高的纳税成本。房产的拥有者（即以独立住宅为单位的户主）应当具有自然法人的资质，必须是年满18岁以上、神智健全并具有行为能力的成年人。

　　中国房地产市场的全面发展才刚刚起步，未来的前景十分广阔和令人憧憬，普通国民对住房的需求和心理预期从基本栖息空间（人均居住面积4～8平方米）发展到小康之家（人均居住面积9～20平方米），再发展到体面、舒适的休闲之所（人均居住面积30平方米以上），其过程充其量也不过历经四分之一世纪。

　　因此我们应当保持平缓和满足的心态，随着国民经济和社会环境建设的稳步发展，逐步改善我们的居住环境。但是，有一点必须牢记，即便到23世纪或25世纪，也并非每户都可以奢望拥有一套豪宅。因为经济学原理告诉我们：相对于人类几乎永无止境的欲望而言，个人可以获得并可予以支配的资源总是极其有限的。