利益盘根错节冷却楼市艰难

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　　房地产价格飙升，是内地经济迅速发展、城市化速度加快的结果，简单地说，是人民对住房的需求甚大，这里所指的需求，包括从无产到有产、希望拥有自己居所的住屋基本需求，也有改善居住环境，希望提高生活质素的较高层次需求；中国的城市化比率从十年前的29％，增加到目前43％，城镇人口增长率过去十年的年均增长则为5％，对住屋需求自然十

　　中国在1998年7月1日正式宣布结束实行了四十多年的实物分配福利房的房屋制度，开始推行住房分配货币化和住宅建设市场化，这一转变，是彻底打破住屋“大锅饭”体制的创举，但是与此同时，中国政府并没有推出全面的房屋政策，特别是如何照顾低收入阶层的住屋需要，以及建立一套有关房地产市场的统计和信息披露制度，这些发展房地产市场的“基建”，在早前的“国六条”中才三令五申要切实执行。

　　由于制度不全，市场又未成熟，内地的房地产市场自然成为牟取暴利的最佳地方，但追本溯源，内地房地产热潮仍然带着很深的体制因素，与国外纯粹因为热钱流入、炒家兴波作浪的模式有所不同，如果不从体制入手，单凭在贷款业务上加强规管，成效令人怀疑。

　　房地产热的根源之一，与地方政府的财政处境有关。内地实行分税制改革之后，地方政府获得的税收比以前显著减少，以过去税源最丰富的浙江为例，该省在1993年前财政自给率超过百分之百(即自给之外尚有盈余)，但此后一直下滑，至今不足六成；与此同时，中央对地方政府收费的规管愈来愈严，令行政事业收费在地方预算收入中所占的比重大减；财政不继，令地方政府转向土地出让上动脑筋，据内地媒体报道，现在很多地方政府的土地出让金收入占其预算外收入的六成以上。由于涉及地方的实际利益，大大增加了官商“合作”搞旺房地产以达到互利“双赢”的目的，这也可以解释为何从2004年开始中央三令五申要冷却房地产热但地方政府仍然置若罔闻的底因。

　　(原系《信报》社论，本报有删节)

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　　（南方都市报）