售后包租：开发商玩“噱头”业主吃“苦头”

　　建设部预警发布一天后，上海即发生一起因售后包租无法兑现而引发的群体纠纷

　　一些开发商以售后包租的形式拆零销售未竣工的商品房，并在媒体上大量刊登相关广告，对此，建设部5月22日发出风险提示：以售后包租的形式购房有风险，投资须慎重。

　　建设部预警发布一天后，上海23日发生了一起因售后包租无法兑现而引发的群体纠纷。

　　美丽承诺后的疑惑

　　2004年9月，在杭州工作的张博伟(化名)到上海出差，路过虹口区多伦路时看到一幅巨型广告标语，“包租五年，年回报率为7.5%。”广告中还举例说明售后包租的好处：一套总价66.8万元的住宅，5成按揭后每月只需还款3668元，而返还的月租达到4175元，每月净赚507元。

　　想到7.5%的年回报率高于当时的住房贷款利息，在上海尚未购置房产的张博伟一时心动，加上开发商上海南杰房地产开发有限公司说，交房后房子将由知名的中银酒店管理集团进行管理，收益绝对有保证，坚定了他的信心，当场决定买一套。

　　2005年7月，张博伟接到开发商通知，要求前去签订房屋租赁合同。当他赶到签订合同地点时，却发现酒店管理者并非中银酒店管理集团，而是注册资金仅为100万元的嘉丽俊豪酒店管理有限公司。而合同中除了填有房屋地址、租赁期以及租金金额外，其余空格均用斜杠表示。对于嘉丽俊豪酒店租金支付方式和期限、租赁用途、以及违约金等条款均无明确说明。

　　对此，张博伟提出异议。嘉丽俊豪酒店方面的解释是，所有业主都是这样签的，如果不签就没有租金拿。酒店方面同时拒绝了他不想租赁房屋而是拿回钥匙的要求。想到既然所有业主都是这样签的，张博伟也没多想，就签下了这份房屋租赁合同。

　　房租一拖再拖引纠纷

　　一纸租赁合同，带来的不是7.5%的租金返还，却是250多名业主与嘉丽俊豪酒店的争端。

　　业主马欣(化名)告诉记者，酒店和业主之间的“君子协议”是按季度返还租金，但早在今年初酒店支付去年第四季度租金时就出现了问题。当时酒店方面对拖欠租金的回答是，酒店刚运营资金短缺，希望业主理解，延迟交租，对此，业主表示理解，在第一个交租日的半个月后，第一次租金到达了一部分业主的户头。然而，有部分业主至今未获得一次租金。

　　2006年2月15日，今年第一季度的交租日。然而，2月14日，业主们收到嘉丽俊豪酒店的通知，要求业主签订一份协议，保证在与嘉丽俊豪酒店签约的5年内不将房屋转租第三方，并声明不签订协议就不能把第二季度租金交给业主。

　　有的业主签订协议好多天了，户头仍无任何动静。酒店方面的回答是，由于还有一部分业主没有签订协议，所以无法支付房租。再之后，开始有部分业主到嘉丽俊豪酒店讨租，但酒店方面不出面解释。越来越多的业主对酒店方面失去耐心。

　　4月下旬，业主集体向酒店方面提出，要求酒店方交出所有业主名单，支付第二季度房租并对5月15日应该交付的房租在三日内表态。酒店方面对此表示同意，但除了交出部分业主名单外，房租方面仍然没有动静。于是，业主和嘉丽俊豪酒店的纠纷进一步激化。5月23日下午，250多名业主聚集到位于上海市中心的嘉丽俊豪酒店门口，堵死进出通道数小时之久。

　　目前，在业主的强烈呼吁下，原开发商南杰公司已经出面协调，并表示让嘉丽俊豪酒店将管理权移交给业主，而南杰公司在找到新的管理公司之前会暂时接管。但是在租金方面，南杰公司已明确表示：目前酒店无力支付房租，希望可以与业主商讨能否减租。

　　房屋“售后包租”陷阱多

　　翻开业主与南杰公司购房合同，附件五中的租赁情况内明确写着：无租赁。法律专家指出，这意味着在法律上原开发商南杰公司对欠租事件无需负直接责任。

　　房地产业内人士向记者透露，许多开发商在卖房时总会使用噱头吸引购房者。这种售后包租7.5%的高回报率正是看准了消费者的心理，而消费者对于合同和这种形式的购房知之甚少。最大的风险在于，谁能够保证数年到十多年的租期内，承租商有足够的支付能力和信誉。对此巨大的投资风险，没有一家开发商会在商品房销售过程中言明。

　　嘉丽俊豪酒店租金纠纷并非唯一，此前同样位于上海市中心的韩城港打出年回报率8%的旗号，但商铺租客只惨淡经营了半年就纷纷退出，商铺业主的租金至今没有着落。长期从事商业房产研究的李胜文博士说，售后包租模式的巨大风险在于其利益实现机制是环环相扣，“一旦某个环节出现问题，就容易导致回报无法实现，巨额投资成为泡影。” (记者陈妤、季明)新华网上海5月26日电

　　===== 相关阅读 =====

　　针对近期一些开发商以售后包租的形式拆零销售未竣工的商品房屋，并在媒体上大量刊登相关广告的现象，建设部22日发出风险提示：以售后包租的形式购房有风险，投资须慎重。

　　针对各地一些开发商近来以售后包租、返本销售、分割拆零销售等形式销售商品房，建设部新闻发言人今天郑重提示广大消费者：以售后包租等形式购买商品房有风险，投资须慎重。他同时强调，以售后包租等销售形式销售商品房涉嫌违法，各级房地产管理部门应加大监管力度，发现违背有关法律法规销售商品房的，要严肃查处。

　　买，还是不买？北京的于悦小姐从来没有像今天这样困惑。

　　“我想在CBD（中央商务区）买一套房，可房价涨得真的有些快，四环外已经到7000块了，还能涨吗？能涨多少？专家、媒体、开发商说什么的都有。这房该不该买，我真搞不清楚了。”于悦说。 像于悦一样感到困惑和混乱的，还有很多人，不仅是北京人，还有深圳人、天津人、上海人……[][]

　　· 频道精选

　　来源：新华每日电讯