评论：“购买多套房屋提高首付”如何落地？

　　作者：张贵峰 （个人文集）

　　“对多套房屋以及对高档商品房、别墅、商业用房等投资和投机性需求要大幅度提高首付比例和严控授信”，近日，银监会主席刘明康在召开的经济金融形势通报会上表示，“主要商业银行要坚持‘区别对待，有保有压’的原则，有效管控房地产放贷增长。” （《京华时报》5月26日）

　　对住房信贷“区别对待，有保有压”，大幅提高购买多套住房者的首付比例，银监会的上述表态，很明显，是对不久前“国六条”中有关“有区别地适度调整信贷政策，引导和调节住房需求”政策精神的积极回应和具体贯彻。

　　应当承认，如果这一信贷措施实行到位，从逻辑上讲，肯定是有利于遏制房地产市场上的投资和投机性需求，引导房市健康发展的，毕竟，时下房地产市场之所以虚热价高，“一人购买多套住房”式的不正常消费行为，是重要原因之一。不过，笔者现在担心的是，“区别首付”的信贷措施，如何能保证其切实“落地”、并最终产生“引导和调节住房需求”的实效？

　　所以有这种担心，是因为在笔者看来，依目前金融市场的运营、管理环境，银行既缺乏执行这种“区别首付”的能力，也缺乏相应的执行动力——

　　所谓“能力”，也即银行鉴别、区分“一人购买一套住房”与“一人购买多套住房”的手段和条件。比如，如果一个人用不同的名字（如亲戚朋友的名字、或者干脆就用假名）购买多套住房，银行如何及时分辨、甄别？更重要的是，依照当前的房地产市场现实，一人购买多套住房，并不只是在一个地方一个城市进行，还包括那些跨地区跨城市的“炒房”。这种情况下，即使炒房者只使用真实姓名，银行是否有足够的技术手段和条件实现这种不同地区、城市之间购房信息的协调与监控？

　　说到这里，不禁想起此前早已实行的银行存款实名制，虽然，在实施之初，人们对这一制度规范资金、金融监管的作用寄于厚望，但从实践情况来看，效果并不理想——用他人姓名、身份证件，乃至假的身份证明去银行开户，在现实中仍然并不是什么难事。存款实名制是这样的实施效果，同样与“实名”密切相关的“区别首付”，其执行前景又如何能让人放心？

　　至于“动力”方面，我想，情况恐怕更不容乐观。因为“区别首付”必然意味着银行要更严格地控制放贷、减少房贷规模，但目前的银行经营现实又是，存款规模、存贷差均十分庞大并且增长迅速，资金严重过剩，有数据显示，当前银行存款余额已突破16万亿元，“有9.2万亿元存在银行里贷不出去”；因此，各银行普遍存在巨大的放贷压力和强烈的放贷冲动，而一段时间以来，住房按揭贷款恰恰又是银行眼中一致认为的优质放贷对象。——此种背景下，让银行主动控制和压缩房贷，尤其是压缩那些自己一直青睐有加的购买多套住房的按揭大户的房贷，岂非与虎谋皮？（《第一财经日报》5.16）

　　而事实上，当前房地产市场上的之所以投资和投机旺盛，乃至在一些城市，“一个人买10套房甚至更多已经成为普遍现象”，不能不说，本身就是一些商业银行在放贷压力的刺激下明里暗里鼓励、纵容的结果，贷款资格审查松懈、监管流于形式。那么，既然此前“一人买10套房甚至更多”，银行都敢于并且乐于放贷，在银行经营及管理的基格局没有根本改观的前提下，我们拿什么去相信银行会积极执行而不是搪塞敷衍银监会的“区别首付”新举措呢？

　　审稿：魏静