购房5年内转让全额征收营业税

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　　针对房地产业发展中存在的问题，为进一步加强市场引导和调控，建设部、发展改革委、监察部、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、统计局、银监会联合制定的《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，已经国务院同意，国务院办公厅近日转发这一《意见》，要求各地区、各部门认真贯彻执行。

　　根据这份2006年的房地产市场调控细则，从6月1日起，个人住房按揭贷款首付款比例不得低于30％，对购买自住住房且套型建筑面积90平方米以下的仍执行首付款比例20％的规定。对购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税。

　　与以往相比，此次出台的有关税收、信贷、土地政策等8项“硬指标”具有更强的强制性和操作性。

　　■要点点击

　　●商品住房建设

　　6月1日起，新审批、新开工的商品住房建设，建筑面积90平方米以下住房面积必须达到开发建设总面积的70％以上。

　　●商品住房信贷

　　6月1日起，个人住房按揭贷款首付款比例不得低于30％；购买自住住房且套型建筑面积90平方米以下的首付比例20％。

　　●土地供应政策

　　保证中低价位、中小套型普通商品住房土地供应，继续停止别墅类房地产开发项目土地供应，严格限制低密度、大套型住房土地供应。

　　●城市房屋拆迁

　　2006年各地房屋拆迁规模原则上控制在2005年的水平以内，在没有落实拆迁安置房源和补偿政策不到位的情况下，不得实施拆迁。

　　■背景信息

　　去年以来，各地区、各部门贯彻中央关于加强房地产市场调控的决策和部署，房地产投资增长和房价上涨过快的势头初步得到抑制。但是，房地产领域的一些问题尚没有得到根本解决，少数城市房价上涨过快，住房供应结构不合理矛盾突出，房地产市场秩序比较混乱。为切实解决当前房地产市场存在的问题，九部门就调整住房供应结构、稳定住房价格提出了此《意见》。

　　■详细解读

　　一、关于商品房建设

　　● 重点发展满足当地居民自住需求的中低价位、中小套型普通商品住房。

　　各级城市（包括县城，下同）人民政府要编制住房建设规划，明确“十一五”期间，特别是今明两年普通商品住房、经济适用住房和廉租住房的建设目标，并纳入当地“十一五”发展规划和近期建设规划。各级城市住房建设规划要在2006年9月底前向社会公布。直辖市、计划单列市、省会城市人民政府要将住房建设规划报建设部备案；其他城市住房建设规划报省级建设主管部门备案。

　　●2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70％以上。

　　“十一五”时期，要重点发展普通商品住房。直辖市、计划单列市、省会城市因特殊情况需要调整上述比例的，必须报建设部批准。过去已审批但未取得施工许可证的项目凡不符合上述要求的，应根据要求进行套型调整。

　　二、关于税收、信贷

　　●2006年6月1日起，对购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过5年（含5年）转手交易的，销售时免征营业税；个人购买非普通住房超过5年（含5年）转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。

　　调整住房转让环节营业税，其目的是为进一步抑制投机和投资性购房需求，税务部门要严格税收征管，防止漏征和随意减免。

　　●对项目资本金比例达不到35％等贷款条件的房地产企业，商业银行不得发放贷款;对空置3年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物。

　　为抑制房地产开发企业利用银行贷款囤积土地和房源，对闲置土地和空置商品房较多的开发企业，商业银行要按照审慎经营原则，从严控制展期贷款或任何形式的滚动授信。

　　●从2006年6月1日起，个人住房按揭贷款首付款比例不得低于30％；对购买自住住房且套型建筑面积90平方米以下的仍执行首付款比例20％的规定。

　　为抑制房价过快上涨，有区别地适度调整住房消费信贷政策，考虑到中低收入群众的住房需求，适当降低了首付款比例。

　　三、关于土地供应

　　●中低价位、中小套型普通商品住房（含经济适用住房）和廉租住房的土地年度供应量不得低于居住用地供应总量的70％；继续停止别墅类房地产开发项目土地供应，严格限制低密度、大套型住房土地供应。

　　各级城市人民政府要编制年度用地计划，科学确定房地产开发土地供应规模，首先保证中低价位、中小套型普通商品住房土地供应。土地的供应应在限套型、限房价的基础上，采取竞地价、竞房价的办法，以招标方式确定开发建设单位。

　　●对超出合同约定动工开发日期满1年未动工开发的，依法从高征收土地闲置费，并责令限期开工、竣工；满2年未动工开发的，无偿收回土地使用权。

　　此项条款加大了对闲置土地的处置力度，同时，对虽按照合同约定日期动工建设，但开发建设面积不足1／3或已投资额不足1/4，且未经批准中止开发建设连续满1年的，按闲置土地处置。

　　四、关于城市房屋拆迁

　　●2006年各地房屋拆迁规模原则上控制在2005年的水平以内，在没有落实拆迁安置房源和补偿政策不到位的情况下，不得实施拆迁。

　　各地要按照《国务院办公厅关于控制城镇房屋拆迁规模严格拆迁管理的通知》的要求，加强拆迁计划管理，合理控制城市房屋拆迁规模和进度，减缓被动性住房需求的过快增长。要量力而行，严禁大拆大建，不得损害群众合法利益。

　　五、关于市场秩序整顿

　　●对已经规划许可仍未开工的项目，要重新进行规划审查；对擅自改变设计、变更项目、超出规定建设的住房要依法予以处理直至没收。

　　●对不符合条件擅自预售商品房的，责令停止并依法予以处罚；对捂盘惜售、囤积房源，恶意炒作、哄抬房价的房地产企业，要加大整治查处力度，情节恶劣、性质严重的，依法依规给予经济处罚，直至吊销营业执照，并追究有关负责人的责任。

　　加强房地产开发建设全过程监管，切实整治房地产交易环节违法违规行为。房地产、工商行政主管部门要依法查处合同欺诈等违法违规交易行为。

　　六、廉租房、经济适用住房

　　●加快城镇廉租住房制度建设，尚未建立廉租住房制度的城市，必须在2006年年底前建立，并合理确定和公布今明两年廉租住房建设规模。

　　廉租住房是解决低收入家庭住房困难的主要渠道，要稳步扩大廉租住房制度覆盖面。要落实廉租住房资金筹措渠道，城市人民政府要将土地出让净收益的一定比例用于廉租住房建设，各级财政也要加大支持力度；同时，积极发展住房二级市场和房屋租赁市场，引导居民通过换购、租赁等方式，合理改善居住条件，多渠道增加中低价位、中小套型住房供应。

　　●严格规范集资合作建房，制止部分单位利用职权以集资合作建房名义，变相进行住房实物福利分配的违规行为。

　　各地要继续抓好经济适用住房建设，进一步完善经济适用住房制度，解决建设和销售中存在的问题，真正解决低收入家庭的住房需要。严格执行经济适用住房管理的各项政策，加大监管力度，制止违规购买、谋取不正当利益的行为。 七、关于信息披露制度

　　●城市人民政府要建立健全房地产市场信息系统和信息发布制度，增强房地产市场信息透明度。

　　城市人民政府要抓紧开展住房状况调查，全面掌握当地住房总量、结构、居住条件、消费特征等信息，要完善市场监测分析工作机制，统计和房地产主管部门要定期公布市场供求和房价情况，全面、及时、准确地发布市场供求信息。据新华社

　　沈阳逾八成房贷首付已达30%

　　个人住房贷款的首付比例果真上调了。不过，不是五成是三成……昨日国务院办公厅转发的建设部等九部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》（以下简称《意见》）中明确提出，从2006年6月1日起，建筑面积90平方米以上的个人住房按揭贷款首付款比例不得低于30%，购买自住住房且建筑面积90平方米以下的首付比例20％。记者随即走访省市多家商业银行了解到，目前沈阳各家银行还没有接到总行有关调整房贷政策的通知。不过，自去年初以来，沈阳逾八成贷款购房首付已达30%。

　　辽沈房贷尚无紧缩迹象

　　昨日记者走访了辽沈地区的工、农、中、建等7家商业银行了解到，相关负责人表示已经听说了这则消息，但目前没有接到上级行关于调整房贷审批政策的通知。工行沈阳分行个贷营销经理告诉记者，“现在的房贷政策仍然会按部就班地执行，银行短期内并没有紧缩或松动房贷的计划”。辽宁省银监局新闻发言人也表示暂时没有接到相关文件。

　　首付两成客户比例不到20%

　　昨日记者在走访辽沈地区的工、农、中、建等7家商业银行时还了解到，自去年初以来，沈阳逾八成贷款购房首付已达30%，办理首付两成按揭贷款的客户比例不到20%。

　　据了解，沈阳地区商业银行现在执行的房贷审批政策让许多想得到20%按揭的购房者望而却步。据一家股份制商业银行信贷部人士介绍，通常在贷款审批时银行要对贷款申请者进行风险评级，“一般来说，可以评到A级或1级的客户非常少，因此能拿到两成按揭贷款的客户也就比较少了”。

　　在记者了解的7家商业银行相关统计显示，自去年初以来，沈阳办理首付两成按揭贷款的客户比例不超过20%。

　　营业税不会转嫁买主身上

　　《意见》明确规定，从2006年6月1日起，对购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税。对此，沈阳市财政局相关负责人介绍说，这个政策还没有下发到市里，但市里在接到文件后，将尽快调整票据、制定细则。对于《意见》规定，省税务部门的有关人士则表示，他们会按照国务院办公厅的规定予以贯彻，而根据本地情况，也很可能会出台细则规定。针对百姓较为担心的这种营业税会不会转嫁到买方身上，省税务部门的有关人士表示，这种营业税是由卖方来支付，过户更名时，在房地产交易中心等处由工作人员直接在相关房款中扣除，不会转交到买方身上。

　　记者 侯凯航 朱丹丹 见习记者 韩雷