六记重拳 挥向房市

　　第一拳

　　关键词：调整结构

　　切实调整住房供应结构

　　(一)制定和实施住房建设规划。要重点发展满足当地居民自住需求的中低价位、中小套型普通商品住房。(二)明确新建住房结构比例。“十一五”时期，要重点发展普通商品住房。

　　第二拳

　　关键词：税收调节

　　进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用

　　(三)调整住房转让环节营业税。税务部门要严格税收征管，防止漏征和随意减免。(四)严格房地产开发信贷条件。(五)有区别地适度调整住房消费信贷政策。(六)保证中低价位、中小套型普通商品住房土地供应。(七)加大对闲置土地的处置力度。

　　第三拳

　　关键词：规模控制

　　合理控制城市房屋拆迁规模和进度

　　(八)严格控制被动性住房需求。2006年各地房屋拆迁规模原则上控制在2005年的水平以内。要量力而行，严禁大拆大建，在没有落实拆迁安置房源和补偿政策不到位的情况下，不得实施拆迁，不得损害群众合法利益。

　　第四拳

　　关键词：整治炒房

　　进一步整顿和规范房地产市场秩序

　　(九)加强房地产开发建设全过程监管。(十)切实整治房地产交易环节违法违规行为。房地产、工商行政主管部门要依法查处合同欺诈等违法违规交易行为，对不符合条件擅自预售商品房的，责令停止并依法予以处罚；对捂盘惜售、囤积房源、恶意炒作、哄抬房价的房地产企业，要加大整治查处力度。

　　第五拳

　　关键词：解决房困

　　有步骤地解决低收入家庭的住房困难

　　(十一)加快城镇廉租住房制度建设。(十二)规范发展经济适用住房。(十三)积极发展住房二级市场和房屋租赁市场。引导居民通过换购、租赁等方式，合理改善居住条件，多渠道增加中低价位、中小套型住房供应。

　　第六拳

　　关键词：信息透明

　　完善房地产统计和信息披露制度

　　(十四)建立健全房地产市场信息系统和信息发布制度。城市人民政府要抓紧开展住房状况调查，全面掌握当地住房总量、结构、居住条件、消费特征等信息，建立健全房地产市场信息系统和信息发布制度，增强房地产市场信息透明度。(十五)坚持正确的舆论导向。

　　·新闻提纯·

　　针对房地产业发展中存在的问题——少数城市房价上涨过快，住房供应结构不合理矛盾突出，房地产市场秩序比较混乱。为进一步加强市场引导和调控，建设部、发展改革委、监察部、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、统计局、银监会联合制定的《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，已经国务院同意，国务院办公厅近日转发这一《意见》，要求各地区、各部门认真贯彻执行。国务院有关部门要组成联合检查组，对各地2005年以来落实中央关于房地产市场调控政策的情况进行一次集中检查。对宏观调控政策落实不到位、房价涨幅没有得到有效控制、结构性矛盾突出、拆迁问题较多的城市，要予以通报批评，并限期整改。

　　·本地细算·

　　关键词：银行

　　购买第二、三套房门槛提高

　　(记者 刘畅)“这主要是为了抑制房价过快上涨，肯定会对按揭业务有一定影响。”昨日，成都几家银行房贷部负责人在接受记者采访时这样认为。以均价4500元/平方米为例，如购买100平方米的住房，总价为45万元，首付提高一成将意味着购房门槛抬高了4.5万元。

　　成都银行：多套房首付实行“345”

　　对市民来讲，大幅提高多套房屋的首付比例影响较大，这意味着购买第二、三套住房的门槛提高了。记者昨日对成都房贷市场进行调查后发现，中国银行四川省分行房贷部对申请贷款购买第一、二、三套住房的首付比例分别为三成、四成、五成，在利率方面则没有任何区别，只要无逾期还贷30天以上的记录，第二套住房的贷款利率可实行下浮10%的优惠利率，贷款购买第三套以上住房的优质客户贷款利率仍可实行下浮10%的优惠利率。据称由于个人信用数据库已开通，各家银行均可以方便地查询到借款人所购买的住房属于第几套，同时也对还贷记录一目了然。

　　关键词：税收

　　不足5年转手缴税这样算

　　(记者 陈昌君)去年，个人对外销售购买不足2年的住房，全额征收营业税；今年，该政策再次调整，将二手房转手时间延长到5年。据了解，个人出售房屋取得收入，需要缴纳营业税、城市维护建设税、教育附加、印花税、土地增值税和个人所得税。其中，营业税按照销售不动产税目计算缴纳，适用税率为5%。印花税适用税率为万分之五。由于出售房屋属于有偿转让房地产的行为，还需要按照出售房屋取得的收入计算缴纳土地增值税。扣除房屋原值、合理费用以及缴纳的上述税费以后，就是个人出售房屋取得的应纳税所得额，个人还需要就这一应纳税所得额按照财产转让所得适用20%的税率计算缴纳个人所得税。

　　举例：

　　以一套购买时价格为35万元、售出价为40万元的普通住房为例，如果购房者在5年内转手，房屋出售人需缴纳的税为：

　　营业税为售房收入全额缴纳(成交金额的5%)：40万元×5%＝2万元；

　　教育附加(营业税的3%)：2万元×3%＝0.06万元；

　　地方教育附加(营业税的1%)：2万元×1%＝0.02万元；

　　副食品价格调控基金(成交金额的0.1%)：40万元×0.1%＝0.04万元；

　　城市建设维护税(营业税的7%)：2万元×7%＝0.14万元；

　　印花税(成交金额的0.05%)：40万元×0.05%＝0.02万元；

　　土地增值税(目前成都按售房收入2%预征)：40万元×2%=0.8万元；

　　个人所得税(购房收入与售房收入差额完税后的20%)：[(40万元-35万元)-各种已缴税收]×20%=0.184万元

　　如果符合成都普通住房条件的5年后再转手，营业税以及教育附加、地方教育附加、城市建设维护税都予以全免，副食品价格调控基金和印花税必须全额缴纳。

　　解读·房产新政

　　8项“硬指标”调控房地产市场

　　国务院办公厅转发的建设部等九部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，在保持宏观调控政策连续性、稳定性基础上，针对当前房地产市场的突出问题，适当加大了调节力度。与以往相比，此次出台的有关税收、信贷、土地政策等8项“硬指标”具有更强的强制性和操作性。

　　近期经济适用房建设目标9月底前公布

　　规定：各地要重点发展满足当地居民自住需求的中低价位、中小套型普通商品住房，编制住房建设规划，明确“十一五”期间特别是今明两年普通商品住房、经济适用住房和廉租住房的建设目标，并纳入当地“十一五”发展规划和近期建设规划。

　　解读：我们身边到底有多少经济适用房可供选择？这是许多中低收入居民的疑问。今年9月底前，包括县城在内的全国各级城市将向社会公布当地住房建设规划，其中就包括今明两年普通商品住房、经济适用住房和廉租住房的建设目标。

　　90平方米以下住房须占项目总面积七成以上

　　规定：自今年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。一些直辖市、计划单列市、省会城市，因特殊情况需要调整上述比例的，必须报建设部批准。过去已审批但未取得施工许可证的项目，应根据上述比例进行调整。

　　解读：一方面是众多城市居民住房需求长期得不到满足，另一方面却是大户型住房供应比重过高。国家统计局数据显示，全国24个大中城市里，每套120平方米以下的住房占商品房面积的比重不到50%。这次，90平方米以下住房占项目总面积大大提高了。

　　购房不足5年转让须交营业税

　　规定：从今年6月1日起，对购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；超过5年(含5年)转手交易的，免征营业税；个人购买非普通住房超过5年(含5年)转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。

　　解读：目前，个人购买普通住房超过2年(含2年)转手交易的，销售时免征营业税；个人购买非普通住房超过2年(含2年)转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。为了进一步抑制投机和投资性购房需求，国家将对这一优惠政策进行调整。

　　空置3年以上商品房不得作为贷款抵押物

　　规定：商业银行要按照审慎经营原则，从严控制展期贷款或任何形式的滚动授信。对空置3年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物。对项目资本金比例达不到35%等贷款条件的房地产企业，商业银行不得发放贷款。

　　解读：商品房空置正成为我们必须面对的问题。今年一季度，全国商品房空置面积为1.23亿平方米，同比增长23.8%；其中，空置商品住宅6983万平方米，增长19.7%。有了以上规定，房地产开发企业利用银行贷款囤积土地和房源恐怕没那么容易了。

　　个人住房90平方米以下首付比例仍然20%

　　规定：从2006年6月1日起，个人住房按揭贷款首付款比例不得低于30%。同时，考虑到中低收入群众的住房需求，《意见》有区别地适度调整了住房消费信贷政策，对购买自住住房且套型建筑面积在90平方米以下的仍执行首付款比例20%的规定。

　　解读：目前，个人房贷首付比例在20%至30%。与此同时，一些开发商公开宣传所谓“零首付”，而个别媒体也在大胆预测“五成按揭”。这回，国家给了一个明确说法：抑制不合理的住房需求过快增长，从而抑制房价过快上涨。

　　居住用地供应量七成用于中低价位中小套型

　　规定：各级城市人民政府要编制年度用地计划，科学确定房地产开发土地供应规模。继续停止别墅类房地产开发项目土地供应，严格限制低密度、大套型住房土地供应。一是要优先保证中低价位、中小套型普通商品住房(含经济适用住房)和廉租住房的土地供应，其年度供应量不得低于居住用地供应总量的70%；二是土地的供应应在限套型、限房价的基础上，采取竞地价、竞房价的办法，以招标方式确定开发建设单位。

　　解读：保证中低价位、中小套型普通商品住房土地供应，其年度供应量不得低于居住用地供应总量的70%。

　　土地闲置2年将被收回使用权

　　规定：土地、规划等有关部门要加强对房地产开发用地的监管。对超出合同约定动工开发日期满1年未动工开发的，依法从高征收土地闲置费，并责令限期开工、竣工；满2年未动工开发的，无偿收回土地使用权。对虽按照合同约定日期动工建设，但开发建设面积不足三分之一或已投资额不足四分之一，且未经批准中止开发建设连续满1年的，按闲置土地处置。

　　解读：国土资源部专项调查表明，我国土地浪费现象十分严重。到2004年底，全国城镇规划范围内共闲置、空闲、批而未供土地395.61万亩，相当于城镇建设用地总量的7.8%。占着厕所不拉屎的开发商，小心被无偿收回土地使用权。

　　各地城市年内建立廉租住房制度

　　规定：尚未建立廉租住房制度的城市，必须在2006年年底前建立，并合理确定和公布今明两年廉租住房建设规模。《意见》同时要求各地，要落实廉租住房资金筹措渠道，城市人民政府要将土地出让净收益的一定比例用于廉租住房建设，各级财政也要加大支持力度。2006年年底前，各地都要安排一定规模的廉租住房开工建设。

　　解读：安得广厦千万间，廉租住房制度是针对住房困难的最低收入家庭实施的一种社会救助，是解决这些家庭住房困难的主要渠道。但是，目前我国廉租住房制度还不完善，有些地方甚至没有建立这一制度。 据新华社

　　·各方回应·

　　房地产调控列入政府目标责任制

　　《意见》将给房地产市场带来多大影响？对购房老百姓带来哪些好处？记者第一时间连线国有商业银行、房地产界、学者等听取了各方面的反应。

　　闲置土地将受严惩：严格房地产开发商的监管

　　政策细则 空置3年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物；项目资本金比例达不到35%等贷款条件的房地产企业，不得发放贷款；超过合同约定动工开发日期满1年未动工开发的，从高征收土地闲置费；满2年未动工开发的，无偿收回土地使用权。

　　国有商业银行一负责人：为抑制开发商利用银行贷款囤积土地和房源，严格房地产信贷条件，切中了房地产开发中的一个重要问题。我们将进一步制定更加细化、便于操作的实施细则。

　　开发商·北京锦绣花园投资公司董事长沈大强：项目资本金比例低了，有可能形成金融风险。不过，只要开发商能够对土地进行渐进式的开发，而不是长期闲置或倒卖土地，就应当认为是合理的。可采取公开土地保有量信息的方式，增加房地产市场透明度。

　　开发商·北京泰盈房地产开发公司总经理阎少华：关于防止土地闲置的规定，原来也有，但执行得不好。怎么执行好这个规定，值得政府认真考虑。

　　学者·中国社会科学院研究员易宪容：政策能否执行，关键看执行力度。现在商业银行对房地产商的信息检查忙不过来，一些政策无法落实。

　　同奖惩挂钩：措施落实不到位将被通报批评

　　政策细则：各地区、特别是城市人民政府要切实负起责任，把调整住房供应结构、控制住房价格过快上涨纳入经济社会发展工作的目标责任制。落实不到位的城市，要予以通报批评。

　　房产咨询商·北京世联房地产顾问有限公司常务副总经理王正宇：房地产调控能否顺利进行，关键要看各级政府的执行力。

　　北京一开发商：这两年，国家出台了很多房地产调控的政策，但都没有得到有效落实。举个例子，有的开发商囤积了很多土地，却没受到处罚。

　　学者·瑞士信贷董事总经理陶冬：把房地产调控列入经济社会发展工作的目标责任制，很有新意。调整住房供应结构、控制住房价格过快上涨，离不开地方政府。地方政府执行政策的自觉性、积极性如何，是这次房地产调控政策能否收到效果的最关键因素。

　　拭目以待：房价是涨是跌

　　政策细则：稳定住房价格，控制住房价格过快上涨是此次政策的目标之一。

　　房产咨询商·王正宇：至少要观望一段时间，而且各个城市情况不一样，要看各城市进一步出台的细则。

　　开发商·沈大强：一些人买不起房、市场上又缺乏中小户型的问题将可望在一定程度上得到解决；同时，对于盲目追求大面积住宅、消费过度的倾向，也有一定的抑制作用。重点发展小户型普通商品住房，虽然在平抑房价上起到一定作用，但也不能盲目乐观。一定要防止户型面积降下来的同时，单价又上去了，出现小户型、高单价。目前，决定单价的关键因素是土地成本，如果土地成本难以控制，住房价格也将难以控制。

　　开发商·阎少华：对市场影响不会太大，但房价是个很难说的东西，也不排除短期波动的可能，一些泡沫较多的城市可能会受到较大影响。

　　学者·陶冬：房价会停一停，但在目前国内资金充裕、利率较低的水平下，下一步走势还难以确定。 据新华社

　　·北京跟进·

　　北京拟收回逾期未开发土地

　　北京市国土资源局29日表示，为调整住房供应结构，控制住房价格过快上涨，促进房地产业健康发展，北京市将积极运用土地政策参与调控房地产市场，近期将实施无偿收回逾期未开发土地等五条措施。

　　北京市国土资源局副局长张维表示，北京将加大对闲置土地的处理力度，积极推进已供住宅项目进展。北京市近期将针对2004年已供地，但未拆迁、正拆迁、拆迁完成未开工项目进行督促，提出加快项目进展的要求。对愿意改为中低价位、中小户型普通商品房项目的，采取延长一年期限，并协助办理相关手续的优惠政策；对不积极推进进展、违反合同造成土地闲置的项目，在查明情况的基础上，经北京市政府同意，收回土地。北京市还将加大对已供地住宅项目中闲置土地的处置力度。对超过合同约定动工开发日期满1年未动工开发的，依法从高征收土地闲置费，并责令限期开工、竣工；满2年未动工开发的，无偿收回土地使用权。对虽按照合同约定日期动工建设，但开发建设面积不足三分之一或已投资额不足四分之一，且未经批准中止开发建设连续满1年的，按闲置土地处理等措施。

　　据新华社