6月起个人房贷首付不低于三成

　　《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》公布

　　6月起个人房贷首付不低于三成

　　二手房5年内转让全额征收营业税

　　针对房地产业发展中存在的问题，为进一步加强市场引导和调控，建设部、发改委、监察部、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、统计局、银监会联合制定的《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》（以下简称《意见》），已经国务院同意，并由国务院办公厅于近日转发。

　　《意见》总计提出了15条具体措施，在保持宏观调控政策连续性、稳定性基础上，针对当前房地产市场的突出问题，适当加大了调节力度。与以往相比，此次出台的有关税收、信贷、土地政策等8项“硬指标”具有更强的强制性和操作性。

　　□本报记者 吴彩萍 金侃群 朱雪利 余丽 王燕维 余广珠

　　9月底前公布经济适用房建设目标

　　《意见》规定，各地要重点发展满足当地居民自住需求的中低价位、中小套型普通商品住房，编制住房建设规划，明确“十一五”期间特别是今明两年普通商品住房、经济适用住房和廉租住房的建设目标，并纳入当地“十一五”发展规划和近期建设规划。今年9月底前，包括县城在内的全国各级城市将向社会公布当地住房建设规划，其中就包括今明两年普通商品住房、经济适用住房和廉租住房的建设目标。

　　90平方米以下住房须占七成以上

　　《意见》规定，自今年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70％以上。

　　一些直辖市、计划单列市、省会城市，因特殊情况需要调整上述比例的，必须报建设部批准。过去已审批但未取得施工许可证的项目，应根据上述比例进行调整。

　　购房不足5年转让须交营业税

　　为进一步抑制投机和投资性购房需求，从2006年6月1日起，对购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过5年（含5年）转手交易的，销售时免征营业税；个人购买非普通住房超过5年（含5年）转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。

　　空置3年以上商品房不得抵押

　　对于闲置土地和空置商品房较多的开发企业，《意见》规定，商业银行要按照审慎经营原则，从严控制展期贷款或任何形式的滚动授信。对空置3年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物。

　　此外，《意见》规定，对项目资本金比例达不到35％等贷款条件的房地产企业，商业银行不得发放贷款。

　　个人房贷首付比例不低于三成

　　为抑制房价过快上涨，从2006年6月1日起，个人住房按揭贷款首付款比例不得低于30％。考虑到中低收入群众的住房需求，对购买自住住房且套型建筑面积90平方米以下的仍执行首付款比例20％的规定。

　　居住用地七成用于中小套型

　　为了保证中低价位、中小套型普通商品住房土地供应，《意见》规定，各级城市人民政府要编制年度用地计划，优先保证中低价位、中小套型普通商品住房（含经济适用住房）和廉租住房的土地供应，其年度供应量不得低于居住用地供应总量的70％。

　　此外，《意见》明确规定，要继续停止别墅类房地产开发项目土地供应，严格限制低密度、大套型住房土地供应。

　　土地闲置2年将被收回使用权

　　《意见》规定，土地、规划等有关部门要加强对房地产开发用地的监管。对超出合同约定动工开发日期满一年未动工开发的，依法从高征收土地闲置费，并责令限期开工、竣工；满两年未动工开发的，无偿收回土地使用权。对虽按照合同约定日期动工建设，但开发建设面积不足1／3或已投资额不足1／4，且未经批准中止开发建设连续满一年的，按闲置土地处置。

　　各城市年内建立廉租房制度

　　《意见》规定，尚未建立廉租住房制度的城市，必须在2006年年底前建立，并合理确定和公布今明两年廉租住房建设规模。

　　《意见》同时要求各地，要落实廉租住房资金筹措渠道，城市人民政府要将土地出让净收益的一定比例用于廉租住房建设，各级财政也要加大支持力度。2006年年底前，各地都要安排一定规模的廉租住房开工建设。据新华社

　　楼市供应结构

　　面临重新调整

　　很多买房的人都有这样的感受：房子户型都太大，总价都太高，买不到合适的房子。而根据《意见》中的相关规定，90平方米以下的住宅必须占项目总面积的70%以上。新政策立即在楼市引起强烈反响。

　　一位业内人士这样评价这一政策：90平方米的住房将成为一道“分水岭”，住房供应结构将向中低收入者倾斜，它有利于楼市的供应结构更加符合购房者的需求。

　　尽管如此，不少业内人士还是对该条例“一刀切”的做法提出了不同意见。一位不愿透露姓名的楼市专家告诉记者，统计显示，2005年，杭州城镇居民户均居住面积已经达到了62.1平方米。现在为改善居住条件而买房的人不少，控制90平方米以上住宅的数量，反而不利于满足这部分人的需求。

　　而阳光顾问公司总经理余先锋认为，如果以后每个楼盘的小户型房源都要达到这么高的比例，那么住房产品的差异化将无法体现。

　　区别化首付

　　有利中低收入者

　　在《意见》中，国家政策面首次提出“区别化”的住房信贷政策。把过去首付款比例提高到30％，一定程度上有利于控制过快的购房需求，对楼市投机行为起了一定的抑制作用。而对购买低于90平方米的住房，仍执行首付款20％比例，充分考虑到中低收入群众的购房需求。

　　据了解，杭州的房子目前基本上是2成首付。深发展杭州分行有关负责人认为，资金不宽裕的购房者，也许会因为这一规定，压缩自己的购房需求，将买房目标定为低于90平方米的小户型，以便减少首付。而在杭州购买100-120平方米户型的大多是中等收入人群，对这部分人来说，首付提高一成的压力并不大。

　　税收新措施

　　打击投机购房

　　根据《意见》，自6月1日起，对购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税。

　　业内人士认为，这是一个打击投机性购房的有力措施。将免征营业税的年限由两年提高到5年，大大加重了投机性购房成本，可以限制炒房行为。不过，也有开发商担心，这一政策可能会影响住宅的合理流动。

　　提高自有资金

　　对开发商影响不大

　　为抑制开发商利用银行贷款囤积土地和房源，严格房地产信贷条件，切中房地产开发中的一个重要问题。

　　根据之前的规定，开发商自有资金的比例是30%以上。在实际操作中，开发商只有在取得了土地证的情况下，才能向银行申请贷款。“杭州的地价比较高。一个房产项目的土地款比例，往往已经占了整个投资35%以上。也就是说，这次规定35%的比例，实际上对杭州开发商没有很大的影响。”中国工商银行之江支行副行长胡小龙说。

　　另外，对于“空置3年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物”，胡小龙也表示近期内不会有大的影响，“据我了解，杭州很少开发商手里有空置房。”

　　二手房源挂牌骤增成交平稳

　　在《意见》出台之前，二手房5年内转让要全额征收营业税的消息已经传出，市场反应就已经非常明显。

　　“紫金庭院，170平方米，营业税房东出，急售！”“春江花月好房急售，价可商量！”……昨天下午，打开住在杭州二手房源页面，映入眼帘的，是一片“急售”的字样。

　　记者联系上了经纪人余先生。他介绍说：“你问的这套房子，购买刚刚满两年。房东买的时候就是投资，没打算自己住。现在一听说收税时间要延长到5年，并且还要交个人所得税，就想快点出手。”

　　这位房东的心态很有代表性。据裕兴房产业务部负责人介绍，最近几天，裕兴公司旗下门店每天的挂牌量几乎比半个月前增加一倍，并且激增的房源，主要都是高档、大面积的物业。

　　尽管房源供应量增加，但杭城二手房市场的成交量却没有相应上扬。

　　“主要是因为二手房源数量虽然多了，但其中真正有效的房源并不多。”裕兴房产业务部王经理表示，“目前，买家买房主要以自住为主，80-100平方米的两房需求量最大。但新挂牌的物业，基本上是3房以上的大户型，自然没有大的市场反应。”

　　此外，记者了解到，由于新政策对房价可能产生的影响目前还不明朗，让不少客户暂时搁置了买房的打算，改为观望。

　　房价是涨是跌拭目以待

　　稳定住房价格，控制住房价格过快上涨是此次政策的目标之一。业内人士认为，《意见》实施后，一些人买不起房、市场上又缺乏中小户型的问题将可望在一定程度上得到解决；同时，对于盲目追求大面积住宅、消费过度的倾向，也有一定的抑制作用。重点发展小户型普通商品住房，虽然在平抑房价上起到一定作用，但也不能盲目乐观。一定要防止户型面积降下来的同时，单价又上去了，出现小户型、高单价。目前，决定单价的关键因素是土地成本，如果土地成本难以控制，住房价格也将难以控制。

　　还有学者认为，房价会停一停，但在目前国内资金充裕、利率较低的水平下，下一步走势还难以确定。也不排除房价短期波动的可能，一些泡沫较多的城市可能会受到较大影响。

　　新政策对房地产市场的调控作用有多大还有待观察。