按揭首付下月起提至三成(图)

　　重庆陈家坪展览中心，市民正在二手房交易区咨询本报资料图石涛摄

　　针对房地产业发展中存在的问题，为进一步加强市场引导和调控，建设部、发展改革委、监察部、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、统计局、银监会联合制定的《

　　从6月1日起，个人住房按揭贷款首付款比例不得低于30％，对购买自住住房且套型建筑面积90平方米以下的仍执行首付款比例20％的规定。对购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税。

　　与以往相比，此次出台的有关税收、信贷、土地政策等8项“硬指标”具有更强的强制性和操作性。

　　意见要求各地区、特别是城市人民政府要切实负起责任，把调整住房供应结构、控制住房价格过快上涨纳入经济社会发展工作的目标责任制，促进房地产业健康发展。国务院有关部门要组成联合检查组，集中检查各地2005年以来落实中央关于房地产市场调控政策的情况。对问题较多的城市，要予以通报批评，并限期整改。

　　8项“硬指标”调控房价

　　二手房5年内卖全额征税严打投机

　　规定：6月1日起，对购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；超过5年（含5年）转手交易的，免征营业税；个人购买非普通住房超过5年（含5年）转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。

　　解读：二手房交易时，卖房者需缴纳营业税税率为5％，再加上城建税和教育费附加，实际需缴纳税率为5.5％。

　　此前我国规定，个人将购买不足2年的住房对外销售的，应全额征收营业税。同时，对个人购买非普通住房超过2年（含2年）转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。对此，财政部财科所副所长苏明表示，由2年提高到5年，将会更加有力地打击二手房销售者的投机行为。

　　房贷首付不低于三成抑制炒房行为

　　规定：为了抑制不合理的住房需求过快增长，从而抑制房价过快上涨，从6月1日起，个人住房按揭贷款首付款比例不得低于30％。对购买自住住房且套型建筑面积90平方米以下的仍执行首付款比例20％的规定。

　　解读：“该政策将直接影响到部分买房人的首付款支出，从而抑制投机者的炒房行为。”一家国有银行消费信贷部的负责人举例说，一个拥有40万资金的人如果想购买两套面积为100平方米、总价为100万的住房，在原有“首付两成”的信贷政策下，完全可以通过在两家银行贷款的方式，将两套房子同时买下。但新政出台后，只能贷款买一套房子。

　　空置3年以上不得抵押贷款囤积房源行不通

　　规定：商业银行要按照审慎经营原则，从严控制展期贷款或任何形式的滚动授信。对空置3年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物。对项目资本金比例达不到35％等贷款条件的房地产企业，商业银行不得发放贷款。

　　解读：一家股份制银行个贷审批中心负责人向记者解释说，“空置3年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物”。在目前商品房交易中，八成以上的个人都是通过从银行贷款的方式来买房的，拒绝对这部分楼盘发放贷款，无疑斩断了这些楼盘的销路，开发商利用银行贷款囤积土地和房源的行为将受到抑制。

　　新楼90m2以下住房占七成中低收入买得起

　　规定：6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70％以上。一些直辖市、计划单列市、省会城市，因特殊情况需要调整上述比例的，必须报建设部批准。

　　解读：国务院发展研究中心宏观经济研究部主任张立群表示，在土地资源越来越稀缺的情况下，随着未来城市人口的增加，肯定会拉动住房需求，调整住房供应比例正当其时。建设部按照全面建设小康社会的奋斗目标提出的“康居”指标是人均住房面积达到30平方米。如果以一个3口之家来算，90平方米正好符合人均30平方米的要求。

　　■9月公布经济房建设目标

　　规定：各地要重点发展中低价位、中小套型普通商品住房，编制住房建设规划，明确“十一五”期间特别是今明两年普通商品住房、经济适用住房和廉租住房的建设目标，并纳入当地“十一五”发展规划和近期建设规划。各级城市住房建设规划要在2006年9月底前向社会公布。

　　解读：我们身边到底有多少经济适用房可供选择？这是许多中低收入居民的疑问。这个疑问会很快得到答案。

　　■廉租住房制度年内全覆盖

　　规定：尚未建立廉租住房制度的城市，必须在2006年年底前建立，并合理确定和公布今明两年廉租住房建设规模。各地要落实廉租住房资金筹措渠道，城市人民政府要将土地出让净收益的一定比例用于廉租住房建设。2006年年底前，各地都要安排一定规模的廉租住房开工建设。

　　解读：廉租住房制度是针对住房困难的最低收入家庭实施的一种社会救助，是解决这些家庭住房困难的主要渠道。但是，目前我国廉租住房制度还不完善，有些地方甚至没有建立这一制度。

　　■土地闲置2年收回使用权

　　规定：超出合同约定动工开发日期满1年未动工开发的，依法从高征收土地闲置费，并责令限期开工、竣工；满2年未动工开发的，无偿收回土地使用权。

　　解读：国土资源部专项调查表明，我国土地浪费现象十分严重。到2004年底，全国城镇规划范围内共闲置、空闲、批而未供土地395.61万亩，相当于城镇建设用地总量的7.8％。

　　■停止别墅类项目土地供应

　　规定：为了保证中低价位、中小套型普通商品住房土地供应，《意见》规定，各级城市人民政府要编制年度用地计划，科学确定房地产开发土地供应规模。

　　一是要优先保证中低价位、中小套型普通商品住房（含经济适用住房）和廉租住房的土地供应，其年度供应量不得低于居住用地供应总量的70％；二是土地的供应应在限套型、限房价的基础上，采取竞地价、竞房价的办法，以招标方式确定开发建设单位。继续停止别墅类房地产开发项目土地供应，严格限制低密度、大套型住房土地供应。本组稿件除署名外综合新华社、《京华时报》

　　重庆·声音

　　［重庆市国土房管局房地产发展处处长曾强］：根据市规划局的审批，逾15万套中小户型商品房（容积率1.0以上，单套建筑面积在144平方米以下），将在今明两年内陆续建成。

　　［金科房产副总裁张雪樵］：这一政策对我们肯定有影响。大家都开发90平方米以下的住房，住房开发面积同质化，不利于房产细分。

　　［重庆中原地产总监何伟坚］：新政策实施后，大量卖房人会把营业税转嫁给买房人，短时间内，二手房挂牌价会升高，而买方也可能因价格升高而持观望态度。僵持下，一旦同一地段楼盘任何一个卖方守不住，愿意降价卖房，整个二手房价也势必随之下滑。本报记者李妍