个人房贷首付比例提高至三成

　　记者李妍、陈穗华、孔华

　　政策：90m2以下户型要占开工总面积七成

　　解读：中低收入者将有更多选择

　　《通知》中明确，各级城市住房建设规划要在2006年9月底前向社会公布。

　　《通知》还首次公布了新建住房结构的比例:自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。

　　中原地产项目部副总经理黄韬:实施细则的出台对市场来说是个有益的补充，目前广州一手楼市场主要集中在120~150平方米的房子，而70~90平方米的自住用的房子目前在广州市场上相对较少。

　　此次要求的“套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上”的规定无论对房地产商和对消费者来说都是一个重要的信号，这表明政府会支持中小面积的户型，以后可能会有更多的房地产转向建造中小户型的房子。

　　而对于消费者来说，意味着将会有更多的选择机会，不过黄韬表示，政策对市场的影响可能会在明年年中到明年年底才会显现，因为政策对市场的影响有滞后性。

　　政策：买房不足5年转手全额征营业税

　　解读：或短时间内推高二手房房价

　　《通知》明确，2006年6月1日起，对购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过5年(含5年)转手交易的，销售时免征营业税；个人购买非普通住房超过5年(含5年)转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。税务部门要严格税收征管，防止漏征和随意减免。

　　广州有房地产专家担心，对炒家来说，课以重税是可以在一定程度上起到阻吓作用，但若以“持有时间”来作标准，可能会“误伤”二手楼市。此举短时间内可能会推高二手房房价，业主会将房产转让的税收成本转嫁到二手房下手买家身上。

　　地产专家表示，“商品房两年内转手全额征收营业税”被业界称为“去年房产新政最厉害的调控手段之一”。房产转让营业税调整的政策对广州楼市业主的心态产生重大影响，6月之后，“惜售”心态弥漫，导致二手房源短缺，交易萎缩，几个月才恢复元气。

　　房地产研究者韩世同认为，国家的宏观调控举措不能隔靴挠痒，也不能下手太重，营业税方面，最好形成梯级征税，对一年内转手房屋的按5.5％征营业税，对一年后转让的营业税比例可逐步放宽。

　　清华大学中国与世界经济研究中心主任李稻葵表示，对房地产热，主要是要控制短期的投机型需求。而这个控制，最有利的方式并不是物业税，也不是提高利率，或提高房产贷款的首付比例，应该是对短期交易的增值部分的收税。“比如买了房子，5年内转手的话，要收30％增值税。而如果使用7年以上再变卖，就不收增值税。”

　　政策：个人房贷首付比例不得低于30%

　　解读：中小户型买家受影响不大

　　通知要求，从2006年6月1日起，个人住房按揭贷款首付款比例不得低于30%。考虑到中低收入群众的住房需求，对购买自住住房且套型建筑面积90平方米以下的仍执行首付款比例20%的规定。

　　银行监管部门地区负责人、主要房贷业务办理银行的房贷部门主管不约而同表示“此举很有必要”。他们认为，将目前银行对普通客户执行最低二成房贷首付比例大范围提高到最低三成，可以坚定部分中低收入人群持币待购的决心，对于以抑制购房需求压制房价快速增长势头有不可忽视的作用。

　　据银行业人士保守估计，虽然目前银行对第一、二套自住型的住房按揭贷款基本都是执行二成的最低首付款政策，但事实上，有近半以上的借款人选择了三成甚至更高的首付。“主要是由于近三年来不断加息的原因，很多人宁愿首付比例高一些，减轻以后的利息支出负担。”一位在广东房贷业务中占据领先地位的银行负责人表示，选择首先付两成的借款人主要来自两部分人：一是低收入者，这部分人群比较年轻，购买的房子一般不会太大，拿不出太多首付；另一部分则是投资买家，计划短期内转手。这位负责人告诉记者，提高首付政策对投资型买家影响是最大的，而低收入者由于购买的住房的面积不会太大，因此受影响比较小。

　　银行方面同时坦言，受之前需求旺盛的驱动，目前开发商已建正销或在建的房屋大部分都是大户型，小户型住房比较少，使得借款人只能“被动”选择大户型，银行也不可避免要向其执行最低三成的首付比例。

　　另外，据记者了解，目前大部分银行对于二手楼按揭的信用良好客户仍在执行最低二成的首付比例，银行方面估计，二手楼的价格波动不大，而且大幅提高首付的可能性不高，人们不妨多考虑购买此类型住房。

　　政策：中小户型土地供应不得少于七成

　　解读：推出外围土地配套要跟上

　　《通知》要求要优先保证中低价位、中小套型普通商品住房（含经济适用住房）和廉租住房的土地供应，其年度供应量不得低于居住用地供应总量的70%；土地的供应应在限套型、限房价的基础上，采取竞地价、竞房价的办法，以招标方式确定开发建设单位。继续停止别墅类房地产开发项目土地供应，严格限制低密度、大套型住房土地供应。

　　合富辉煌房地产首席市场分析师黎文江认为，广州实行土地供应方式改革迄今已进入第十年，政府对土地出让思路已从“卖地收钱”转变为“以土地出让调控市场和引导市场发展方向”。政府部门有意识控制城区中心住宅开发土地供应量，今年更是计划在从化、增城、南沙等城市外围区域出让5平方公里住宅开发用地，占总计划总量60％。然而，这样集中而大量推出城市外围土地，市政公共配套设施如果跟不上，在拍卖时很容易“流拍”，又或者像华南板块那样公共配套设施建设滞后，给居民生活、工作带来不便。现在政府重点是要解决中低收入群体“没房住”和“住不好”的问题，以土地调控市场是个难度很大的科研课题。现在广州人均居住面积10平方米以下困难群众并不多，政府今后将主要供应廉租房给5600多户经济和住房双重困难的居民和提供新社区住房给拆迁户。

　　此外，政府将会通过附有规划限制条件，例如限定套数、户型面积等，来招标出让住宅开发用地，提供给开发商大量建造总价可以让市民接受的中小户型住宅。