“十五细则”能否稳定房价？ 有地产商又弹观望调　三大焦点引热议

　　“国六条”出台不久，“十五细则”紧接出台，连续发力能否见效，重拳之下，广州楼市如何？

　　昨日，国务院办公厅转发了建设部等九部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》(即“十五细则”，以下称《意见》，内容见本版转载)。本报记者多方出动，采访房地产商和相关学者，深入解析。

　　及时的“十五细则”

　　对于“十五细则”，不少专家和业界人士认为“及时到位”。

　　广州天地房地产开发有限公司营销总监朱荣宝认为，“国六条”细则出台得很及时，也很到位。朱荣宝表示，近年广州楼房户型面积越走越大，这对于土地资源尤其是市中心区土地极为稀缺的广州是极不可取的。事实上，近年来广州最好卖的就是90平方米左右的经济实用型住宅，而大户型大面积房屋反而滞销。

　　本月23日，广东省房协向省建设厅上呈了一份“对广东房地产市场局势的看法”的研究材料，在省房协这份研究中显示:2005年广州市80－100平方米的小户型商品房供应量少于交易量，而140平方米以上的大户型商品房则是供应量大于交易量！朱荣宝表示，此次政策的出台将有助于广州房地产市场结构的优化，其不会对市场造成冲击。

　　能否把房价降下来？

　　不管是“国六条”，还是“十五细则”，百姓最关心的还是，这一系列措施究竟能不能把虚高的房价降下来。

　　基于抑制需求控制价格的逻辑，部分专家对此表示乐观。“与去年的国八条相比，这次政策导向更注重调整房地产结构了。的确是打击了一部分购房者的信心，使得他们在短时期内可能再度陷入买不起房的境地。”中国社科院金融所的易宪容因此还估计“中长期范围内房价肯定会跌下来”。

　　“一些人买不起房、市场上又缺乏中小户型的问题将可望在一定程度上得到解决；同时，对于盲目追求大面积住宅、消费过度的倾向，也有一定的抑制作用。”有些房地产商也表示。

　　但是地产界人士的态度显得并不明了。

　　“至少要观望一段时间，而且各个城市情况不一样，要看各城市进一步出台的细则。“北京世联”房产顾问公司的王正宇接受新华社采访时说。

　　“观望”是不少房地产商的态度，同时，“土地供应”也在此被提起:“一定要防止户型面积降下来的同时，单价又上去了，出现小户型、高单价。目前，决定单价的关键因素是土地成本，如果土地成本难以控制，住房价格也将难以控制。”

　　“房价会停一停，但在目前国内资金充裕、利率较低的水平下，下一步走势还难以确定。”中国社科院研究员易宪容说。

　　热议三大焦点

　　90平方米以下住房须占项目总面积七成以上:

　　小户型是否一定便宜？

　　据了解，广州市目前的房地产市场，大中户型的产品占据开发商新开发产品的主要构成。许多楼盘都以90平方米以上的3房、4房单位作主打产品。

　　而“十五细则”的出台使90平方米的住房将成为一道“分水岭”，有人算过一笔帐:按人均30平方米计算，90平方米的住房在城市中足够用。“这是《意见》中最关键的一条措施，它直接调整住房供应结构，向中低收入者倾斜。”“北京世联”的王正宇说。

　　而中国社科院研究员易宪容也为此叫好:“这是一项非常好的政策，给广大中低收入人群带来了希望，一定要严格执行政策，绝不能落空。”

　　但也有开发商持不同意见:有了“90平方米”这个框框，很难开发适销对路的产品。

　　广州方面，房地产专家韩世同认为，从长远来看，该项政策对于解决住房结构问题还是有作用的。但这种太强硬的政策，对降低房价的意义不大。广州市的土地供应市场化程度很高，对房价的降低必须作市场基础性调节，如通过调节土地供应结构的调整才可能真正实现。

　　而对于这项政策，广州不少开发商显得很“惊讶”。

　　珠江投资的营销中心副总监殷杰表示“大可不必”，因为供需关系是可以通过市场来解决的，而且小户型不一定便宜，未必老百姓买得起，如果周边环境或者是地块是不适合搞小户型的，那么是否也要按比例搞小户型？开发小户型要与地块相配合，要按市场办事。

　　殷杰同时表示，从长远来看，今后新推出的大户型将减少，就会有利于现存的大户型升值，因为物以稀为贵。

　　“光大花园”董事副总经理陈洪志甚至认为“不公平”:过去已审批但未取得施工许可证的项目，很多是在既定招标条件下拿地并做好了规划设计，如今又要按新政策要求进行套型调整——事实上很多是要做出巨大改变，这可说明政府单方面增加条件改变“合同”，此举杀伤力很大，对市场影响更大。

　　购房不足5年转让须交营业税:

　　营业税转嫁给买房者？

　　五年之限将矛头直接对准了投机性和投资性购房。

　　清华大学中国与世界经济研究中心主任李稻葵认为，在房地产行业的热浪中，短期投机型需求是最需控制的。“而这个控制，最有力的方式并不是物业税，也不是提高利率，或者提高房产贷款的首付比重，应该是对短期交易的增值部分收税。”因此他乐观地预计上述政策将在很大程度上给过热的房价“降火”。

　　财政部财政科学研究所副所长一位专家则对征税这一手段产生质疑:“价格上涨是因为需求大，也因为供给不足，价格只是个现象，更不可能通过开征新税种来解决。”争议同样存在于房地产业界中间。

　　开发商、“北京锦绣花园”董事长对新华社说:“这确实可以限制炒房行为。”虽然他也担心，时间过长，可能会影响住宅的合理流动。

　　广州方面，天地房地产开发有限公司营销总监朱荣宝也认为:这将极大地打击“短、平、快”式的炒房行为，并有助鼓励市场的长线投资，但其短期会对市场造成一定的打击。

　　而广州另一些业界人士提供了另一套逻辑。

　　光大花园房地产开发有限公司董事副总经理陈洪志则认为，目前国内风行的超前消费与过度消费，将住房消费大量集中在一手商品房尤其是大面积商品房上，这给了一些开发商疯狂提价的可乘之机。“国六条”细则不分一手与二手，不分豪宅与普通房“一视同仁一网打尽”，对二手市场打击太大，难以理解。

　　同时，在目前处于卖方市场的房地产市场中，增加的税收会不会最终转嫁到买房者的身上？如果营业税是由卖方来交，卖方可能就会通过提价的方式，使得增加的成本被抵消掉；如果是采用“一口价”(卖方开出一口价，其他税费由中介搞定)的方式，那营业税就要由买家来承担。“这个提高的成本转嫁到消费者身上，相当于房价要涨5.5％。”广州中原地产区域营业总监潘婉霞说。

　　这同“积极发展住房二级市场和房屋租赁市场。引导居民通过换购、租赁等方式，合理改善居住条件”的政策有矛盾。房地产专家韩世同称。

　　也有人关注此项政策的实施。比如在对购置2年以内的二手房转让环节征收个人所得税方面，需要纳税人自觉地到税务机关申报，税务机关并没有足够人力、物力去清查这部分数据。财政部财政科学税收研究室孙钢研究员表示，“国八条”没有收到实效是因为现有的税收政策在操作和执行上“弹性太大”，地方政府在对待税收政策执行上“睁一只眼，闭一只眼”。

　　加大闲置土地处置力度:

　　闲地回收再拍高价？

　　加大闲置土地处置力度等一系列政策明显针对囤积土地和房源的开发商。

　　有业内人士认为，目前政府相关部门为了防止市场供不应求局面而给开发商提供了“囤积房源和哄抬房价”的机会，因此必须抓紧制定出监管政策并且严格执行。

　　北京师范大学金融研究中心主任钟伟向记者深入分析了此项政策的两方面影响。

　　“一方面这个政策有可能让房价涨得更高，因为闲置土地被回收以后，重新进行招拍挂，按照现在土地拍卖的天价，很可能让未来的房价在一个很高的成本上；但是在另一方面，对房价的平抑是显而易见的。闲置土地被收回之后变成住宅，肯定会增加市场上的房屋总量供给，所以总体上说对平抑房价有作用。”

　　令钟伟忧虑的是，上述政策在执行过程中很容易被开发商规避。“所以我觉得，这条规定要靠地方政府的，很多地方政府都是同开发商一条裤子:招拍挂200万，地方政府返还给开发商100万都有可能，所以对土地真的拿回来，执行起来比较难。”

　　“实际上按照目前所有囤积土地的供应量，百强企业囤积的够开发10个月左右，所以1年以上没有太大的问题。因此如果房地产开发企业正常操作节奏不会打乱，除非是炒地盘。”他说。

　　北京行动:收回逾期未开发土地

　　据新华社5月29日电北京市国土资源局29日表示，为控制房价过快上涨，北京市将积极运用土地政策参与调控房地产市场，近期将实施无偿收回逾期未开发土地等五条措施:

　　推出一批中低价位、中小套型普通商品住宅用地。

　　北京市近期将推出6个中低价位、中小套型普通商品住房项目用地，总土地面积约为126公顷。

　　加大对闲置土地的处理力度，积极推进已供住宅项目进展。

　　其中:对愿意改为中低价位、中小户型普通商品房项目的，采取延长一年期限，并协助办理相关手续的优惠政策；对不积极推进进展、违反合同造成土地闲置的项目，收回土地。

　　对超过合同约定动工开发日期满1年未动工开发的，依法从高征收土地闲置费，并责令限期开工、竣工；满两年未动工开发的，无偿收回土地使用权。对虽按照合同约定日期动工建设，但开发建设面积不足三分之一或已投资额不足四分之一，且未经批准中止开发建设连续满1年的，按闲置土地处理。

　　加强对土地一级开发项目工程进展情况的督促力度。

　　加快、加大经济适用房用地供应。

　　增加土地供应透明度。

　　清远违法征地开发房地产被查

　　地方政府主导等已成为当前土地违法的新特点

　　新华社5月29日电监察部、国土资源部29日派出联合调查组，对广东省清远市违法征收农民集体土地进行房地产开发、河南省郑州市龙子湖高校园区非法占地、山西省太原鸿富晋科技有限公司非法占地、河南省安阳市四季花香生态园非法租赁农民集体耕地、山西省山西万水物贸城和太原富丽装饰有限公司非法租赁农民集体耕地等五起土地违法案件进行调查。

　　记者29日从国土资源部获悉，监察部、国土资源部日前还联合发出通知，责成陕西省监察厅和国土资源厅对西安市西安大明宫集团非法租赁农民集体土地建设大型超市和商务写字楼的问题进行联合调查。

　　国土资源部执法监察局局长张新宝不久前在接受记者采访时指出，当前土地违法反弹现象比较严重，执法形势相当严峻。量大面广、地方政府主导、形式手段多样化，已成为当前土地违法的新特点。

　　张新宝当时还表示，国土资源部将加大直接办案的力度，公开查处一批严重违法批地、用地案件，特别是对涉及地方政府及其部门的案件，将坚决依法追究责任，不仅要追究直接责任人，还要追究有关领导的责任。

　　“十五细则”包含八项硬指标

　　指标一近期经济适用房建设目标9月底前公布

　　一、切实调整住房供应结构

　　(一)制定和实施住房建设规划。要重点发展满足当地居民自住需求的中低价位、中小套型普通商品住房。各级城市(包括县城，下同)人民政府要编制住房建设规划，明确“十一五”期间，特别是今明两年普通商品住房、经济适用住房和廉租住房的建设目标，并纳入当地“十一五”发展规划和近期建设规划。各级城市住房建设规划要在2006年9月底前向社会公布。直辖市、计划单列市、省会城市人民政府要将住房建设规划报建设部备案；其他城市住房建设规划报省级建设主管部门备案。各级建设(规划)主管部门要会同监察机关加强规划效能监察，督促各地予以落实。

　　指标二90平方米以下住房须占项目总面积七成以上

　　(二)明确新建住房结构比例。“十一五”时期，要重点发展普通商品住房。自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70％以上。直辖市、计划单列市、省会城市因特殊情况需要调整上述比例的，必须报建设部批准。过去已审批但未取得施工许可证的项目凡不符合上述要求的，应根据要求进行套型调整。

　　指标三购房不足5年转让须交营业税

　　二、进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用

　　(三)调整住房转让环节营业税。为进一步抑制投机和投资性购房需求，从2006年6月1日起，对购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过5年(含5年)转手交易的，销售时免征营业税；个人购买非普通住房超过5年(含5年)转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。税务部门要严格税收征管，防止漏征和随意减免。

　　指标四空置3年以上商品房不得作为贷款抵押物

　　(四)严格房地产开发信贷条件。为抑制房地产开发企业利用银行贷款囤积土地和房源，对项目资本金比例达不到35％等贷款条件的房地产企业，商业银行不得发放贷款。对闲置土地和空置商品房较多的开发企业，商业银行要按照审慎经营原则，从严控制展期贷款或任何形式的滚动授信。对空置3年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物。

　　指标五个人住房贷款首付比例:不低于三成

　　(五)有区别地适度调整住房消费信贷政策。为抑制房价过快上涨，从2006年6月1日起，个人住房按揭贷款首付款比例不得低于30％。考虑到中低收入群众的住房需求，对购买自住住房且套型建筑面积90平方米以下的仍执行首付款比例20％的规定。

　　指标六居住用地供应量七成用于中低价位中小套型

　　(六)保证中低价位、中小套型普通商品住房土地供应。各级城市人民政府要编制年度用地计划，科学确定房地产开发土地供应规模。要优先保证中低价位、中小套型普通商品住房(含经济适用住房)和廉租住房的土地供应，其年度供应量不得低于居住用地供应总量的70％；土地的供应应在限套型、限房价的基础上，采取竞地价、竞房价的办法，以招标方式确定开发建设单位。继续停止别墅类房地产开发项目土地供应，严格限制低密度、大套型住房土地供应。

　　指标七土地闲置2年将被收回使用权

　　(七)加大对闲置土地的处置力度。土地、规划等有关部门要加强对房地产开发用地的监管。对超出合同约定动工开发日期满1年未动工开发的，依法从高征收土地闲置费，并责令限期开工、竣工；满2年未动工开发的，无偿收回土地使用权。对虽按照合同约定日期动工建设，但开发建设面积不足1/3或已投资额不足1/4，且未经批准中止开发建设连续满1年的，按闲置土地处置。

　　三、合理控制城市房屋拆迁规模和进度

　　(八)严格控制被动性住房需求。各地要按照《国务院办公厅关于控制城镇房屋拆迁规模严格拆迁管理的通知》的要求，加强拆迁计划管理，合理控制城市房屋拆迁规模和进度，减缓被动性住房需求的过快增长。2006年各地房屋拆迁规模原则上控制在2005年的水平以内。要量力而行，严禁大拆大建，在没有落实拆迁安置房源和补偿政策不到位的情况下，不得实施拆迁，不得损害群众合法利益。

　　四、进一步整顿和规范房地产市场秩序

　　(九)加强房地产开发建设全过程监管。对已经规划许可仍未开工的项目，要重新进行规划审查。对不符合规划控制性要求，尤其是套型结构超过规定的项目，不得核发规划许可证、施工许可证和商品房预售许可证。对擅自改变设计、变更项目、超出规定建设的住房要依法予以处理直至没收。

　　(十)切实整治房地产交易环节违法违规行为。房地产、工商行政主管部门要依法查处合同欺诈等违法违规交易行为，对不符合条件擅自预售商品房的，责令停止并依法予以处罚；对捂盘惜售、囤积房源，恶意炒作、哄抬房价的房地产企业，要加大整治查处力度，情节恶劣、性质严重的，依法依规给予经济处罚，直至吊销营业执照，并追究有关负责人的责任。

　　指标八各地城市年内建立廉租住房制度

　　五、有步骤地解决低收入家庭的住房困难

　　(十一)加快城镇廉租住房制度建设。廉租住房是解决低收入家庭住房困难的主要渠道，要稳步扩大廉租住房制度覆盖面。尚未建立廉租住房制度的城市，必须在2006年年底前建立，并合理确定和公布今明两年廉租住房建设规模。要落实廉租住房资金筹措渠道，城市人民政府要将土地出让净收益的一定比例用于廉租住房建设，各级财政也要加大支持力度。2006年年底前，各地都要安排一定规模的廉租住房开工建设。

　　(十二)规范发展经济适用住房。各地要继续抓好经济适用住房建设，进一步完善经济适用住房制度，解决建设和销售中存在的问题，真正解决低收入家庭的住房需要。严格执行经济适用住房管理的各项政策，加大监管力度，制止违规购买、谋取不正当利益的行为。严格规范集资合作建房，制止部分单位利用职权以集资合作建房名义，变相进行住房实物福利分配的违规行为。

　　(十三)积极发展住房二级市场和房屋租赁市场。引导居民通过换购、租赁等方式，合理改善居住条件，多渠道增加中低价位、中小套型住房供应。

　　六、完善房地产统计和信息披露制度

　　(十四)建立健全房地产市场信息系统和信息发布制度。城市人民政府要抓紧开展住房状况调查，全面掌握当地住房总量、结构、居住条件、消费特征等信息，建立健全房地产市场信息系统和信息发布制度，增强房地产市场信息透明度。要完善市场监测分析工作机制，统计和房地产主管部门要定期公布市场供求和房价情况，全面、及时、准确地发布市场供求信息。

　　(十五)坚持正确的舆论导向。要加强对房地产市场调控政策的宣传，客观、公正报道房地产市场情况，引导广大群众树立正确的住房消费观念。对提供虚假信息、恶意炒作、误导消费预期的行为，要严肃处理。

　　《意见》精神关键词

　　“三个有利于”

　　《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》(以下简称《通知》)指出:房地产业是我国新的发展阶段的一个重要支柱产业。引导和促进房地产业持续稳定健康发展，有利于保持国民经济的平稳较快增长，有利于满足广大群众的基本住房消费需求，有利于实现全面建设小康社会的目标。

　　地方政府和责任制

　　《通知》表示:各地区、特别是城市人民政府要切实负起责任，把调整住房供应结构、控制住房价格过快上涨纳入经济社会发展工作的目标责任制。

　　国务院有关部门要组成联合检查组，对各地2005年以来落实中央关于房地产市场调控政策的情况进行一次集中检查。对宏观调控政策落实不到位、房价涨幅没有得到有效控制、结构性矛盾突出、拆迁问题较多的城市，要予以通报批评，并限期整改。

　　分类指导区别对待

　　《通知》指出，要调整住房结构，引导合理消费；坚持深化改革，标本兼治，加强法治，规范秩序；坚持突出重点，分类指导，区别对待。

　　初步抑制与根本解决

　　《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》表示:去年以来，各地区、各部门贯彻中央关于加强房地产市场调控的决策和部署，房地产投资增长和房价上涨过快的势头初步得到抑制。但是，房地产领域的一些问题尚没有得到根本解决，少数城市房价上涨过快，住房供应结构不合理矛盾突出，房地产市场秩序比较混乱。

　　本版撰稿(署名除外)

　　本报记者郑春峰吕天玲张睿黄博华实习生孙喜兴

　　图:

　　国家近日出台一系列政策，期望“再筑篱笆”，控制房价。丁玎摄