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陈则明:“三限制”措施是给楼市的一剂猛药


http://www.sina.com.cn 2006年05月30日11:33 新华网

  中国的房地产周期还没有明显的规律,政府在调控房地产时,采取的措施往往是“点刹”,而不是“急刹”。如果房地产市场和房地产业出现了明显的问题,下一济“猛药”进行整顿,也未尝不可。

  《意见》可以说是相关部门对“国新六条”的实施细则,其中一些可以归结为“限比重、限面积、限价格”的具体措施,可谓是针对房地产问题的一剂猛药。

  5月29日,新华社授权发布了建设部等九部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》(以下简称《意见》),《意见》可以说是相关部门对“国新六条”的实施细则,其中一些可以归结为“限比重、限面积、限价格”的具体措施,可谓是针对房地产问题的一剂猛药。[]

  限比重需要根据区位做通盘考虑

  从2000年开始,我们一直在强调房地产调控要“软着陆”,要“点刹”。“着陆”就意味着“疼”或“伤”。“软着陆”比“硬着陆”是“疼而不伤”,是“轻伤”。代价就是“软着陆”的成效慢。任何调控都必须在速度和效果之间平衡,因此“软”

  是相对“硬”而言,不可能有完全不疼不伤的“软着陆”。经济调控无非是采取反周期政策。

  但是经济周期规律并不是简单机械的周期波动,采取硬着陆的方式,可能会做过头。中国的房地产周期还没有明显的规律,政府在调控房地产时,采取的措施往往是“点刹”,而不是“急刹”。如果房地产市场和房地产业出现了明显的问题,下一剂“猛药”进行整顿,也未尝不可。

  用猛药必须慎用,必须对症下药。限比重,是因为中低价位和小户型的住房少了,但是,不等于别墅、高档公寓多了,而是某区域的类型不匹配。比如国外的市中心以小户型为主,郊区以大户型的别墅为主;而我国的大多数城市,市中心户型越做越大,郊区的经济适用房越做越小。市中心黄金地段应该承载更多的普通居民,而有车的少数居民可以选择到郊区住大房子。如果郊区建了大量经济适用房,总的比重似乎合理,但就业、就医、上学等问题还是难以解决。

  从替代效应来说,如果别墅和高档公寓不再建了,现存的别墅和高档公寓价格必然会上升,并带动其他类型的房价上涨。停批别墅用地后,北京、上海等城市的别墅就从百万元级上涨到千万元级,就是明证。

  一些潜在的需求者会进入普通住房市场,普通住房的价格也会上涨。如果能够买别墅和高档住宅的家庭面对的市场只有小户型的住房,那么他们可能就会购买多套,留给中低收入者的小户型就会大量减少。高端市场只占中国整个房市的百分之零点几,如果单纯以高端产品的价格高,而认为它是拉高房价的罪魁祸首,显然有失偏颇。在上世纪90年代初,房地产热表现为大规模的圈地,而别墅是基础设施不完善地段上最小成本的建筑形式。房地产热确切地说是圈地的错,因此,限比重应根据区位做通盘考虑。

  限面积应综合考虑节约资源和满足消费

  限面积,是因为小户型少了。老百姓购房时的确有小户型少的感觉,小户型在中国各城市也的确好卖,开发商不可能明知故犯,一直特意生产那些不好卖、价格低的商品房。

  但是,开发商如果可以用等量的土地、等量的成本造出更大面积的房型,没有理由不造大房型。究竟多大面积可以满足许多家庭长期的需要,并不容易回答。从长远来看,根据目前的消费水平来预测将来的生活水平,是很困难的。

  上世纪90年代,在北京、上海等城市,20平方米以下的单间住房很普遍,如果根据当时的条件强行规定建筑面积,即使把住房面积翻一番,也和当前居住水平相差甚远。到底建多大面积的住房,既能节约资源,又满足消费需要,应根据历史发展趋势进行深入研究。

  根据不同梯度市场设定不同的完善限价机制

  限价格,是直接针对目前高涨的房价。在规制经济学中,对公共产品和半公共产品经常采用限价这一方法。住房是商品,同时也是居民的必需品,对价格管制很容易成为悖论,既要发挥市场调节的作用,又要保证居民的承受能力,没有形成梯度市场之前,限价有可能适得其反。房价上涨时,限价会使开发商惜售,进一步造成供不应求。限价当然是限制不合理的价格,但如果措施制定的不完善,市场价格可能马上会超过限价。

  对中低价位的住房限价,实质是设定了市场的最低价,上海市的中低价位房限定在3500元/平方米时,全市低于3500元/平方米的住房立刻涨到3500元/平方米,中低价位房限定在5000元/平方米时,全市低于5000元/平方米的住房立刻涨到5000元/平方米。目前,实行梯度消费是一个热点问题,对某个梯度能够以市场调节合理调节的价格,政府应当鼓励,对以保障居民的必需品的住房,比如经济适用房可以考虑限价,并且建立完善的机制,使各种类型的市场不得“传染病”。因此,限价格应根据不同梯度市场设定不同的完善限价机制。

  房地产如果要健康地发展,长期来看,需要依靠市场规则、法规制度、税收和金融政策的完善。只有自身的免疫能力提高,才不需要大动干戈的调控。在市场规则完善的条件下,只需要房地产相关税收和金融杠杆的适时进补。新经济泡沫破灭后,美国、英国、韩国,甚至经济不见起色的台湾地区,房价都有不同程度的上涨,他们的一些应对经验,值得我们学习。□陈则明(上海社会科学院房地产业研究中心学术部主任)

  ===== 相关阅读 =====

  建设部等九部门联合制定的《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》已经国务院同意,国务院办公厅近日转发这一《意见》。根据这份2006年的房地产市场调控细则,从6月1日起,个人住房按揭贷款首付款比例不得低于30%,对购买自住住房且套型建筑面积90平方米以下的仍执行首付款比例20%的规定。

  6月1日起,凡新审批、新开工的商品住房建设,套型建筑面积90平方米以下的住房(含经济适用住房)面积所占比重,必须达到开发建设总面积的70%以上。这是建设部等九部门联合制定的《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》(下文简称《意见》)中提到的。

  中国的“房地产领域的一些问题尚没有得到根本解决,少数城市房价上涨过快,住房供应结构不合理矛盾突出,房地产市场秩序比较混乱。”这段话出现在国家建设部等九大国家职能部门近日联合发出的《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》当中。

  由此可见,中国近来的楼市确实乱得可以、病得不轻。为此,国家建设部、发展改革委、监察部、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、统计局、银监会再度联手调控房地产市场,痛下十五剂猛药为楼市疗疾排毒

  =====漠视"大多数"的住房需求是政府失职====

  当前成为焦点的房价问题,从社会层面上来说,其实质就是占人群大多数、收入还并不高的老百姓的住房问题。对中低收入人群的住房需求,政府理应时刻放在心头。政府应该通过制度建设,来约束、监管或激励开发商为多数人的需求提供产品。在城市建设上,既要放眼未来,更要面对现实,做好统筹规划,科学决策,落脚点放在执政为民这个根本上。只有这样,一个产业的发展,一个城市的发展,才能给不同收入层次的人都带来好处,才能有利于建设和谐社会。 >>>

  2006年的房地产市场调控细则颁布出台。这份由国务院办公厅转发九部门联合制定的《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》,提出了具有较强操作性的措施。

  这一细则,将给房地产市场带来多大影响?对购房老百姓带来哪些好处?新华社“新华视点”记者第一时间连线国有商业银行、房地产界、学者和普通百姓,听取了这四方面的反应。 频道精选

  来源:新京报


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