甬城楼市又面临新的拐点

http://www.sina.com.cn 2006年05月30日12:04 中国宁波网-宁波晚报

记者程旭辉崔凌琳

　　在“国六条”出台10天之后，今天上午，国家九部委《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》终于见诸媒体。对于甬城楼市而言，在此次出台的房产新政中，最有冲击力的当是对住房供应结构的量化指标规定，以及对二手房交易征收营业税时限的调整。受此影响，业内人士认为甬城楼市从年后持续至今的这波回暖潮，又将面临拐点。

　　■影响预测

　　“捂房户”会选择降价出手

　　此次新政将二手房交易征收营业税的时限从原先的2年延长到了5年，而且从6月1日起就要正式实行，这对于现在手上还“捂”着房源的人来说可能是个灾难。

　　21世纪不动产宁波区域分部总经理施建益分析说，目前市区二手房市场上，新房交付后尚未出手的房东比例大约在20%左右。如果按照原先2年后转让就不收营业税的政策，这部分人群还等得起，可以选择“捂”2年再出手房子以减少交易成本———在楼市走势良好的前段时间，抱此种心态的房东并不少；但现在2年变成了5年，房东再等下去就不现实了，5年内楼市会有什么变化谁也料不到，持有房子的风险将因此大大增加。由此，施建益判断，接下来这部分房东会选择平价甚至降价策略，早日出手手上房源。

　　对于二手房的价格走势，施建益认为上涨已经不太可能。从21世纪立得的实际运行情况看，其18家加盟店平均每周的挂牌量在700套左右，而成交量仅在100套左右，二手房供远大于求———施建益称目前市区二手房的房源供需比至少在31以上，即3套房子等1个买家。在这种状况下，房东不可能会把营业税转嫁到买家头上，二手房价格上涨几乎没有可能；相反，对于手上持有着购买时间5年不到、房子又不属市场上热销类型的房东而言，比如老房子房东，还会因此次新政而降价出售，因为这类房子的价格劣势更明显，且只会随时间增长而不断贬值。

　　开发商拿地热情减退

　　由于此次新政对“十一五”时期楼市的供应结构提出了具体的量化指标，即“套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上”，业内人士由此认为，开发商拿地的热情可能减退，进而影响到今后商品房的供应量———相比于中小套型房子，因为可以少做隔墙等，大套型房子的建安成本显然要小一些，反过来说，开发商开发以大套型为主的楼盘，其利润会比开发以中小套型为主的楼盘要高。

　　某房产公司总经理认为，强制规定新楼盘的房源套型达到90平方米以下，对于满足首次置业者的购房需求是有好处的，这类目前市场上最畅销的房源因为供应量的加大，价格相对会更加稳定；但另一方面，对改善型置业者而言，90平方米以下的套型显然偏小。此项政策出台后，今后市场上大套型房源的供应量可能因此减少，在需求依然存在的情况下，大套型房源的稀缺可能导致此类房源价格的上扬。

　　30%首付比例对宁波影响不大就首付比例的变化，本报记者今天早上采访了银行界人士。“30%的首付比例对甬城房贷市场的影响还是比较温和的。”银行人士不约而同地表示。

　　据了解，此前，我市各家商业银行的首付比例一般按照人民银行20%的最低底线执行，但执行过程中很大程度上还要加上银行对房贷客户资质、信用度、楼盘位置以及购置的套数等的综合考评。事实上，据银行人士透露，我市先前真正在执行的首付比例是以30%居多的，住房面积不一定是银行决定贷款额度、首付比例的主要考虑因素，但各家银行对客户的购房套数都比较谨慎。对购置套数较多、有一定投资意愿的客户，银行不仅通过增加按揭首付比例进行调控（有提高到40%的），而且会相应取消优惠利率甚至提高贷款利率。“底线的提高一定程度上可能会打消部分房产投资者的投资念头，银行的房贷交易量会进入一个调整阶段，但按以往我市的房贷情况看，30%首付并不会给购房市民带来太大的障碍，况且，对中低收入群体购买自住住房且套型建筑面积90平方米以下的，首付款执行的比例仍旧保持20%的规定。”光大银行私人业务部有关负责人表示。

　　此外，银行人士表示，我市商业银行对项目资本金比例达不到35%等贷款条件的房地产企业，对闲置土地和空置商品房较多的开发企业一向十分审慎，此次对空置3年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物，将进一步为银行规范经营鸣一声警钟。

　　■政府声音

　　商品房供应结构尚需调整

　　今天上午，市建委分管商品房开发工作的副主任已经赴京参加建设部会议，会议内容据称就是讨论此次九部委新政。市建委开发处负责人表示，对于此次新政中调整住房供应结构的要求，需等北京会议结束后，宁波才能制定相应的实施细则。

　　从宁波目前实际情况看，商品房供应结构还达不到新政规定的“套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上”这个要求。据市建委统计，不含经济适用住房，去年市三区新推出楼盘的套均面积达到了137平方米；其中套型面积在80平方米以下的只占2.8%，80—120平方米的占21%，120平方米以上的则占到了76.2%。另据市建委透露，当前开发商手中还未售出的商品住房中，120平方米以上的套型要占到73%。

　　经济适用房用地供应比例已大大提高

　　对于新政中“要优先保证中低价位、中小套型普通商品住房(含经济适用住房)和廉租住房的土地供应，其年度供应量不得低于居住用地供应总量的70%”这一项，市国土资源局有关负责人称，宁波具体如何施行尚需等待国家出台具体的实施细则；不过，这两年宁波经济适用房用地的供应比例已经有很大提高。

　　据统计，2004年我市经济适用房用地供应量为276公顷，而商品住宅供地为404公顷，即经济适用房用地占居住用地供应总量的比例为40%多一点；而去年，我市供应了273公顷经济适用房用地、213公顷商品房用地，经济适用房用地占居住用地供应总量的比例达到了56%以上。

　　至于新政中规定的对闲置土地的处理办法，市国土资源局有关负责人表示，宁波早就已经实行，因此对宁波基本没有影响。