专家解读房地产调控新政

　　2006年的房地产市场调控细则昨天出台。这份由国务院办公厅转发的九部门联合制定的《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》共计15条。这一细则的出台，将给房地产市场带来多大影响？对购房老百姓又意味着什么？让我们听听银行、房地产界、专家学者的看法。

　　经济适用房建设目标9月底前公布

　　各级城市住房建设规划要在2006年9月底前向社会公布。

　　解读：专家指出，这一条从源头上加强了对房地产市场的宏观调控。

　　90平方米以下住房须占七成以上

　　自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。

　　解读：沪上一房产开发商指出，对于建筑面积的规定将对房地产开发商产生最长远的影响，但是也不排除大房型住宅将来由于稀缺反而价格上升的可能性。

　　复旦大学教授华伟指出，国家是希望通过稳定房屋单价、控制房屋面积来降低老百姓购房的总价，从而稳定房市。

　　业内专家认为，这一政策短期内不会对上海产生太大的影响，因为一年半以内，上海还将有将近2000万平方米的中低价商品房和配套商品房将要出炉。

　　购房不足5年转让须交营业税

　　从2006年6月1日起，对购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过5年（含5年）转手交易的，销售时免征营业税；个人购买非普通住房超过5年（含5年）转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。

　　解读：这一意见对市场的影响最为明显。由于临近6月1日，今天一大早，本市各大房产交易中心已经人满为患，不少卖家希望把过户程序提前，以避免交付营业税。

　　同时，这一意见的出台也打乱了一些购房者的计划，不少市民由于经济能力有限想先买一套小房子，过两年再换大房，而如今，他们必须考虑到新增的营业税，打算今年买房结婚的黄小姐，正考虑是不是一步到位买个大房子。

　　华伟教授认为，这一政策出台很明显是不鼓励短期投资，引导前期过旺投资需求延缓入市。而该政策在操作中还需要进一步细化，对于弱势群体确实需要二次购房周转的市民应该有一定优惠。

　　个人首付比例不低于三成

　　个人住房按揭贷款首付款比例不得低于30％。考虑到中低收入群众的住房需求，对购买自住住房且套型建筑面积90平方米以下的仍执行首付款比例20％的规定。

　　解读：记者陆续采访了沪上多家房贷部门，相关负责人告诉记者，这对于沪上购房者影响不大。因为，事实上从去年开始，沪上大多数银行都已开始实施三成首付，虽然银行对于个别情况也会有二成首付，但这一比例相当低，大多数银行都不超过2%。而对于真正的炒房者，提高首付成数只会使其在同样的资金条件下少炒几套房，最大的影响可能是打压了他们的心理预期。

　　各地城市年内建立廉租住房制度

　　廉租住房是解决低收入家庭住房困难的主要渠道。《意见》规定，要稳步扩大廉租住房制度覆盖面，尚未建立廉租住房制度的城市，必须在2006年年底前建立，并合理确定和公布今明两年廉租住房建设规模。要落实廉租住房资金筹措渠道，城市人民政府要将土地出让净收益的一定比例用于廉租住房建设，各级财政也要加大支持力度。2006年年底前，各地都要安排一定规模的廉租住房开工建设。

　　解读：专家指出，廉租房将会长期成为住房制度建设的一个重要方面，而真正要扩大廉租住房制度的覆盖面，还需要各地政府的大力扶持，仅仅靠开发商的力量是不够的。

　　通过换购、租赁等改善居住条件

　　要引导居民通过换购、租赁等方式，合理改善居住条件，多渠道增加中低价位、中小套型住房供应。

　　解读：专家指出，这一意见主要是针对一些二级市场尚未完全打开的城市，上海并不存在这一问题。

　　居住用地七成用于中低价位中小套型

　　要优先保证中低价位、中小套型普通商品住房（含经济适用住房）和廉租住房的土地供应，其年度供应量不得低于居住用地供应总量的70％；土地的供应应在限套型、限房价的基础上，采取竞地价、竞房价的办法，以招标方式确定开发建设单位。继续停止别墅类房地产开发项目土地供应，严格限制低密度、大套型住房土地供应。

　　解读：业内专家认为，更多中低价和中小套型住房的出现，将会导致将来的市场出现同一区域高档和中低价商品房共存局面。这可能会对建设高档商品房的开发商造成一定压力，但同时也会促使开发商对于其所建楼盘提出更高的品质要求。

　　自住房一年内置换能否免营业税？

　　尚无政策支持升级免税

　　□晚报记者 沙情奕 时晔

　　“购房5年内转让全额征营业税”？今年9月份就要结婚的程先生得知这一消息，顿时傻了眼。程先生两年前，好不容易凑钱买了套一居室暂时解决了在上海的“安身之处”。最近，正打算把这套小房子以45万元的价格卖掉，换一套价值100万元的两室一厅的婚房。和未婚妻商量着，三年后，再把这两室一厅的房子卖掉，换成三室两厅的房子。这样房子宽裕了，就能把还在老家操持农活的妈妈接到上海，顺便养个小宝宝……

　　可这从今年6月1日起就要施行的新政策，无疑把原计划全盘打乱了。按原计划，程先生等于是要在3—4年完成一房换两房，然后再两房换三房的，以一房45万元售出，换100万元两房，再将100万元两房售出，换大约买价150万元的三房为例，程先生就得缴两次全额营业税：45万元×5％＋100万元×5％＝7.25万元。7万元的营业税，这可不是笔小数目，程先生心里打起了退堂鼓，是不是应该转变策略，把原来的“两级跳”变成“一级跳”，再等三年，等到小房子满了5年，直接一房换三房呢？

　　程先生提出这样的疑问，“我自住房升级，又不算投资，能否免收全额营业税啊？”程先生查阅了相关资料：“国家陆续出台了一些个人所得税征、免税政策，对出售自有住房并在出售后1年内按市场价重新购房的纳税人，其出售现住房应缴纳的个人所得税，按照其购房金额占原住房销售额的比例全部或部分予以退税。”

　　那么，“个人自住房一年内升级，是否可以以此类推，免收全额营业税呢？”今天早上，记者致电“12366”财税服务热线，工号“88326”表示“目前上海财税网尚未收到国办转发的新政策，不能解释相关的细则。”

　　随后，记者再次拨通闵行区房产交易中心负责二手房交易中心的电话，该中心相关人士告诉记者，就目前而言，还没有相关政策可以支持自住房一年内升级免税的说法。而程先生所说的1994年开始实行退税政策，所指的“税”是个人所得税，并非营业税；适用的出售房也不是所有商品房，而是售后公房和动迁房。

　　今明两天缴了税怎么办？

　　提前缴税应先明确责任

　　□记者 杨冬

　　国务院办公厅转发建设部等九部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》一出，前不久刚刚在闵行区罗锦路附近购买了一套两室一厅自住房的杨先生，即刻收到了卖家的来电。今天早上，负责代办房产交易的中介更是提出，为搭上原先房产政策的“末班车”，希望杨先生能在今明两天就把契税等税费提前缴纳。

　　杨先生颇感疑惑：房产尚未完成过户便缴纳税费是否合理？房产最终完成交易的“节点”应该是什么？若买家赶在6月1日之前把契税、合同印花税等税费用提前缴掉，是否真的可以替卖家“省”下这笔因房产政策变动而额外支出的营业税？

　　代办房产交易的中介告知杨先生，根据卖家的意思，希望杨先生能够赶在6月1日之前携有关证件到房产交易中心，把契税、合同印花税给先行缴纳，等过了6月1日再办理房产过户等手续，因为这样一来的话，“有80%的可能把额外的营业税给免掉”。

　　按照正常的交易程序，房产过户与缴纳税费应该在过户当日由买、卖双方及中介共同在房产交易中心一并完成。将缴税与过户这两项步骤一“切割”，杨先生颇感担心，因为自己的公积金、商业贷款尚未正式放款，目前贷款办理还处在银行评估阶段，是否具备进入交易中心过户的条件尚不得而知。业内人士指出，6月1日以后，营业税将全额征收。

　　此外，一旦杨先生把契税等税费的缴纳结束在6月1日之前，卖家方面是否就一定会免受新政策的波及，如果额外的营业税一旦产生，双方究竟以何种方式承担此项费用的缴纳，为此杨先生心里更加没底儿。有关人士指出，就正常的交易来看，其多出来的营业税自然得由出售房产的卖家来自行承担，但也不乏有因额外税费的缴纳，买、卖双方相互谈不拢而使整个交易告吹的例子。

　　业内人士给杨先生“支招儿”，一是因为出现了额外的税费缴纳，杨先生可与其卖家方面就房屋总价再进行协商，其中不排除可以调低房屋售价的可能；二是如果要按中介的说法提前缴纳契税的话，可在缴税之前，就有可能出现营业税的缴纳究竟由哪一方来承担、交易若因此而中止究竟如何分摊责任等款项，通过双方互立字据的方式事先签署下来，如此可将买家自身的交易风险降至最低。

　　记者今天上午以普通购房者身份致电闵行区房产交易中心，该中心负责二手房交易的相关人员称，只要买、卖双方的交易资料已经进到交易中心来，买方就可缴纳契税，卖方缴纳营业税。就杨先生的案例，该人士指出，缴纳契税的确是发生在房产过户之前，可以不在同一天完成。但最关键的是否今明两天买家缴纳了契税，就可以替杨先生的卖家“逃”掉这多出来的营业税，该人士表示，“目前尚不能保证”。

　　■政策解读90平方米以下房型要改进

　　□记者 孙财元

　　晚报讯 今天上午，记者在本市河南中路一家房产中介门店采访，一位正在看房源信息的中年妇女说，现在上海的新房型建筑面积80至90平方米的房子，大多数是一房一厅，不能满足三口之家的需要。

　　上海恺源房地产开发有限公司董事长陈小莉在接受记者采访时说：“这的确是个问题，目前上海房型大房大厅的结构建筑面积都比较大，一房一厅80多平方米，二房二厅都是100至120平方米左右。不过这个问题还是可以解决的。”她建议，今后应该多造小两房一厅，面积控制在80多平方米。这对大多数工薪阶层消费者来说，购房的经济压力可以大为减轻。

　　营业税征收期限从2年延至5年

　　□冯婷报道

　　今天上午，记者采访了房产政策专家和市场业内人士。

　　从两年延长至五年是否合理？

　　中国易居研究员副院长丁祖：国六条出台目的在于打压投资客投机目的，从2年延长至5年，是一种经验数字的测算，按照国外平均搬家、换房周期的数据来看，2年的时间肯定比较短，尤其从全国范围来看，投资客还是比较多，部分地区房价涨势明显，2年时间力度不够，5年来作为划分还是比较合理的。上海市场通过一年的夯实，抗政策风险的能力还是很强的。政策出台后，短期内二手房交易量会有所下降，但三个月左右后可以恢复，有转让意向的人还是会继续转让，二手房价格也不会有太大影响。

　　卖家在办理哪些程序后才能缴纳营业税？

　　上海汉宇物业代理有限公司董事总经理施宏睿：一般来说，银行贷款批复下来，上下家即可到交易中心申请办理过户手续。今天上午咨询的人非常多，但需要提醒卖家的是，这两天有不少卖家在银行放款文件到交易中心之前，就要求下家缴纳契税，自己赶在6月1日之前缴纳营业税，这将承担一定的风险。